觀點(diǎn)網(wǎng) 北京樓市2025年的“王炸組合”正式揭開面紗。

近段時(shí)間，中建智地、中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、朝陽(yáng)城發(fā)豪擲126億拿下的黃杉木店平房地塊，正式開盤。

其中，中建智地打造的紫京宸園開盤當(dāng)日銷售金額達(dá)到56.5億元；金茂、越秀聯(lián)手打造的璞樾則收金45億元。

對(duì)于上述“明星雙子盤”交出的成績(jī)單，有觀點(diǎn)認(rèn)為，兩個(gè)項(xiàng)目的登場(chǎng)，無疑為北京樓市增色不少。

不過，也有不同的聲音。不少市場(chǎng)人士認(rèn)為，紫京宸園開盤表現(xiàn)不及預(yù)期。

畢竟，定價(jià)10萬(wàn)+的紫京宸園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)不算明顯。與此同時(shí)，今年以來朝陽(yáng)區(qū)入市的高端項(xiàng)目不下十個(gè)，處于神仙打架的狀態(tài)。手握現(xiàn)金的購(gòu)房者們，顯然擁有廣闊的選擇空間。

北京第三座宸園的光環(huán)是否稍顯褪色？接下來如何搶占市場(chǎng)、爭(zhēng)奪北京豪宅的話語(yǔ)權(quán)？

宸園光環(huán)褪色

“國(guó)慶中秋”長(zhǎng)假之后，黃杉木店“雙子盤”接連面世。

早在4月28日，中建智地聯(lián)手中國(guó)金茂、越秀地產(chǎn)、朝陽(yáng)城發(fā)以126億元底價(jià)競(jìng)得朝陽(yáng)區(qū)黃杉木店城中村改造地塊和孫河組團(tuán)地塊。

在開發(fā)階段，上述地塊被一分為二，北地塊由中建智地操盤，打造成為第三座宸園，南地塊由金茂、越秀聯(lián)手開發(fā)為璞樾。

地王光環(huán)、地段稀缺、宸園加持……一眾標(biāo)簽之下，紫京宸園還未開盤便已將市場(chǎng)預(yù)期拉滿。

今年5月，有市場(chǎng)消息稱，中建系已經(jīng)開始為紫京宸園蓄客；截至10月6日，該項(xiàng)目排卡人數(shù)已超400組，預(yù)計(jì)開盤前可達(dá)500組。其中，133平方米小戶型早已停止認(rèn)籌。

要知道，紫京宸園首批取證房源只有559套房源。有相關(guān)中介向觀點(diǎn)新媒體透露，133平方米戶型僅100套，其次148平方米戶型也是少量，172平方米至278平方米戶型近500套。

排卡名額接近房源數(shù)量的九成，其熱度可想而知。

10月12日下午，紫京宸園在中國(guó)大飯店正式亮相，從開盤情況來看，到場(chǎng)購(gòu)房者不在少數(shù)，基本處于滿座狀態(tài)。

同日晚間，官方數(shù)據(jù)顯示，參加選房的客戶400多組，實(shí)際選了353套房，總金額56.5億，133平方米戶型直接售罄，148平方米還有少量。

而璞樾項(xiàng)目在10月17日晚開盤，賣出230套，收金45億元。

對(duì)于這一銷售表現(xiàn)，有觀點(diǎn)認(rèn)為，為北京“金九銀十”增添了一抹亮色。不過，也有業(yè)內(nèi)人士表示，紫京宸園的表現(xiàn)不及預(yù)期。

據(jù)傳，開盤當(dāng)日，現(xiàn)場(chǎng)參加選房的客戶比較多處于觀望狀態(tài)，甚至有不少購(gòu)房者放棄選房。

有購(gòu)房者在社交平臺(tái)表示，排卡基本處于選房末尾，但號(hào)稱房源稀缺的148戶型可選擇性還比較高，172戶型也基本能夠選擇心儀的樓層。

也有部分購(gòu)房者表示，“打算退認(rèn)籌金”、“繼續(xù)觀察，暫時(shí)先不下手”、“再等等”……

如今，距離紫京宸園開盤已有一周時(shí)間，上述中介透露，133平方米戶型還有一二層可選，而148平方米戶型還有比較多選擇，中間樓層也有少量房源。

有業(yè)內(nèi)人士表示，銷售數(shù)據(jù)往往存在一定的水分，通常開發(fā)商會(huì)將購(gòu)房者的認(rèn)購(gòu)金額計(jì)入其中，不過認(rèn)購(gòu)不代表真實(shí)的簽約。

“認(rèn)購(gòu)金的轉(zhuǎn)化率，好一點(diǎn)能到九成，差一點(diǎn)大概在七成左右?！痹撊耸刻岬健?/p>

從北京住建委披露的數(shù)據(jù)來看，截至10月19日，紫京宸園完成三套網(wǎng)簽，簽約面積412.22平方米，成交均價(jià)9.37萬(wàn)元/平方米。計(jì)算下來，目前網(wǎng)簽房源基本為小戶型項(xiàng)目。

朝陽(yáng)豪宅地圖

實(shí)際上，紫京宸園開盤表現(xiàn)略顯失色，一方面與定價(jià)有關(guān)，另一方面是受周邊競(jìng)品項(xiàng)目影響。

從預(yù)售證情況來看，該項(xiàng)目首批559套房源預(yù)售均價(jià)11.93萬(wàn)元/平方米，多套高層大戶型單價(jià)超13萬(wàn)元，最高預(yù)售價(jià)達(dá)到13.32萬(wàn)元/平方米。

開盤當(dāng)日成交價(jià)來看，133平方米戶型價(jià)格約9.1萬(wàn)元/平方米，148平方米戶型成交價(jià)在9.3萬(wàn)元左右。

有購(gòu)房者透露：“當(dāng)月支付50%款項(xiàng)，額外給一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，當(dāng)月支付全款額外給兩個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，其他（優(yōu)惠）就沒有了。”

對(duì)于小戶型產(chǎn)品的定價(jià)，市場(chǎng)普遍認(rèn)為不算高，但是小戶型面臨臨街噪音以及鄰近高壓線等問題，很多購(gòu)房者比較介意。

有市場(chǎng)人士點(diǎn)評(píng)稱：“這個(gè)價(jià)格非常的卡喉嚨，要說貴吧，9.5萬(wàn)元好像也不貴，要說便宜吧，確實(shí)沒有讓買房人占到便宜?！?/p>

至于172平方米的大高層房源，定價(jià)大概在9.6萬(wàn)元左右；172平方米的小高層房源、232平方米的房源，成交均價(jià)大概在10.2萬(wàn)元左右；278平方米在11.2萬(wàn)元左右；400平方米大概在12萬(wàn)元左右。

對(duì)于大戶型項(xiàng)目，10萬(wàn)+乃至11-12萬(wàn)元的定價(jià)，趕上了位置更為核心的酒仙橋豪宅定價(jià)，也因此，市場(chǎng)普遍認(rèn)為性價(jià)比不高。

觀點(diǎn)新媒體查閱發(fā)現(xiàn)，紫京宸園周邊掛牌的二手豪宅包括星河灣、天鵝灣等。

第三方平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，星河灣暢園房源28套，單價(jià)從7.13萬(wàn)元/平至11.35萬(wàn)元/平不等，9月份參考均價(jià)為8.9萬(wàn)元/平方米。

而天鵝灣在售99套，小區(qū)均價(jià)為7.7萬(wàn)元/平方米，目前掛牌房源中單價(jià)最低的為一套364.38平方米復(fù)式房源，單價(jià)約5.08萬(wàn)元/平方米，總價(jià)為1850萬(wàn)元。

換而言之，從大戶型項(xiàng)目來看，紫京宸園10萬(wàn)+甚至12萬(wàn)單價(jià)，與周邊二手項(xiàng)目?jī)r(jià)差較大。

其次，朝陽(yáng)區(qū)今年迎來改善盤集中供應(yīng)潮，板塊內(nèi)有不少豪宅項(xiàng)目在售、待售，10萬(wàn)+價(jià)格之下，購(gòu)房者可選擇性還有很多。

比如黃杉木店“雙生子”北京璞樾10月18日開盤，首批取證房源308套，推出152、188和258平方米三種戶型，各樓棟擬售均價(jià)在11.46萬(wàn)-12.9萬(wàn)元/平方米之間。

10月18日開盤均價(jià)來看，約在9.5萬(wàn)元至10萬(wàn)元/平方米左右，總價(jià)在1400萬(wàn)至3000萬(wàn)元之間。

作為同期入市的高端項(xiàng)目，璞樾在共享周邊配套同時(shí)，能夠規(guī)避紫京宸園面臨的主干道噪音干擾問題，這也是部分購(gòu)房者猶豫不決的原因。

除璞樾之外，朝陽(yáng)區(qū)在售高端改善型住宅還有三間房板塊的保利朝觀天珺、金茂滿曜，均價(jià)在8-9萬(wàn)左右，目前仍有不少房源在售。

其中，金茂滿曜9月20日剛剛獲得一張新的預(yù)售許可證，預(yù)售房源套數(shù)124套，預(yù)售住房面積0.61萬(wàn)平方米。

距離紫京宸園更遠(yuǎn)一些的位置，還有中海三個(gè)改善盤——中海時(shí)光之境、中海朝陽(yáng)ONE、中海萬(wàn)吉玖序。位于酒仙橋的中海萬(wàn)吉玖序價(jià)格更高，其余兩個(gè)盤均價(jià)在7至8萬(wàn)元左右。

數(shù)據(jù)來源：北京住建委、觀點(diǎn)指數(shù)整理

同時(shí)，在紫京宸園五公里范圍內(nèi)，還有長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下和記黃埔地產(chǎn)開發(fā)的北京御翠園項(xiàng)目，該項(xiàng)目因?yàn)椤捌哒蹝伿邸蔽艘淮笈?gòu)房者，一定程度上也會(huì)影響紫京宸園的出售。

除此之外，朝陽(yáng)區(qū)還在持續(xù)供地。根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)披露的消息，朝陽(yáng)區(qū)未來三年將推出30宗優(yōu)質(zhì)住宅地塊，其中不乏酒仙橋、太陽(yáng)宮、小紅門、呼家樓、廣渠路等區(qū)域。

國(guó)慶節(jié)前夕，中建智地鏖戰(zhàn)339輪以43.15億元代價(jià)奪得太陽(yáng)宮地塊，也將在不久之后面向市場(chǎng)。

換言之，朝陽(yáng)區(qū)豪宅目前已然是“神仙打架”狀態(tài)，在核心地段的持續(xù)供應(yīng)下，接下來一到兩年時(shí)間里，朝陽(yáng)豪宅地圖將會(huì)百花齊放。

而紫京宸園光環(huán)的褪色，或許不僅僅是中建智地的問題，接下來布局朝陽(yáng)高端樓市的房企，也將面臨同樣的市場(chǎng)環(huán)境。

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