界面新聞記者 | 王婷婷

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整仍在持續(xù)，與之相關(guān)聯(lián)的商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展邏輯也發(fā)生巨大改變。

“它不是周期性變化，是結(jié)構(gòu)性變化，還會繼續(xù)變?！币幻Y深商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者告訴界面新聞，其中最大的一個轉(zhuǎn)變就是，過去把整個行業(yè)理解為“買買買”，“買買買”的目的是滿足物質(zhì)方面的一些需求，但現(xiàn)在越來越多的是沒有被滿足的精神方面需求和社會需求。

因此，越來越多的商業(yè)體不再局限于傳統(tǒng)的購物功能，而是通過主題定位、場景體驗(yàn)和業(yè)態(tài)融合重塑消費(fèi)空間，不僅注重首店經(jīng)濟(jì)、情緒價值和社交屬性，還瞄準(zhǔn)Z世代、家庭客群或區(qū)域居民等細(xì)分市場，展現(xiàn)出差異化競爭策略。

行業(yè)“卷”出新高度，新的供應(yīng)正排隊(duì)入市。2025年國慶節(jié)前后，全國有超60個商業(yè)項(xiàng)目集中啟幕，國內(nèi)迎來新一輪購物中心開業(yè)高峰，廣州漢溪K11購物藝術(shù)中心、無錫梁溪愛琴海購物中心、北京房山瑞來廣場、深圳灣萬象城二期、杭州金茂覽秀城首期項(xiàng)目秦望水街、寧波駱駝印象匯等項(xiàng)目皆亮相市場。

只是，屬于商業(yè)地產(chǎn)的黃金時代似乎已漸行漸遠(yuǎn)，“開業(yè)即巔峰”的盛況難再現(xiàn)，取而代之的是愈發(fā)嚴(yán)重的同質(zhì)化競爭。不僅如此，短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行仍面臨挑戰(zhàn)，居民就業(yè)和收入預(yù)期恢復(fù)較慢，商業(yè)地產(chǎn)仍存在較大壓力。

對于操盤者、開發(fā)商而言，如何在這場殘酷的洗牌中殺出重圍，很是關(guān)鍵。目前來看，大部分港資房企延續(xù)一貫的穩(wěn)健經(jīng)營路線，抗風(fēng)險能力更強(qiáng)，在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)面臨重度調(diào)整的背景下，仍展現(xiàn)出一定韌性。當(dāng)行業(yè)邏輯發(fā)展改變，這些企業(yè)也能迅速調(diào)整戰(zhàn)略，在“穩(wěn)”的基礎(chǔ)上求“變”。

近日，多名港資房企人士在接受界面新聞采訪時表示，商業(yè)地產(chǎn)市場整體的復(fù)蘇會是一個漸進(jìn)過程，不可能再迅速反轉(zhuǎn)?！暗袊廊皇侨蜃詈玫耐顿Y市場之一，對內(nèi)地市場抱有充分信心?！?/p>

恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏。界面新聞記者王婷婷拍攝

對中國內(nèi)地市場抱有充分信心

“商業(yè)地產(chǎn)過去的發(fā)展邏輯，現(xiàn)在其實(shí)已經(jīng)不成立了?！?/p>

恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)行政總裁盧韋柏在接受界面新聞記者采訪時表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)所面臨的困境與過去經(jīng)濟(jì)周期中的挑戰(zhàn)相比有一些顯著區(qū)別。首先，當(dāng)前開發(fā)商買地的成本極高、難度更大，核心原因之一是拆遷費(fèi)用過于昂貴。十年前甚至二十年前，拆遷成本相對可控。

“其次，市場供給環(huán)境已完全不同。十年前商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量有限，競爭遠(yuǎn)沒有現(xiàn)在激烈。過去可能一個城市只有一兩個主要商場，而現(xiàn)在往往是幾十個一起競爭?！北R韋柏向界面新聞表示，這意味著單純依靠新增土地開發(fā)、快速建設(shè)并獲利的模式已難以持續(xù)。

在其看來，未來更多將轉(zhuǎn)向城市更新，而非大規(guī)模新增土地供應(yīng)?！爱?dāng)前的發(fā)展邏輯已完全不同以往，不能再指望劃地、建設(shè)、快速變現(xiàn)的傳統(tǒng)路徑。無論是深圳、廈門還是其他城市，都面臨拆遷成本高、開發(fā)周期長（通常需5-6年）的現(xiàn)實(shí)。政府也逐步轉(zhuǎn)向更務(wù)實(shí)的城市更新與歷史保護(hù)并重的發(fā)展思路?！?/p>

盧韋柏告訴界面新聞，在城市更新領(lǐng)域，恒隆更傾向于尋找能深度參與、實(shí)現(xiàn)規(guī)模協(xié)同的項(xiàng)目，通過更新改造將資產(chǎn)價值最大化?！安辉赶癫糠珠_發(fā)商那樣單純做輕資產(chǎn)輸出，因?yàn)槟强赡芟♂屍放苾r值。”

行業(yè)發(fā)展邏輯不一樣了，人的需求也在變化。瑞安新天地行政總裁張斌在接受界面新聞采訪時表示，如今的消費(fèi)者非常了解自己，不再能“被教育”，“我告訴你什么是好的”這種邏輯都不被承認(rèn)。

張斌告訴界面新聞，在整個商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，現(xiàn)在無論是做品牌還是做產(chǎn)品，都已經(jīng)把過去的所謂“人貨場”的甲方邏輯變成了一個真正將客戶放到所有經(jīng)營核心的位置，把以人為本放到經(jīng)營的核心部分，這也是瑞安近期煥新升維“新天地XINTIANDI”社區(qū)品牌的原因。行業(yè)發(fā)生變化，開發(fā)商自己的產(chǎn)品和經(jīng)營理念也需要自我革新。

在其看來，雖然當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)面臨行業(yè)內(nèi)卷、消費(fèi)降級以及人的需求變化等挑戰(zhàn)，但消費(fèi)始終是不變的，且是非常重要的部分，也是開發(fā)商戰(zhàn)略定義的一個原點(diǎn)。“所以從這個角度來看，這個行業(yè)不是說有沒有機(jī)會、有沒有未來，而是大有可為?！?/p>

中國依然是全球最好的投資市場之一。盧韋柏向界面新聞指出，“首先，中國政治環(huán)境穩(wěn)定；其次，只要人口基數(shù)在，消費(fèi)能力在，市場的基本盤就在。”

張斌也認(rèn)為，中國人在衣食住行里占的比例，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過大部分西方國家。所以，還有很多對服務(wù)、對體驗(yàn)、對精神消費(fèi)的需求并沒有得到滿足，行業(yè)還有大量機(jī)會在。

“你可以看到，香港本地商業(yè)的租金水平之所以高于內(nèi)地，根本原因在于當(dāng)?shù)厥杖胨胶拖M(fèi)能力的支撐。我相信，從長遠(yuǎn)來看，國民收入持續(xù)增長是必然趨勢，這必將推動消費(fèi)升級和租金水平的穩(wěn)步提升?！?/p>

盧韋柏表示，現(xiàn)在很多香港人去深圳消費(fèi)，正是因?yàn)槟沁呑饨鸪杀?、人力成本相對較低。但隨著消費(fèi)流動和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，兩地的成本與收入水平會逐漸趨向平衡。因此，我對內(nèi)地市場抱有充分信心，認(rèn)為企業(yè)收入理應(yīng)保持長期增長態(tài)勢，而這會直接反映在資產(chǎn)收益上。

關(guān)于投資布局，盧韋柏告訴界面新聞，恒隆持續(xù)關(guān)注各線城市的機(jī)會，但并會不盲目擴(kuò)張。拿地前一定會深入研究區(qū)域的競爭格局?！笆聦?shí)上，對于內(nèi)地主要城市，我們基本都能快速判斷出誰在當(dāng)?shù)厥袌稣紦?jù)主導(dǎo)地位?！?/p>

瑞安則堅(jiān)持兩個核心策略，一個是深耕，一個是輕資產(chǎn)。

張斌向界面新聞表示，瑞安非?？春蒙虾＃瑫^續(xù)深耕，充分發(fā)揮社區(qū)開發(fā)與運(yùn)營的核心競爭優(yōu)勢，所以對上海的投資是不封頂，同時對于武漢、大灣區(qū)等，也會去做重要突破。其次，在市場調(diào)整真正完成之前，瑞安將以輕資產(chǎn)的模式繼續(xù)拓展更多的外部資本和策略性的合作伙伴，來擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模、擴(kuò)充土地儲備，推動公司的穩(wěn)健可持續(xù)發(fā)展。包括繼“永年里”后，瑞安又與天安中國共同組建的合資公司已成功獲取永業(yè)集團(tuán)“永新里”項(xiàng)目50%股權(quán)。

另一名不愿具名的港資房企人士也告訴界面新聞，接下來在內(nèi)地會堅(jiān)持兩條腿走路，一邊住宅，一邊商業(yè)，會繼續(xù)投資深耕，依然看好內(nèi)地市場，“可能會以大灣區(qū)為主?！?/p>

“二線城市是我們的機(jī)遇”

“對中國市場充滿信心，無論是二線還是一線城市，都還存在較多發(fā)展機(jī)會?！?/p>

盧韋柏認(rèn)為，一線城市如上海等市場固然租金水平高，但二線城市也有其發(fā)展機(jī)會。盡管二線市場競爭激烈，但只要有機(jī)會成為區(qū)域前三名，就能形成較好的運(yùn)營優(yōu)勢。

“比如在無錫、昆明、大連等地，我們在成為當(dāng)?shù)仡I(lǐng)先的商業(yè)體之后，不僅服務(wù)本市客群，還能輻射周邊區(qū)域。例如大連項(xiàng)目并不只面向大連這個城市，還可以輻射遼寧的南部地區(qū)；昆明則依托云南省整體旅游資源，通過與政府合作，引導(dǎo)游客延長在昆明停留時間，從而提升消費(fèi)機(jī)會?！?/p>

在盧韋柏看來，二線城市是機(jī)遇。如果能在當(dāng)?shù)爻蔀閰^(qū)域性領(lǐng)先的商業(yè)項(xiàng)目，相較于作為某個一線城市眾多頭部項(xiàng)目之一，成為區(qū)域領(lǐng)先項(xiàng)目帶來的收益可能更高?！半S著中國中產(chǎn)階層收入提升和消費(fèi)升級，優(yōu)質(zhì)商業(yè)體在二線城市仍有較大潛力?！?/p>

恒隆杭州項(xiàng)目。界面新聞記者王婷婷拍攝

實(shí)際上，恒隆當(dāng)前的重心也確實(shí)在二線城市，尤其是杭州，杭州恒隆廣場項(xiàng)目是恒隆當(dāng)前的重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目之一。

杭州恒隆廣場坐位于杭州最早的黃金商業(yè)區(qū)域武林廣場，項(xiàng)目包含商場，寫字樓，文華東方酒店以及配套綠堤公園、古跡保育。其中，商場計劃于2026年上半年分階段開幕，文華東方酒店則預(yù)計2026年下半年開業(yè)。

盧韋柏表示，“其實(shí)在我到任第一年，就曾提出希望拓展項(xiàng)目靠近主干道的區(qū)域，因?yàn)橹鞲傻赖恼故久媾c通達(dá)性更為關(guān)鍵。但當(dāng)時相關(guān)資產(chǎn)并不出售，直到后來才有機(jī)會通過租賃百大資產(chǎn)來實(shí)現(xiàn)這一規(guī)劃。”

現(xiàn)在，愿望實(shí)現(xiàn)了。7月10日，百大集團(tuán)對外披露簽署重大租賃合同，擬將位于杭州市延安路546號的杭州百貨大樓所在物業(yè)，出租給恒隆，租約自2028年4月1日起生效，為期20年。

“原本我們只有約90米的臨街面，現(xiàn)在擴(kuò)展到約290米；原本主要面向體育場路，現(xiàn)在增加了延安路；原本僅有北向，現(xiàn)在實(shí)現(xiàn)了北、西、南三面貫通。這些都將極大提升項(xiàng)目的商業(yè)價值?！?/p>

盧韋柏表示，恒隆計劃在接收后一年內(nèi)完成改造，方案已準(zhǔn)備就緒。改造后，百大區(qū)域?qū)⒊蔀楹贾莺懵V場的其中一部分，預(yù)計將增加約40%的零售面積。通過連廊銜接，讓整個杭州恒隆廣場形成完整商圈。

在昆明，恒隆也沒有停下步伐。據(jù)界面新聞了解，恒隆改造了尚義街，雖然體量不大，但成功為項(xiàng)目帶來了約15%的客流量增長。盧韋柏指出，“這不僅提升了街區(qū)氛圍，也帶動了商場整體銷售。”

不過，武漢對于恒隆來說，會更有壓力。

盧韋柏表示，項(xiàng)目在一、二樓的高端品牌引入上很成功，但其他樓層的品牌引入會遇到一些阻力。對此，恒隆的策略是嘗試直接與品牌溝通合作，目前已成功引入幾個案例。同時在餐飲業(yè)態(tài)上，會積極從四川等其他區(qū)域引進(jìn)尚未進(jìn)入湖北市場的品牌，形成差異化優(yōu)勢。

港企都在思考如何穩(wěn)健去杠桿

這一輪地產(chǎn)調(diào)整還會持續(xù)多久？

“我認(rèn)為還是看這幾年。最根本的困難在于全球長期利率居高不下，各國央行難以有效壓低利率。美國雖然可能調(diào)整短期利率，但長期利率若因通脹預(yù)期而保持高位，整體資金環(huán)境就難以真正放松。”

盧韋柏告訴界面新聞，相比之下，中國內(nèi)地的情況反而相對較好，沒有通脹壓力，甚至因?yàn)閮?nèi)卷，打折促銷普遍。但作為港資企業(yè)，恒隆的融資主要來自香港市場，受全球利率影響更大。因此，整體市場的復(fù)蘇會是一個漸進(jìn)的過程，不可能在迅速反轉(zhuǎn)。

在其看來，地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，一定程度上依賴于股市的持續(xù)向好。

“你看香港最近樓市成交活躍，很大程度上就是因?yàn)楦酃蓮娜ツ晖诘?8000點(diǎn)漲到現(xiàn)在的27000點(diǎn)，投資者感覺財富增加了，更愿意買房或消費(fèi)?！北R韋柏認(rèn)為，通過資本市場激活內(nèi)需，確實(shí)是推動地產(chǎn)回暖的重要因素之一。此外，保交樓、去庫存等現(xiàn)實(shí)問題也需同步推進(jìn)。

對于當(dāng)前港資房企都在關(guān)心什么議題，盧韋柏向界面新聞表示，“大家最關(guān)心的無疑是降低負(fù)債。”

“坦白說，香港開發(fā)商相比內(nèi)地更為保守。例如，去年年底，我們通過銀團(tuán)貸款拿到100多億作為儲備資金，當(dāng)時是出于對市場不確定性的防范。這筆錢至今還未動用，但持有現(xiàn)金至少讓我們有等待的底氣。如果沒有這筆資金，我們可能被迫在市場價格不佳時出售資產(chǎn)。而現(xiàn)在，我們可以保持耐心，暫不出手。”

盧韋柏表示，待杭州項(xiàng)目完工后，公司大規(guī)模資本開支將大幅減少，未來可通過經(jīng)營收入逐步償還債務(wù)。同時，公司也在積極推進(jìn)部分非核心物業(yè)的銷售，比如無錫的項(xiàng)目若銷售順利，也將有助于回籠資金。

“在當(dāng)前利率高企的環(huán)境下，減輕債務(wù)負(fù)擔(dān)是行業(yè)普遍面臨的壓力，不僅是國內(nèi)，英國、西班牙、美國等市場也是如此。因此，目前絕大多數(shù)香港開發(fā)商都在思考如何穩(wěn)健去杠桿?！?/p>

至于是不是“抄底”的最佳時刻，盧韋柏認(rèn)為，確實(shí)如此，但關(guān)鍵是如何把握機(jī)會。