北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我遇到賣房定價的問題，想向您請教。房子在朝陽常營住欣家園，一居室，建筑面積51平方米多，南向無遮擋，房齡15年，9層。樓棟靠近小區(qū)門口，出入方便。20年轉(zhuǎn)商，今年11月底，滿足滿五唯一。

目前掛在各家中介網(wǎng)上的一居室戶型是49平的，咨詢過中介，最近成交價創(chuàng)新低168，單價3.3萬，商品房。51平的，沒有掛牌的，都是去年之前交易的，沒有參考性。

從地段和配套來看，再根據(jù)其他條件，我覺得單價在3.5～3.8萬比較符合價值。也許168萬是個例，或者是市場趨勢，我不是從業(yè)人員，沒有清晰的判斷，所以想咨詢一下您。另外，都是一居室，但49平的掛牌非常多，51平的房源之前很少，現(xiàn)在都沒有了。有點困惑。

A：

1、這里的一居室能租多少錢？如果是4000左右，那售價在160-200萬之間為北京的現(xiàn)狀，也就是租售比在400-500之間。之所以說是“現(xiàn)狀”而不說“合理”，是因為這套房如果能租4000，那只要低于200萬（單價4萬左右），理論上就算超跌了。

2、因為租金4000，年收4.8萬，減去物業(yè)費+取暖費+空置期，凈收益怎么也得4萬多。如果是168萬總價，收益率達到2.5%以上，太高了。

而北京目前平均收益是1.8%，小戶型就算高出15%也不過是2.07%。以年入4萬多點兒還原2.07%，得出的總價就是200萬以上，低于這個數(shù)就算賣虧了。

而且您這套房從描述看沒毛病，面積朝向樓層樓座都挺好的，沒有低價的道理。如果是開間兒的話是低價還算正常，但住欣家園的都是標準一居室啊，那低價就虧了唄。

3、49和51平的，這我不清楚，只能問當?shù)刂薪椤?/p>

不過一般來說最大的可能是，51平的在行情不好的時期，想賣高價也不好賣，因為買房人體會不到明顯的改善，但卻要多花好幾萬。同時51平的因為掛牌量少，買房人想平替的砍價也不好砍，那索性就用49平的來威脅51平業(yè)主了。而51平業(yè)主要想盡快成交，就只能是降到跟49平差不多的價格，這才有競爭力。可房價一便宜，那買房人就算撿到便宜了唄，稍加點兒錢就能多得到2平米，干嘛不買啊？

所以很多時候都是“能讓買家感覺到占便宜”的商品先清盤，或者是讓“賣家感到吃虧”的商品下架，市場上也就數(shù)量更少了。在我看來，51平的之所以數(shù)量少，要么就是因為低價被搶光了，要么就是業(yè)主感覺不劃算不賣了。

4、總之您這套房的正常價格是200萬以上，單價4萬甚至更高。因為租金收益率已經(jīng)明顯超過同期五大行五年期利率（1.3-1.5%），也超過1.7%的國債。

這種情況在北京樓市歷史上出現(xiàn)過幾次，主要是1998-2004年反復(fù)出現(xiàn)，然后2008年底也出現(xiàn)過。背景都是經(jīng)濟危機（東亞金融風(fēng)暴+次貸危機），引發(fā)的都是房價崩盤，然后利率下降以救市?，F(xiàn)在這種情況又是一個輪回，以后什么行情走著看吧。

僅供參考。

二

Q:

請問，您經(jīng)歷過北京樓市的全周期。現(xiàn)在樓市距離21到23年的高點已經(jīng)跌去了30%-40%，請問樓市還可能把跌去的價格再漲回來嗎？另外，如果現(xiàn)在手里有一百萬，您覺得是應(yīng)該放在銀行還是買房呢？

A：

1、我不算經(jīng)歷過樓市全周期，而是1994年之前的沒親身經(jīng)歷。我入行時也是樓市最低迷的時候，海南樓市崩盤，全國除了商業(yè)地產(chǎn)和外銷豪宅之外都不好賣，以至于北上廣都買房送戶口了，那都沒什么人買。

2、后來我經(jīng)歷過1996年的樓市低迷，全行業(yè)虧損，質(zhì)量合格率降至不足50%的最低點。后來也經(jīng)歷過1999年之后的樓市崩盤，方莊龍珠公寓最高峰跌幅75%，我親眼看到投資客兩口子在樓下抱頭痛哭。

2002-2004年上海樓市發(fā)燒，于是引發(fā)了全國吃藥，宏觀調(diào)控導(dǎo)致“尾房超市”最多打?qū)φ鄱紱]人買，亞運村4000塊錢沒人要。劉曉慶在安慧北里的十多套房子的拍賣價才30萬，因為沒人覺得那玩意兒能升值。

之后就是上海樓市崩盤，“藍橋水岸”成了全國第一個因為房價下跌而退房的案例，當年沒人相信上海房價能重回8000塊高點了。

2008年美國次貸危機爆發(fā)，中國樓市股市雙崩盤，全國大城市一半以上的跌幅超過50%。北京跌了30%，郊區(qū)甚至腰斬。2010年開始限購，北京房價暴跌20%。2014年樓市寒冬，所以才有了后邊的“去庫存”。2017年219新政，十天九禁令，通州暴跌17%西城跌幅15%，公寓市場成交量下降95%。

2020-2021年剛漲回來一部分，然后就是這次三年多的經(jīng)濟危機+樓市低迷了。我沒看到跌幅40%，現(xiàn)在跌到2016年底差不多，高了的30%，平均20%左右。

3、但我認為是早晚能回來，因為貨幣通縮從來都是暫時的，通脹才是永遠的趨勢和追求。而北京跟小城市兩碼事兒，全世界還沒有任何一座核心城市的房價在下跌后漲不回來。包括東京，雖然全國房價依然低迷，但東京漲回來了，尤其是市區(qū)，前年就又創(chuàng)新高了。

4、簡單就是這情況，以上只是我的觀點，僅供參考。不過話說回來，100萬在北京來說不算高，即便是首付也很難買到投資性強的。所以如果有投資想法，還是看看其他理財渠道吧。如果買房也建議是多考慮自住，房子本來就是用來住的。

而且我也不認為北京房價還能再跟前些年似的暴漲，以后能跟隨通脹就不錯了，炒房的年代過去了。

僅供參考。

三

Q:

請問，我之前本來想賣掉回龍觀的老經(jīng)適房，添錢買上地的700萬的房子讓孩子上學(xué)。但看您說現(xiàn)在的學(xué)區(qū)溢價還是很高，然后又聽說上地回遷房大量出貨，房價有下跌趨勢。所以您看我們是買個300萬的回遷房占坑兒呢，柳浪家園，還是說再等等？

另外您說只是為了個小升初，花這么多錢值嗎？我家孩子現(xiàn)在是豐臺上學(xué)，**小學(xué)，成績前幾名吧。但我工作在圓明園，所以一直想索性都轉(zhuǎn)到上地。

A：

1、那這先看孩子哪年上學(xué)唄，如果是明年那就別等了，畢竟離信息采集也就半年時間了。全款的話還好說，貸款的萬一耽擱一下就有可能影響孩子填報。

過幾年上學(xué)的就甭著急唄，這種行情等等至少在溢價上不吃虧，就算上地受追捧，但總?cè)丝谑窍陆档?，溢價率沒有上漲的道理。

2、值不值的怎么說呢？沒標準，轉(zhuǎn)學(xué)成功+成績好就值，成績沒太大提升就不值了唄。這只能是家長考量，外人無法評價。只能說單從學(xué)區(qū)角度來說，上地比您家孩子現(xiàn)在的學(xué)校排名強的太多太多了，都沒法放一塊兒比較。

但既然是工作也在附近，那就連居住+上學(xué)就一塊兒解決唄，要不然多辛苦啊。而且孩子到了中學(xué)之后學(xué)習(xí)負擔加重，離的近也能多有時間監(jiān)督。

3、買哪種房子看預(yù)算吧。占坑兒房的優(yōu)勢是總價低+出手靈活，劣勢是溢價高。常規(guī)建議是既然是小升初，那就臨近辦手續(xù)了再買，用完了學(xué)位看行情，覺得不合適就盡快出手。

總價高的優(yōu)勢是溢價相對低，居住的性價比高。劣勢是貴+流動性弱點兒，一般都得千萬以上才能明顯降低溢價呢，總價越高溢價越低。

說實話，如果是700多萬的預(yù)算，那幾乎買不到溢價低的，除非撿漏兒。所以我建議是索性買占坑兒房，省錢也降低保值風(fēng)險。

4、另外多說一句，以您家孩子現(xiàn)在的成績，到了海淀可能就到不了班里前幾名了，做好心理準備。

僅供參考。

四

Q:

我跟你說，我2013年就已經(jīng)預(yù)測房價要崩盤了，而且還肯定是從溫州炒房團的大本營開始，因為炒房的就不可能有好下場，畢竟是害人也害己。只不過當時沒人聽我的，否則不知道多少人就能躲過一劫，也就沒有現(xiàn)在的傾家蕩產(chǎn)了。

A：

1、大哥我真佩服您，溫州是從2010年限購之后就開始下跌的，到2012年底就跌了50-70%，您2013年預(yù)測他們崩盤，不得不說您馬后炮玩兒的太好了，出神入化到連自己都信了。

2、2013年北京的均價在年初2萬多，高峰期才3萬出頭兒，現(xiàn)在跌完之后接近6萬，您當時沒預(yù)測到嗎？另外2013年全國新房均價6200，去年全國均價9000，您沒預(yù)測到嗎？

3、而且您2013年才預(yù)測房價崩盤也太晚了，北京1989年東二環(huán)房價1900的時候就有專家說房價太高，上海1998年靜安房價2300的時候?qū)＜揖徒ㄗh盡快拋售。

到了2000年樓市危機時更是成為了“唱空元年”，謝國忠等專家從此連續(xù)18年預(yù)測房價崩盤。之后牛刀時寒冰等空軍太多太多了，您這預(yù)測都屬于是跟風(fēng)炒冷飯了，看人家溫州崩盤了才落井下石，實在沒什么意思。

4、總之我很佩服您，竟然能在行情明朗之后做出準確的彌補性預(yù)測，只能說自己高興就好吧。

僅供參考。

五

Q:

請問，我們在西城廣外有一套房改房，房價高時價值800多萬，現(xiàn)在也就能賣700多萬了，少了100萬。因為對口的學(xué)校不怎么樣，所以我們有些擔心孩子真的減少后房價繼續(xù)跌，或者賣不出去了。有心換到石景山，但不知道是否合適，總有想法是等著房價漲回來再賣。

A：

1、廣外的價值700多萬，那這面積在老公房里不算小了，怎么也得80多平吧。但對口學(xué)校不太強，那問問中介這戶型的是否好賣吧？

2、擔心孩子“真的減少”？這沒必要擔心，肯定是減少的。北京、全國甚至全世界的工業(yè)化國家都是這趨勢，也就農(nóng)業(yè)國的還相對愿意多生，但也比過去生的少多了。

房價未必跌，因為大盤是有可能上漲的，那作為學(xué)區(qū)房大概率也就是漲的慢點兒而已，逐步降低溢價率。也就是溢價部分也未必快速降低，而是得隨著孩子畢業(yè)，家長們才會逐年的賣房離開呢，至少好幾年。

賣不出去不可能，畢竟是西城學(xué)區(qū)，地段兒和配套的資源就決定了房產(chǎn)價值，只要別要價太高就行。

3、您要是惦記著漲回來，那現(xiàn)在賣就不合適唄。但說實話，即便是房價漲回來，其中降低的溢價部分也很難漲回來了。畢竟是學(xué)區(qū)不太強，人口又是下降的大趨勢，沒道理支持高溢價。

4、簡單就這情況，是否換房由自己決定。要是我就趁著溢價還算高的時候置換了，畢竟都是跟著風(fēng)口漲起來的，而現(xiàn)在是風(fēng)力確定減弱的趨勢，非得跟大趨勢對賭就沒什么意思了。

僅供參考。

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