樓市下行趨勢依舊，中指研究院發(fā)布的12月數(shù)據(jù)，百城二手住宅均價降到13143元/㎡，環(huán)比下跌0.94%，同比下跌7.95%。

這種趨勢，讓人想起馬云2017年那句“未來房價如蔥”的預言。雖然聽起來有點夸張，但從市場形勢來看，也不全無道理。對于炒房客，手上有多套房的業(yè)主來說低迷的市場環(huán)境，他們的壓力不言而喻。

這種背景下，讓很多人心里打鼓：2026年還持續(xù)跌嗎？為啥現(xiàn)在房子這么難賣？未來幾年，又會遇到哪些壓力和難題呢？

02.為啥這幾年房子難賣？

很多賣房人都有同感：這兩年房子變現(xiàn)不容易。比如網友@嘎嘎新吐槽：2019年180萬買的三居室，現(xiàn)在掛牌80多萬，賣了9個多月都沒成交。很多人疑惑不解，便宜這么多，為啥賣不出去呢？

1、市場房子過剩經歷多年的高周轉開發(fā)模式，市場已經不缺房子了，甚至已經出現(xiàn)庫存積壓，三四線有的地區(qū)空置率超20%，一些郊區(qū)新區(qū)一到晚上，片區(qū)點燈率還不足30%，跟個“鬼城”似的。再加上保障房供給增加分流剛需客群，商品房市場客源被稀釋。

2、需求逐步萎縮一方面，城鎮(zhèn)化進入尾聲，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截至2024年末，中國城鎮(zhèn)化率達到67%，年均增速已從1.4%降至約0.8%，進城購房增量見頂。

另一方面，人口紅利消退：老齡化加劇，2024年全國60歲以上人口占比超過20%，出生率卻連年走低（2023年出生人口跌破900萬），婚育剛需持續(xù)減弱。

3、購買力透支

今年二季度末，居民部門杠桿率為61.1%，處于較高水平，6成家庭資產集中在房產，加杠桿空間幾近枯竭。

4、“只漲不跌”神話破滅截至9月，百城二手房價格已連續(xù)41個月環(huán)比下跌，部分二線城市房價回調至2017年水平，房子的投資屬性越來越弱，大家買房更看重實際居住，那些靠“學區(qū)”“文旅”等概念也開始溢價崩塌。

再加上，中國老百姓骨子里的買漲不買跌思維，房價下行周期中，購房者觀望情緒愈發(fā)濃厚，導致交易周期拉長（部分城市二手房成交周期超18個月）。

5、二手房與新房的“內卷式競爭”現(xiàn)在很多新房打出“零公攤”、精裝交付、送車位等賣點，實際得房率有的比二手房還高。開發(fā)商還通過工抵房、內部價等方式變相降價，進一步擠占了二手房的空間。

另外，買新房還能享受契稅補貼、低息貸款，而二手房中介費、高額個稅（滿五唯一限制）進一步削弱二手房的競爭力。

02.手上有多套房的人，未來可能遇到3個難題

隨著市場不斷發(fā)生變化，手上有2套房以上家庭開始面臨一系列新的挑戰(zhàn)，不管是投資客還是普通房東，未來都可能遇到3大難題。

1、房子出租更難了

以前租房市場熱火朝天，再差的房子也能快速出租，尤其是大城市，租房需求旺盛，房東不愁租不出去。但現(xiàn)在，一些人口流出的三四線城市，租房需求明顯減少。

同時，因為這兩年房子不好賣，很多業(yè)主都轉變思路以租養(yǎng)貸，加劇了供給。再加上長租公寓的興起，以及兩年經濟環(huán)境的不確定性，讓部分租客為了省錢選擇合租或降低預算，導致出租難度加大。

2、持有房子的成本增加

持有多套房，壓力不只是月供，還有物業(yè)費、維修費、可能的稅費等。未來如果房產稅全面推行，持有成本還會上升。

而且，隨著房屋老化，維修和保養(yǎng)費用也會逐年增加，尤其是一些老舊小區(qū)，電梯、管道等設施的維修費用高昂，這些都可能成為房東的額外負擔。

3、財富貶值風險逐漸增加

以前都說房子就是財富，可現(xiàn)在呢？這一觀念已經面臨挑戰(zhàn)，隨著市場的調整，房價上漲的預期正在減弱，尤其是一些人口流出、經濟增長放緩的城市，房價不僅可能停止上漲，甚至會出現(xiàn)貶值風險。

更現(xiàn)實的是，房子的流動性變差了。市場一旦不景氣，房子可能長時間賣不出去，導致財富“凍結”。

03.普通剛需，買房要注意什么？

1、算好“月供賬”

買房別盲目跟風，要算清楚自己的經濟實力，最好月供控制在收入的30%，不要超過40%，這樣才能避免突發(fā)情況導致生活變得緊張。比如，倘若月收入1萬，月供控制在4000以內，這樣可以從容的應對突發(fā)情況。

2、留足“備用金”

如今，購房首付比例降到15%，但我們建議，首付最好提高到4成，這樣可以降低貸款壓力，減少利息支出。另外，還要預留兩年的應急資金，以應對突發(fā)情況。比如每月月供7000，那么至少要準備16萬左右的應急資金。

3、規(guī)劃“未來賬”

買房不僅要考慮當下，更要考慮未來5-10年的職業(yè)發(fā)展和家庭規(guī)劃，如果準備換工作、孩子要上學，就得提前考慮交通、學區(qū)等因素。盡量選擇靠近地鐵、配套成熟、有發(fā)展?jié)摿Φ姆孔印?/p>

4、 保持理性，別被市場情緒帶偏

剛需買房核心是為了自住，只要房子能滿足家庭需求、還款壓力可控，就不必過于擔心房價短期的漲跌。

畢竟，市場總有起伏，但家的意義是不會變的！

關于未來房價，你希望它漲還是跌呢？