劉強東34億香港買樓，和馬云"對上了"！東哥最近干了件大事，花了近35億港元，在香港最核心的中環(huán)買下了一整棟寫字樓的部分樓層。這地方可不一般，就在中環(huán)地鐵口，能看維多利亞港海景，堪稱"黃金地標"。

這事兒發(fā)生在2025年12月9號，香港麗新發(fā)展發(fā)布公告，把中環(huán)中國建設銀行大廈50%權益賣給了京東。公告寫得明明白白：作價34.98億港元，面積1.12萬平方米，每平方英尺價格算下來不到3萬港元。京東控股的投資主體簽的字，交易還得走審批流程。南都N視頻記者12月10號向京東求證，對方回應說"始終看好在香港的發(fā)展"。

這棟樓的位置金貴到什么程度？就在干諾道中3號，離香港特區(qū)政府總部只有1公里，北望維港，南向遮打花園。2014年重建完工，之前建行香港分行租下當辦公樓。麗新發(fā)展評估價37.5億港元，京東砍價砍到34.98億，便宜了6.7%。長實集團8月份也想買，最后沒談攏。

巧的是，兩個月前，2025年10月19號，阿里巴巴和螞蟻集團聯(lián)手砸了72億港元，在銅鑼灣買了港島壹號中心頂部13層，當香港新總部。那棟樓270度看維港，銅鑼灣地鐵口出來就是。從港交所披露的信息看，這筆交易是今年香港最大宗寫字樓買賣，比中環(huán)不少老牌寫字樓單價還貴。

兩位大佬這是把"戰(zhàn)場"從內地電商，搬到了香港這個新棋盤上。京東今年在香港動作特別密：3月份，京東快遞港島運營中心開業(yè)，招了100多個本地快遞員，上了自動化分揀設備；8月份，拿下香港佳寶食品超市，把供應鏈跟本地采購結合；11月份，跟香港科技大學搞AI聯(lián)合實驗室；12月份，京東工業(yè)要在港交所上市，成為京東體系第四家港股公司。買下中環(huán)寫字樓，等于把亞太區(qū)總部定了錨。

馬云那邊也不閑著。阿里巴巴香港總部搬去銅鑼灣后，把原有的尖沙咀辦公室改造成阿里云亞太數(shù)據(jù)中心。螞蟻集團拿到了香港虛擬銀行牌照，2025年三季度本地用戶突破80萬。兩邊都在搶香港這個"超級聯(lián)系人"的位置。

為啥都盯上香港？數(shù)據(jù)擺在這兒。香港特區(qū)政府2025年11月公布，第三季GDP同比增長3.2%， beating 新加坡的2.8%。訪港旅客7月到9月達到1300萬人次，比2024年同期增18%。更關鍵的是，香港寫字樓空置率從2024年底的15.2%降到2025年11月的12.8%，租金環(huán)比連漲三個季度。中環(huán)甲級寫字樓月租每平方英尺85港元，銅鑼灣72港元，雖然比2021年高峰期跌了30%，但2025年下半年已經(jīng)企穩(wěn)回升。

京東買中環(huán)，馬云選銅鑼灣，背后算盤打得精。中環(huán)是國際金融機構扎堆的地方，高盛、摩根大通都在這兒，京東想跟這些機構談供應鏈金融、跨境支付，面對面喝酒比視頻會議管用。銅鑼灣是零售和科技中心，阿里巴巴的新零售試驗田需要接地氣，旁邊就是崇光百貨、時代廣場，正好做線上線下融合。

深層次看，這是內地科技巨頭"出海"的必然選擇。2025年，京東海外GMV占比18%，目標2028年做到30%。香港是橋頭堡，零關稅、資金自由流動，用港幣結算比用美元方便。阿里2025財年國際商業(yè)收入增速36%，香港總部能管著Lazada、速賣通、Trendyol三個平臺。把高管放香港，簽證方便，個稅最高15%，比內地45%低太多。

接下來2026年，香港寫字樓市場會有兩個明顯變化。第一，內地科技企業(yè)會集中入駐。除了京東阿里，字節(jié)跳動2025年11月在灣仔租了2萬平方英尺辦公區(qū)，騰訊2025年12月申請了香港虛擬銀行牌照，美團也在跟開發(fā)商談尖沙咀的樓。戴德梁行預測，2026年內地企業(yè)會占香港新租寫字樓面積的40%，比2020年翻一番。第二，租金會溫和上漲。高力國際數(shù)據(jù)，2026年中環(huán)甲級寫字樓月租可能回到95港元每平方英尺，漲幅12%。京東阿里這波操作，本身就給了市場信心。

但風險也明擺著。香港金管局2025年12月發(fā)布的金融穩(wěn)定報告指出，寫字樓租金如果漲得太快，可能引發(fā)新一輪地產(chǎn)泡沫。2018年高峰期，中環(huán)月租每平方英尺135港元，現(xiàn)在是85港元，還有上漲空間，但也得防著過熱。李嘉誠的長江集團中心2025年月租1.3億港元收入，估值330億港元，租金回報率4.7%，這個水平還算健康?？梢?026年回流資金太多，把價格炒到2018年水平，回報率跌到3%以下，那就危險了。

還有個變數(shù)是美國美聯(lián)儲。2025年12月美聯(lián)儲還維持利率在4.5%-4.75%區(qū)間，如果2026年降息，熱錢會涌向香港，推高資產(chǎn)價格。但如果美國通脹反彈，繼續(xù)加息，香港聯(lián)系匯率制下也得跟進，企業(yè)貸款成本上升，買樓擴張就會縮手。

網(wǎng)友評論：劉強東和馬云這對老冤家，從內地打到香港，這回是真刀真槍拼上了。香港這盤棋，誰占了先手，誰就能在出海這條路上領跑五年。