界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵

在歷經(jīng)過(guò)去幾年的下跌后，香港核心區(qū)的寫(xiě)字樓市場(chǎng)正迎來(lái)一批重量級(jí)買(mǎi)家。

12月9日，京東控制的投資公司以約35億港元的價(jià)格，向香港麗新發(fā)展方面購(gòu)入了中環(huán)寫(xiě)字樓中國(guó)建設(shè)銀行大廈的半數(shù)權(quán)益。

更早之前的10月，阿里巴巴集團(tuán)與螞蟻科技集團(tuán)以72億港元的價(jià)格，向文華東方國(guó)際集團(tuán)購(gòu)入銅鑼灣港島壹號(hào)中心共13層寫(xiě)字樓，同時(shí)獲得屋頂標(biāo)志使用權(quán)及50個(gè)停車(chē)位，計(jì)劃在此設(shè)立雙總部。

短短兩個(gè)月內(nèi)，兩大內(nèi)地科技巨頭密集斥資置業(yè)，引發(fā)市場(chǎng)對(duì)香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值的重新審視。

“整體來(lái)說(shuō)香港寫(xiě)字樓處于底部，雖無(wú)法預(yù)測(cè)短期是否反彈，但對(duì)于中長(zhǎng)期投資者來(lái)說(shuō)入市時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)，特別是核心寫(xiě)字樓資產(chǎn)?！钡谝惶酱骶S斯（Savills）深圳公司董事總經(jīng)理吳睿在接受界面新聞?dòng)浾卟稍L(fǎng)時(shí)表示。

接連布局

本次京東購(gòu)入一半股權(quán)的中國(guó)建設(shè)銀行大廈，位于香港中環(huán)干諾道中三號(hào)，前身為香港麗嘉酒店，后重建為甲級(jí)寫(xiě)字樓，香港麗新發(fā)展方面同建設(shè)銀行分別持有50%股權(quán)。

在重建后，大廈樓高27層，總建筑面積約22.9萬(wàn)方呎，其中18個(gè)辦公樓層及1個(gè)銀行大廳租予中國(guó)建設(shè)銀行用以經(jīng)營(yíng)其香港業(yè)務(wù)。

據(jù)界面新聞?dòng)浾邔?shí)地探訪(fǎng)，大廈坐落于中環(huán)核心地段，毗鄰友邦金融中心、The Henderson等知名地標(biāo)，從大樓內(nèi)部的地下通道可直接通往中環(huán)地鐵站，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分顯著。

京東購(gòu)入一半股權(quán)的中國(guó)建設(shè)銀行大廈所在地 界面新聞?dòng)浾咄蹑ズ臄z

早在今年7月，市場(chǎng)已傳出麗新發(fā)展有意出售所持股權(quán)，并與建行在內(nèi)的潛在買(mǎi)家洽談，據(jù)悉，建行雖然有優(yōu)先認(rèn)購(gòu)權(quán)，但無(wú)意收購(gòu)，其后市場(chǎng)又傳出長(zhǎng)實(shí)有意收購(gòu)，而京東出價(jià)為一眾競(jìng)爭(zhēng)者中最高。

對(duì)于此次交易，京東方面表示，此次收購(gòu)主要為滿(mǎn)足自用需求，并強(qiáng)調(diào)公司“始終看好在香港的發(fā)展，將圍繞供應(yīng)鏈持續(xù)投資，推動(dòng)零售、物流、技術(shù)研發(fā)等業(yè)務(wù)融入香港、服務(wù)香港。”

相較于京東的出手，此前阿里的交易金額更大。

阿里巴巴與螞蟻科技以72億港元向文華東方國(guó)際集團(tuán)，購(gòu)入銅鑼灣港島壹號(hào)中心的13層寫(xiě)字樓。交易涵蓋總面積約30.16萬(wàn)平方英尺的辦公空間，同時(shí)包括屋頂標(biāo)志使用權(quán)及50個(gè)專(zhuān)屬停車(chē)位。

這處物業(yè)位于告士打道281號(hào)，前身是擁有數(shù)十年歷史的香港怡東酒店，所在地段為香港歷史上首幅公開(kāi)拍賣(mài)土地，素有“香港第一號(hào)地段”之稱(chēng)。

港島壹號(hào)中心 界面新聞截圖自O(shè)ne Causeway Bay Instagram

值得注意的是，阿里在香港時(shí)代廣場(chǎng)的租約要到2028年才到期，提前數(shù)年砸重金置業(yè)的舉動(dòng)，被市場(chǎng)解讀為對(duì)香港市場(chǎng)長(zhǎng)期信心的明確表態(tài)。

對(duì)于此次交易，阿里巴巴主席蔡崇信也公開(kāi)表示，此次收購(gòu)分體現(xiàn)了其對(duì)香港經(jīng)濟(jì)及營(yíng)商環(huán)境的信心，香港將成為其理想的國(guó)際業(yè)務(wù)拓展基地。

這兩筆交易與香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)近年來(lái)的低迷形成鮮明對(duì)比。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2024年香港甲級(jí)寫(xiě)字樓的大額交易宗數(shù)創(chuàng)新低，全年僅成交98宗，為過(guò)去20年最少，總交易額達(dá)410億港元，較2023年上升1.2%，為近20年第二低。

而僅2025年下半年，阿里和京東這兩筆交易的總額就已突破百億港元。這種反差的背后，是市場(chǎng)供需兩端的深刻變化，也反映出企業(yè)對(duì)香港商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值的重新評(píng)估。

為何在此時(shí)入場(chǎng)？

“香港寫(xiě)字樓經(jīng)過(guò)過(guò)去幾年的下跌，價(jià)格已經(jīng)處于底部，相較于2019年的市場(chǎng)高峰，當(dāng)前核心區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格跌幅普遍超過(guò)25%，部分項(xiàng)目甚至接近四成，這種調(diào)整幅度已充分釋放了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?！眳穷＝邮芙缑嫘侣劜稍L(fǎng)時(shí)指出。

2025年，香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)結(jié)束了此前持續(xù)多年的單邊下行態(tài)勢(shì)，整體呈現(xiàn)出“觸底回暖、結(jié)構(gòu)分化”的鮮明特征，為巨頭布局提供了關(guān)鍵窗口期。

從市場(chǎng)核心指標(biāo)來(lái)看，租賃端的回暖信號(hào)尤為突出。

世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2025年第三季度全港甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量達(dá)到69.18萬(wàn)平方呎，創(chuàng)下2018年第三季以來(lái)的最高紀(jì)錄。更值得注意的是，中環(huán)、港島東、九龍東、尖沙咀等所有主要商業(yè)區(qū)的凈吸納量自2015年第二季度以來(lái)首次全部錄得正值。

租賃市場(chǎng)的活躍，背后是香港資本市場(chǎng)的強(qiáng)勁復(fù)蘇所帶來(lái)的需求增量。

畢馬威最新報(bào)告預(yù)計(jì)，2025年香港首次公開(kāi)招股(IPO)集資額達(dá)2721億港元，同比上升210%，位居全球第一，且今年至今已完成了17宗“A+H”上市，為歷來(lái)最多，集資額占全年的50%，進(jìn)一步印證香港作為連接中國(guó)內(nèi)地與國(guó)際資本市場(chǎng)橋梁的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。

“2025年以來(lái)中資企業(yè)赴港IPO呈現(xiàn)出熱度高、規(guī)模大的特點(diǎn)，帶來(lái)了很多潛在寫(xiě)字樓需求”，吳睿指出。

香港IPO近年活動(dòng)走勢(shì)（未包括保密申請(qǐng)部分） 界面新聞截圖自畢馬威報(bào)告

從宏觀環(huán)境來(lái)看，2025年美元降息周期啟動(dòng)，港元與美元掛鉤的匯率制度下，香港市場(chǎng)利率也隨之下行，有效降低了企業(yè)的融資成本。

與此同時(shí)，香港經(jīng)濟(jì)在旅游業(yè)復(fù)蘇、消費(fèi)回暖及金融市場(chǎng)活躍的帶動(dòng)下，呈現(xiàn)出企穩(wěn)回升的良好態(tài)勢(shì)，為企業(yè)長(zhǎng)期布局提供了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。

更核心的考量在于香港的全球資產(chǎn)配置優(yōu)勢(shì)?！皩?duì)于大型中資企業(yè)來(lái)說(shuō)，面對(duì)國(guó)際地緣政治、全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡等情況，香港作為企業(yè)全球資產(chǎn)配置目的地的優(yōu)勢(shì)越發(fā)明顯”。吳睿表示。

這一判斷在企業(yè)戰(zhàn)略布局中得到印證。目前阿里系已集齊證券、保險(xiǎn)、銀行等多張核心金融牌照，核心區(qū)域?qū)懽謽菍⒊蔀槠錁I(yè)務(wù)落地的重要載體。

京東也在近期加速布局香港市場(chǎng)，今年8月其完成了對(duì)本地品牌佳寶超級(jí)市場(chǎng)的收購(gòu)，成立專(zhuān)門(mén)業(yè)務(wù)部門(mén)；9月又與華潤(rùn)隆地達(dá)成戰(zhàn)略合作，宣布京東MALL香港首店將落戶(hù)灣仔，預(yù)計(jì)2026年開(kāi)業(yè)。

作為連接內(nèi)地與全球的橋梁，香港完善的金融體系、自由的貿(mào)易環(huán)境以及與國(guó)際接軌的法律稅務(wù)制度，能為企業(yè)全球化布局提供關(guān)鍵支撐。

新玩家涌入

科技巨頭的扎堆入港，不僅是對(duì)香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)值的認(rèn)可，更將深刻改寫(xiě)香港商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)格局。

吳睿指出，“科技企業(yè)來(lái)港布局資產(chǎn)將在未來(lái)一段時(shí)期成為香港商業(yè)生態(tài)中的熱點(diǎn)，也將使香港商辦市場(chǎng)買(mǎi)家結(jié)構(gòu)更加多元化”。

在過(guò)去很長(zhǎng)一段時(shí)間里，香港核心區(qū)域?qū)懽謽堑馁I(mǎi)家主要以外資企業(yè)和本地老牌地產(chǎn)家族為主，即所謂的“外資與老錢(qián)”。

但近年來(lái)，這一格局正在發(fā)生顯著變化。吳睿向界面新聞透露，“在傳統(tǒng)核心區(qū)域，過(guò)去是外資與老錢(qián)為主要買(mǎi)家，但現(xiàn)在新錢(qián)‘new money’和一些科技新貴已成為重要力量?！?/p>

除阿里、京東外，今年6月，社交媒體平臺(tái)小紅書(shū)在香港設(shè)立了中國(guó)內(nèi)地以外首個(gè)辦公室；同期，美資金融公司Jane Street以約18.3億港元租用中環(huán)新海濱項(xiàng)目六層樓面，創(chuàng)下香港核心區(qū)最大單一寫(xiě)字樓租賃紀(jì)錄。

“從我們公司目前在香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)接觸的潛在買(mǎi)家中，已經(jīng)明顯感受到這個(gè)變化”，吳睿介紹道。

這種變化將帶動(dòng)香港商業(yè)生態(tài)的多元化升級(jí)。科技企業(yè)的入駐將吸引產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)聚集，形成科技與金融融合發(fā)展的新生態(tài)。同時(shí)，科技企業(yè)對(duì)辦公空間的智能化、綠色環(huán)保要求，也將推動(dòng)香港寫(xiě)字樓配套設(shè)施升級(jí)，為市場(chǎng)注入新活力。

對(duì)于2026年香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，吳睿持樂(lè)觀態(tài)度：“預(yù)計(jì)市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)修復(fù)，預(yù)計(jì)還會(huì)有更多大型寫(xiě)字樓交易案例出現(xiàn)?！?/p>

這一判斷與多家行業(yè)機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)不謀而合。世邦魏理仕認(rèn)為，隨著港股IPO熱度的持續(xù)、中資企業(yè)全球化布局的加速，香港核心區(qū)域?qū)懽謽堑男枨髮⑦M(jìn)一步提升，推動(dòng)市場(chǎng)從局部回暖走向全面復(fù)蘇。

瑞銀近期發(fā)布的研報(bào)也指出，隨著2026-2027年寫(xiě)字樓的供應(yīng)量下降，香港中環(huán)片區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)正接近“見(jiàn)底”，相信香港寫(xiě)字樓市場(chǎng)的復(fù)蘇將繼續(xù)惠及擁有香港甲級(jí)寫(xiě)字樓業(yè)務(wù)的公司。