2025年秋季的第二張成績單，比以往來得更晚一些。

往常都是每月15日準時發(fā)布70城數(shù)據(jù)，但這個月拖到了20日才發(fā)，給我們同行憋夠嗆…

玩笑歸玩笑，國家統(tǒng)計局終于在10月20日上午發(fā)布了2025年前三季度宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)數(shù)據(jù)。

咱們這兒直接簡明扼要說重點——

宏觀基本面

前三季度經(jīng)濟運行平穩(wěn)，經(jīng)濟增速為5.2%，但今年第三季度的經(jīng)濟增速回落至4.8%，低于去年第四季度與今年一二季度。

整體增長良好主要得益于生產(chǎn)供給增勢良好、內(nèi)需持續(xù)改善、外貿(mào)韌性不斷彰顯以及增長新動能不斷積聚加強；

而第三季度的增速放緩主要與財政支出相對放緩、貨幣未持續(xù)寬松加碼，政策方向從刺激消費轉向工業(yè)反內(nèi)卷。

今年前三季度，消費支出對經(jīng)濟增長的貢獻率已經(jīng)干到53.5%，拉動GDP增長2.8個百分點，主力態(tài)勢已經(jīng)十分明顯。

金融表現(xiàn)層面

從9月份的情況看，M1同比增長7.2%，M2同比增長8.4%，M1-M2剪刀差持續(xù)震蕩回落。

這主要得益于“以舊換新”消費補貼政策對居民消費意愿形成了持續(xù)提振效應。

前三季度人民幣貸款增加14.39萬億，其中居民中長貸增加1.28萬億。

盡管樓市銷售端依然有所承壓，但積極的金融政策和財政政策對居民中長貸拉動作用較為明顯。

房地產(chǎn)市場層面

干啥吆喝啥，這一項咱們重點來講：

9月份，一線城市新房住宅售價環(huán)比下降0.3%，二、三線城市新房住宅售價均環(huán)比下降0.4%；

一線城市二手住宅價格環(huán)比下降1個百分點，降幅與上月持平，二線城市二手住宅銷售價格同比下降5.0%、三線城市二手住宅銷售價格同比下降5.7%，降幅分別收窄0.2個和0.3個百分點。

9月份，全國新建商品房銷售面積8531萬㎡、銷售額為8025億，分別環(huán)比上升49%和43%，這主要是8月份傳統(tǒng)淡季與“金九”傳統(tǒng)旺季之間的低基數(shù)效應造成的；

今年前三季度綜合來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降13.9%、房屋施工面積同比下降9.4%、房屋新開工面積同比下降18.9%、房屋竣工面積同比下降15.3%。

很明顯，這一系列下降趨勢主要是和一級市場“縮量提質”的土拍供應思路息息相關，一級市場供給持續(xù)減少，下游作業(yè)數(shù)據(jù)自然會跟著減少。

其中尤其引人注意的是全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.9%，其中住宅投資下降12.9%。

各路房企仍然采取“降杠桿、控風險、穩(wěn)經(jīng)營”的理性選擇，其實是有助于行業(yè)長期健康發(fā)展的。

而這與另一積極信號形成呼應：

截至9月末，商品房待售面積7.59億㎡，比8月末減少241萬㎡，連續(xù)7個月下降，行業(yè)庫存壓力持續(xù)緩解。

細看這份“成績單”，無疑描繪了一幅十分清晰的圖景——

樓市仍然正處于持續(xù)的行業(yè)出清進程中，主要表現(xiàn)在以下兩個方面：

首先是投資、開工等供給端引擎主動降速，房企集體轉向安全穩(wěn)健模式；

其次是庫存“七連降”與金融數(shù)據(jù)的邊際改善，正以一種低調的方式為市場企穩(wěn)積蓄著能量。

咱們經(jīng)常說“用時間換空間”，不明白具體怎么個換法的老鐵，可以參考以上。

10月22日，資本市場出現(xiàn)了一個很耐人尋味的現(xiàn)象：

房地產(chǎn)板塊盤中逆市拉升，京投發(fā)展、光明地產(chǎn)漲停板；

此前盈新發(fā)展三連板，上實發(fā)展、合肥城建、云南城投等股票跟漲。

市場普遍認為，促成這波板塊逆市拉升的動力有兩個：

一是9月份，70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，但同比降幅繼續(xù)呈收窄態(tài)勢，且新增供應依舊堅持縮量提質，庫存規(guī)模方面處于持續(xù)的出清通道；

二是10月21日，上海市印發(fā)《上海市促進建筑業(yè)高質量發(fā)展加快培育增長新動能行動方案》，文件明確了建筑企業(yè)整合升級，構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資規(guī)模，筑牢上海建筑市場基本盤。

把這倆事兒放一起來看——

前者釋放了比較明確的市場加速出清信號；

后者旨在加快推進實施城市更新行動，促進城市更新擴面提速。

再往深尋思一步，這又何嘗不是未來很長一段時間里，整個房地產(chǎn)市場的縮影呢？

當銷售數(shù)據(jù)依舊承壓，房企股價卻逆勢飄紅…看似矛盾的現(xiàn)象，恰恰說明了資本市場正在給“市場加速出清”和“行業(yè)模式重構”這兩個全新敘事邏輯下注！

首先，可以明確一點，“市場加速出清”這件事已經(jīng)悄咪咪地進入下半場。

前文咱們提到地庫存“七連降”，是供給端的出清；

房價同比降幅收窄，這意味著價格正在加速磨底，是價格端的出清。

好巧不巧，資本市場恰恰就在這個節(jié)骨眼上，敏銳地盯到以上這兩點。

道理說出來大伙兒都明白：

當庫存出清到不再鴨梨山大、價格調整到一個更有吸引力的位置時，市場底就真正形成了。

而且你注意另外一件事：

就是當天漲停板的房企、城投系以及建筑商當中，大多都是國資背景或深耕核心城市的區(qū)域型房企。

資本市場有興趣押注它們，本質上是在押注“行業(yè)洗牌后，市場份額會向穩(wěn)健型的選手集中”這條邏輯框架。

而這，與我們一直以來所講的大浪淘沙之后的總體趨勢是高度吻合的。

第二，建筑業(yè)高質量發(fā)展與城市更新這兩項新動能，即將加速鞏固。

上海在全國城市座次中的江湖地位自不必說，它出臺的《行動方案》，當然是一份極具風向標意義的文件。

換言之，今后不排除全國其它更多省市會紛紛效仿上海出臺類似文件，加碼“建筑業(yè)高質量發(fā)展”和“發(fā)展新模式”。

說白了，核心點主要是兩個：一是城市更新，二是穩(wěn)住投資。

這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展引擎，正在從“增量住宅開發(fā)”逐步切換到“存量價值運營”。

過去看銷售增速、土地儲備以及高周轉下的擴張能力，?？丛蹅兲柕呐笥言偈煜げ贿^了；

以后看資產(chǎn)質量、現(xiàn)金流和運營能力，城中村和老舊小區(qū)改造、基礎設施升級、產(chǎn)業(yè)空間優(yōu)化…一個也少不了。

以前咱們提到過這些內(nèi)容，只不過這次上海出臺的《行動方案》直接從建筑行業(yè)的視角將城市更新和穩(wěn)住投資基本盤加速提上日程。

未來，真正能混得風生水起的房企大致會有以下這么四類——

-手握核心城市核心地段優(yōu)質資產(chǎn)的國資背景大咖；

-深度參與地方城市建設且債務情況相對樂觀的各地城投平臺公司；

-此前深耕建筑業(yè)的國央企，或將加速進軍二級市場開發(fā)；

-經(jīng)歷了市場深度調整多年之后，仍然活躍在二級開發(fā)的行業(yè)龍頭。

對于普通老百姓和民營企業(yè)而言，以上趨勢或許可以作為今后購房置業(yè)、求職就業(yè)、上下游合作以及權益市場投資的參考。

從最新公布的房價數(shù)據(jù)指標來看——

盡管價格降幅已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)收窄，但客觀來講，市場仍舊處在調整筑底階段。

那么，這場調整的終點究竟在何方？

近期，瑞銀拋出的一組預測，引發(fā)了市場的普遍關注——

2026年下半年，可能出現(xiàn)觸底窗口。

這一判斷并非空穴來風，其背后是三股正在匯聚的合力：租售比持續(xù)修正、政策端的有力托底與全球利率環(huán)境改善。

對于這一說法，筆者基本認同。

政策托底與利率環(huán)境改善自2024年“9.24”以及美聯(lián)儲開啟降息周期之后就已然形成，后續(xù)主要就是持續(xù)性加碼的力度問題。

租售比持續(xù)修正，對于后續(xù)房地產(chǎn)價格而言頗具參考價值——

今年上半年末，全國重點50城平均租金回報率約為2.08%；

截至10月21日，我國十年期國債平均收益率約為1.76%。

重點50城平均回報率較無風險利率高了0.32個百分點，而在2021年末，十年期國債平均收益率較當年的重點50城平均租金回報率高了0.83個百分點。

眾所周知，十年期國債收益率又叫無風險利率。

當租金回報率持續(xù)低于十年期國債收益率時，就意味著你買房收租的匯報，還比不上閉眼買國債。

此時如果房價還在上漲，那只能是城市化增量帶來的“永遠漲”信仰在支撐。

咱誰也別裝外賓，在座各位都是打那個階段過來的。

反過來講，當租金回報率與十年期國債收益率的比值持續(xù)回升，且無限逼近甚至超越無風險利率時，房產(chǎn)作為一項兼具自住價值與生息資產(chǎn)的堅實價值就會顯現(xiàn)。

這也意味著，房價調整即將出現(xiàn)歷史性見底。

從目前全國主要城市的一二手房市場整體走勢來看，這一彌合點正在加速到來。

那有小伙伴要問了：目前重點城市的租金回報率，不是已經(jīng)反超了十年期國債平均收益率嗎？

別急，這里面還有兩個實際問題要解決：

其一，銀行信貸成本是一個關鍵變量，目前全國大中城市普遍房貸利率在3%上下。

也就是說，剛才咱們計算的平均租金回報率是在總房價的基礎上得出的，即毛回報率。

如果所有人都是全款買房，那這個模型當然沒問題，可關鍵在于，事實并非如此。

截至2025年9月，我國住戶部門中長期貸款平均約為26.8萬元；

若將信貸部分平均3個點的成本計入在內(nèi)，那我們確實還需要一定的耐心。

但與此同時，我們也相信后續(xù)調整期不會太久。

其二，真實的租金回報率，是在租賃成交價與空租率基本可控的前提下計算出來的。

換言之，實踐中這套模型其實更適合一二線城市判端后續(xù)房地產(chǎn)行情走勢。

城市能級越弱，這套估值邏輯的效力就越是要打個折扣。

畢竟，房屋租賃價格如何、空租率如何，是跟產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、人口流入情況以及同質化產(chǎn)品供應量密切相關的。

作為普通老百姓的你我而言——

如果你正打算賣弱二線、三四線城市以及遠郊區(qū)的房子，可以密切關注后續(xù)的政策窗口期，行動干凈利索，不拖泥帶水；

如果你打算在一線城市或強二線城市改善置換，那不妨密切關注租金回報率與十年期國債收益率關系以及市場出清效率。

當然，以上還只是筆者的個人觀察和思考，朋友們?nèi)绾斡惺裁椽毺匾娊?，歡迎在下方留言區(qū)擺擺龍門陣。