01

沒想到，樓市劇情竟出現(xiàn)驚天反轉(zhuǎn)！

高層罕見表態(tài)：房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)從“抑制房價上漲”，轉(zhuǎn)向“支持房價上漲”！

我沒看錯吧，自2007年美國次貸危機(jī)引發(fā)全球金融危機(jī)之后，我就再也沒有看到過任何高層人士在任何場合公開表態(tài)要“支持房價上漲”。

過去十幾年，房價一直都被視為洪水猛獸。

今天是太陽從西邊出來了？

說這個話的，是現(xiàn)任十四屆全國政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會副主任、中央財經(jīng)委員會辦公室原副主任尹艷林。

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在全國樓市信心持續(xù)低迷的時刻，作為官員和高層智囊團(tuán)的尹艷林，拋出如此犀利而明確的觀點(diǎn)，一定程度上也可能代表高層當(dāng)下的決策方向。

這不僅是一次表態(tài)，更像是一個政策的風(fēng)向標(biāo)。

它預(yù)示著一個深刻的轉(zhuǎn)折：

在連續(xù)四年樓市低迷、房價普跌、信心坍塌之后，高層對房地產(chǎn)的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了180度的大反轉(zhuǎn)。

02

過去十年，“四字箴言”一直是中國房地產(chǎn)政策的底色。

一句話定調(diào)，讓房地產(chǎn)從中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)動機(jī)變成了“發(fā)凍雞”。

開發(fā)商三道紅線、銀行兩道紅線、各地嚴(yán)格限購限貸、嚴(yán)控地價、抑制炒作，讓房地產(chǎn)市場從“降溫”變成了“失溫”。

隨著房地產(chǎn)連續(xù)四年下行，房企暴雷、地方財政緊張、居民財富縮水、消費(fèi)信心低迷，一連串的多米諾骨牌開始顯現(xiàn)。

此時，尹艷林的表態(tài)就是風(fēng)向調(diào)整的明顯信號。

高層已經(jīng)意識到，如果再讓市場在“房價只能跌不能漲”的心態(tài)下繼續(xù)惡化，將帶來不可預(yù)估的后果。

過去很多人一直篤信“一鯨落，萬物生”，但現(xiàn)實卻是鯨還沒落，已是萬物凋零。

當(dāng)前冷酷的現(xiàn)實已經(jīng)明確無誤地告訴每一個人：房地產(chǎn)的殞落并不會帶來其它行業(yè)的興盛，反而只會把經(jīng)濟(jì)拖入萬劫不復(fù)的泥沼。

每一個人，不管是你房還是沒房，都逃不掉。

因為房地產(chǎn)不僅是民生問題，更是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的“壓艙石”。

它關(guān)聯(lián)著建筑、家電、裝修、金融、土地財政等70多個行業(yè)，對投資、消費(fèi)、就業(yè)都有巨大帶動效應(yīng)。

過去幾年，中國GDP最大的拖累項就是房地產(chǎn)投資下滑。

如今高層發(fā)出“支持房價上漲”的信號，本質(zhì)是要恢復(fù)這一關(guān)鍵變量的“正貢獻(xiàn)”。

尹艷林提出的七條核心建議，我認(rèn)為對樓市影響比較直接的有三條：

第一，政策工具箱要換思路，從限制性工具轉(zhuǎn)向支持性工具。

第二，要承認(rèn)房地產(chǎn)的金融屬性。

第三，減少行政干預(yù)，讓市場回歸市場。

這三條建議可以說“拳拳到肉”，直指當(dāng)前房地產(chǎn)市場的核心弊端。

這幾條建議合起來，實際上是對樓市長期邏輯的一次重新定義：

過去靠行政約束壓泡沫，如今要靠市場機(jī)制修復(fù)信心。

03

既然高層都已經(jīng)明顯表態(tài)，那重慶做好了迎接房價上漲的準(zhǔn)備了嗎？

在我看來，重慶當(dāng)前已經(jīng)基本具備了房價結(jié)構(gòu)性上漲的條件。

第一，房地產(chǎn)庫存大幅去化。

我在之前的文章中講過很多次，重慶正在依靠“供地大幅縮水+政府收儲+大規(guī)模拆改”這三板斧，以最快的速度降低樓市庫存。

重慶中心城區(qū)的新增住宅用地建筑面積，已經(jīng)從2020年的1887萬方縮水到了2024年的135萬方，連十分之一都不到。

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同時，重慶在今年啟動了史無前例的大規(guī)模土地回收。

截至今年8月，重慶中心城區(qū)的回收土地共計36宗，土地面積2712畝，涉及居住用地的建筑規(guī)模約385萬方，相當(dāng)于過去兩年重慶中心城區(qū)新增住宅用地之和的90%！

而更大的動作還在后面，那就是大規(guī)模拆遷。

現(xiàn)在已經(jīng)公布的計劃拆遷面積就有210萬方，相當(dāng)于今年上半年新房成交面積的86%。而在接下來的三年，這個規(guī)模還將進(jìn)一步擴(kuò)大。

這一套組合拳下來，重慶的中長期庫存得到了大幅的去化，為重慶樓市的反攻掃清了障礙。

第二，大量引進(jìn)年輕人口支撐購房需求。

重慶官宣，今年將促進(jìn)40萬青年留渝來渝就業(yè)創(chuàng)業(yè)。

而根據(jù)官方口徑，這個目標(biāo)在上半年就已經(jīng)完成了24萬，實現(xiàn)全年目標(biāo)幾乎沒有懸念。

要知道，這40萬全都是年輕人，是需要在重慶安家置業(yè)、結(jié)婚生子、買房買車、子女上學(xué)的年輕人。

根據(jù)重慶印發(fā)的《促進(jìn)高質(zhì)量充分就業(yè)實施方案》，計劃到2027年累計城鎮(zhèn)新增就業(yè)200萬人以上，促進(jìn)高校畢業(yè)生等青年留渝來渝120萬人以上。

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光這120萬年輕人在3年內(nèi)的購房需求就有60萬套，平均每年20萬套。

一年的新增需求就可以把當(dāng)前重慶20多萬套的二手房掛牌量（不含區(qū)縣）吃掉七七八八。

而新房每年那4萬套左右的成交量，根本就不夠看！

第三，居住品質(zhì)加速迭代。

今年上半年全重慶賣得最好的10個樓盤里面，四代宅項目占了6個。

圖源重慶銳理數(shù)據(jù)

當(dāng)前的重慶樓市，大量的二手房降價都沒人要，跟核心區(qū)四代宅銷售火爆，并行不悖。

大家各玩各的，井水不犯河水。

而5月重慶發(fā)布的建筑新規(guī)，更是讓當(dāng)前的新房項目徹底從二手房的紅海中脫離出來，成為了完全不同的物種。

我在之前的文章說過：

“當(dāng)你看過6米高的大露臺、十幾米寬的大落地窗、270度景觀的大主臥、裝得比私家會所還奢華的架空層、比五星級酒店還氣派的入戶大堂之后，除了錢不夠，我想不出任何一個你會選擇二手房的理由。”

房子越修越好，價格越賣越貴。

四代宅的出現(xiàn)與建筑新規(guī)的出臺，事實上已經(jīng)讓重慶樓市出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的回暖。

第四，房價已經(jīng)超跌。

不得不承認(rèn)，重慶很多地方的房價已經(jīng)跌回了2010年。

房價下跌卻讓重慶房子的租售比體現(xiàn)出了前所未有的優(yōu)勢。

當(dāng)前重慶很多住宅的租售比都能達(dá)到3%以上，公寓基本都能達(dá)到5%以上，遠(yuǎn)超北上廣深等一線城市和大部分二線城市的水平。

在資產(chǎn)配置邏輯下，這種高回報率的市場極具吸引力。

總結(jié)以上四點(diǎn)，我們不難發(fā)現(xiàn)：

重慶房價的上漲邏輯不是炒作，而是價值回歸。

04

當(dāng)高層釋放“支持房價上漲”的信號時，意味著樓市的政策底已經(jīng)出現(xiàn)了。

但市場底未必會同步出現(xiàn)。

全國房地產(chǎn)市場不會普漲，但具備產(chǎn)業(yè)、人口和城市地位優(yōu)勢的城市將率先走出谷底。

重慶，或許會是走在前面的一個。

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作為中國西部唯一的國家中心城市、成渝雙城經(jīng)濟(jì)圈的龍頭，也是西部制造、科技、金融、教育、交通的綜合高地，重慶過去幾年房價持續(xù)下行，讓這座城市的資產(chǎn)價值被嚴(yán)重低估。

如今，隨著土地收緊、人口流入、居住品質(zhì)升級，重慶的樓市正迎來一次結(jié)構(gòu)性修復(fù)的歷史機(jī)遇。

在新一輪城市博弈中，誰能最先穩(wěn)住預(yù)期、穩(wěn)住資產(chǎn)價格，誰就能在未來五年贏得主動。

重慶，應(yīng)該已經(jīng)準(zhǔn)備好了。