房價跌跌不休，抄底機(jī)會在哪？未來是崩還是回暖？

今天換個角度，從政策視角聊聊房價的未來趨勢，順便做一波理性預(yù)測 。

先拋一個靈魂拷問：你覺得國家希望房價繼續(xù)跌，還是重新漲？估計很多人會說，政策頻頻出臺，肯定是不想讓房價再跌，能漲起來才好 。但真相很扎心，政策的真正目標(biāo)，是讓房價“慢慢跌” 。

為啥要這樣操作？看看日本的歷史就懂了 。東京房價泡沫破裂后，一路狂跌加底部震蕩，熬了整整22年，累計跌幅高達(dá)70% 。直到2013年才開始反彈，結(jié)果僅用8年，到2021年就超過了當(dāng)年泡沫期的最高點 。算下來，從跌到漲耗時30年 。咱們這邊高位接盤的人，難道真要等這么久？未必 。因為日本的反彈只集中在少數(shù)一線城市的新房，二手房里只有黃金地段的次新房能漲，那些泡沫時期蓋的老破小，現(xiàn)在價格僅相當(dāng)于同地段新房的40% - 60%，當(dāng)年高位買入的人，至今仍在血虧 。

那咱們的房價泡沫到底有多大？給大家科普個關(guān)鍵指標(biāo)——房價收入比，簡單說就是一個家庭不吃不喝多少年能買房 。東京泡沫最瘋狂時，這個數(shù)字是20，而國際公認(rèn)的合理水平是6，這意味著當(dāng)年東京房價70%都是泡沫，后來也確實跌了70% 。再看深圳，2020年左右房價收入比直沖到45，泡沫有多大，大家自行體會 。

有日本的前車之鑒，國家心里門清：硬撐著不跌根本不現(xiàn)實，泡沫早晚得擠 。所以這幾年的救市政策，本質(zhì)都是“擠壓泡沫”的操作——只有跌得太狠、要引發(fā)恐慌時，才出來托底；其余時間，基本是冷眼旁觀 。

要是真想快速止跌，直接把所有政策打包出臺就行，但關(guān)鍵在于泡沫太大，救不回來 。一次性出完所有“牌”，后續(xù)就沒招了，只有讓房價跌到位，市場才能穩(wěn)住 ?，F(xiàn)在做的，就是讓下跌過程“軟著陸”，而非重新點燃大漲的火苗 。

那國家是怎么具體實現(xiàn)“慢跌”的？

套路一：玩文字游戲，制造房價沒跌的錯覺

今年各地瘋狂推廣的“第四代住宅”，就是典型操作 。以前花100萬買房，公攤30%，實際到手70平；現(xiàn)在取消公攤，100萬直接買100平 。表面看房價沒跌，甚至更劃算，實際上單價偷偷降了30% 。不少剛需一看“撿漏了”，立馬下單接盤，剛好給房價踩了個“緩沖墊” 。

套路二：政策拆著放，吊足市場胃口

以深圳為例，救市政策從2023年磨蹭到現(xiàn)在還沒出完 。單一個“取消限購”，就能玩出花樣：先開放非核心區(qū)，房價還跌，就開放核心區(qū)但要求戶口和社保；房價繼續(xù)跌，又放松社保要求；最近還回頭調(diào)整非核心區(qū)政策 。

有人吐槽這是“脫褲子放屁”，但這招對民眾很管用——賣家會想“說不定下個月又有利好，再等等”，就不著急賣房，拋壓自然減少；觀望的購房者會覺得“政策托底了，再不買就虧了”，紛紛入場接盤 。要是一次性出完所有政策，大家會覺得“真沒救了”，反而可能引發(fā)恐慌性拋售，場面直接失控 。保持“還有后手”的狀態(tài)，才能一直吊著市場期待，避免集體踩踏 。

但群眾的眼睛是雪亮的，隨著房價真金白銀下跌，越來越多人清醒了 。今年上半年，一線城市還比二三線城市抗跌，結(jié)果6 - 8月，一線城市二手房單月跌幅分別達(dá)到0.7%、0.8%和1%，直接反超二三線 。

更意外的是，原本堅挺的北京、上海，最近跌速居然追上了廣州、深圳 。這釋放了一個危險信號：之前越抗跌的區(qū)域，現(xiàn)在開始加速“補(bǔ)跌”，那些“死多頭”的口號也越喊越?jīng)]底氣——從“中國房價永遠(yuǎn)漲”，到“一線城市永不跌”，再到“只有核心地段能保值”，如今連核心地段的神話都碎了 。

比如有人在上海買的頂級豪宅，2024年掛牌價1億，2025年9月以6150萬成交，直接虧了40% 。這種情況已不是個例，熱錢從全國涌向核心城市，再到少數(shù)“神盤”，本質(zhì)是資金“抱團(tuán)取暖” 。等最后這點信念也崩塌，大家就該比誰跑得快了 。

不過，一線領(lǐng)跌的情況不會一直持續(xù)，情緒宣泄完后，政策會出來“踩剎車” 。如果你手里有多余的房子，想賣就趁早；如果是自住，看準(zhǔn)了可以入手 。至于房價什么時候跌到底，答案藏在房產(chǎn)稅里，核心邏輯就7個字：利空出盡是利好 。

簡單說，房價下跌是因為賣家比買家多、供大于求 。什么時候買家最少？

現(xiàn)在很多人不賣房，是盼著救市政策；一旦房產(chǎn)稅全面落地，就意味著所有利好都出完了——不僅以后沒有政策紅利，還得每年交稅 。到時候，最堅定的看漲派也會徹底崩潰，開始大規(guī)模拋售，他們是市場上最后一批賣家 。等這批人賣完，拋壓就到底了，房價自然見底，這個由政策砸出來的底，就是“政策底” 。

之后房價會進(jìn)入漫長的筑底階段，不會馬上反彈，畢竟大家被傷得太深 。這種情況下，會先后出現(xiàn)三個“底”：政策底→市場底→宏觀經(jīng)濟(jì)底 。只有等宏觀經(jīng)濟(jì)回暖、大家收入上漲，大部分城市才有可能重新上漲 。參考東京的經(jīng)歷，房價從跌到筑底共用了22年，其中底部震蕩就占了11年，可見筑底過程有多磨人 。

最后必須嚴(yán)肅提醒：現(xiàn)在還想靠炒房掙錢，等于和國家意志對著干，大概率摔得很慘 ?！胺孔〔怀础辈皇强赵挘澈蟛刂羁炭剂?。2019年的數(shù)據(jù)顯示，A股48%的上市公司不好好搞研發(fā)，反而跑去炒房，囤房總值高達(dá)1.3萬億，它們才是最大的炒房團(tuán) 。這些公司拿著股民的錢炒高房價，再反手賣給老百姓，讓大家背著30多年的房貸接盤 。

更嚴(yán)重的是，房地產(chǎn)虹吸了大量本該投入科研創(chuàng)新的資金 。有芯片巨頭囤的房產(chǎn)總值，居然超過了全年利潤 。在這種風(fēng)氣下，頂尖人才都往金融、房地產(chǎn)領(lǐng)域擠，經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重“脫實向虛” 。2018年美國發(fā)起貿(mào)易戰(zhàn)時，我們之所以被動，和這種“脫實向虛”有很大關(guān)系 。幸好國家及時剎車，讓房價回歸理性，再把資本逼回實體經(jīng)濟(jì) 。

人口問題更是倒逼房價調(diào)控的關(guān)鍵 。5年“漲價去庫存”后，房價暴漲，直接擊碎了年輕人買房、結(jié)婚、生子的夢想 。中國結(jié)婚對數(shù)從2014年的1142萬對，降至2024年的610萬對，降幅46%；年出生人口從1800萬，跌到2023年的900萬 。生育率下降，日本用了30年，韓國用了20年，我們只用了7年，再不調(diào)控，后果不堪設(shè)想 。

所以說，房價回歸理性雖伴隨著陣痛，但長遠(yuǎn)來看，是讓房子回歸居住本質(zhì) 。一個國家的未來，不是靠鋼筋水泥撐起來的，而是靠每一個卸下房貸重?fù)?dān)、眼里有光的普通人 。如果你是自住，該買就買；但如果想炒房，勸你趁早放棄幻想 ?？炊畤业挠眯?，才能在這場樓市調(diào)整中，做出最正確的選擇 。