【編者按】

住房“公攤”直接影響到房價中“水分”的多寡，進而影響居民購房的獲得感。2021年下半年以來，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，買方和賣方的力量對比發(fā)生反轉(zhuǎn)，唯有推動本質(zhì)上更加有利于買方的變革，才有可能助推市場“止跌回穩(wěn)”。辯證地看，“止跌回穩(wěn)”階段也是改革的好時機，在此時掀開“公攤”的面紗，以實用面積計價，也更容易凝聚改革共識。計價規(guī)則的改變，將擠出“公攤”中的水分，特別是開發(fā)商利用信息不對稱“注入的水分”，使得單價更實，有助于改善消費者預(yù)期，快速緩解市場觀望情緒。住房“公攤”是供不應(yīng)求的“房荒”階段的產(chǎn)物，隨著“房荒”成為歷史，“公攤”也將大概率成為歷史。

本系列分上下兩篇，上篇從歷史視角切入，從香港住房“公攤”的興衰中透視“公攤”的面紗；下篇分析“公攤”引入內(nèi)地后住房面積虛胖的2.0版本，并著重比較其與香港1.0版本的異同，指出“止跌回穩(wěn)”階段是推進“公攤”改革的好時機，分析改革對購房人、開發(fā)商和政府的潛在收益；在此基礎(chǔ)上提出漸進式推動住房“公攤”改革的建議。

以下為正文

香港“公攤”制度初心是為了降低購房門檻，讓更多中低收入者得以踏入買房門檻。在市場上行期，“公攤”帶來的價格幻覺助推了香港房地產(chǎn)的繁榮。但隨著信息不對稱和交易成本帶來的面積虛胖的“發(fā)水樓”問題越來越嚴重，引起購房者普遍不滿，香港“公攤”于2013年艱難終結(jié)，計價標準從建筑面積轉(zhuǎn)向?qū)嶋H使用面積，促使住房市場價格和物業(yè)服務(wù)更加透明和公平。

一、攤整為零：“公攤”助推香港房地產(chǎn)業(yè)階段性繁榮

“公攤”疊加“預(yù)售”制度（“賣樓花”），助推了香港房地產(chǎn)市場的階段性繁榮，房地產(chǎn)業(yè)日漸成長為香港經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

（一）為什么攤：高門檻與低購買力的矛盾

香港房地產(chǎn)業(yè)是經(jīng)濟社會發(fā)展的映射。二戰(zhàn)后，隨著人口快速增加、工商業(yè)恢復(fù)和對外貿(mào)易發(fā)展，居民住有所居的愿望強烈。但戰(zhàn)爭中損毀的房屋超過四分之一，住房供應(yīng)跟不上，“房荒”成為社會最矚目的焦點問題之一。

“房荒”導致房租持續(xù)攀升至戰(zhàn)前的3-5倍，民眾居住條件急劇惡化，大量市民蝸居在唐樓天臺上或大街旁，城區(qū)周邊搭建起大量棚屋、木屋乃至“紙皮屋”，形成了許多人口密集的木屋區(qū)，社會問題叢生。香港當局于1947年2月頒布了新的《租務(wù)管制法例》，鼓勵業(yè)主修復(fù)房屋，以期遏制加租潮。租金管制要求房租不得超過戰(zhàn)前水平，但戰(zhàn)后新建的樓宇可以除外。新法例有效促進了香港戰(zhàn)后地產(chǎn)業(yè)的恢復(fù)和發(fā)展，地價和新建樓宇的租金也急劇上升，但與之形成鮮明對照的是，樓價并未顯著提高。這是因為，當時的樓房買賣參照英國，以整幢樓宇為單位，能夠負擔的人極為有限，主要是從上海等內(nèi)地城市移居香港的富商或俗稱“金山阿伯”的海外歸僑。

“攤整為零”成為緩解高門檻與低購買力矛盾的底層制度創(chuàng)新。20世紀50年代，部分地產(chǎn)商開始探索新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，允許“分層出售”與“分期付款”，使得普通市民也能夠踏進買房門檻，房地產(chǎn)需求快速涌現(xiàn)。 “公攤”是“分層出售、分期付款”的售樓制度創(chuàng)新的副產(chǎn)品，將公共費用按比例分攤到了每一個單元。

（二）怎樣攤：香港住房“公攤”的制度安排

香港住房“公攤”作為分層出售的配套制度，為共享公共設(shè)施提供了便利。高層建筑形式使得開發(fā)商在有限的土地上可以建造并銷售更多房子，從而提高總銷售收入。在交付后，先由開發(fā)商指定集團內(nèi)部或有關(guān)聯(lián)的物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)，擬定公契確定購房者“業(yè)權(quán)份數(shù)（undivided share）”、公用部分范圍、管理費計算方式，并在土地注冊處登記注冊。購房者按業(yè)權(quán)份數(shù)比例確定共有產(chǎn)權(quán)并支付管理費用。業(yè)主成立業(yè)主立案法團之后，有權(quán)更換物業(yè)管理公司。業(yè)主立案法團是一個獨立的法人組織，代表所有業(yè)主管理樓宇的公共部分，可以委任或監(jiān)察物業(yè)管理公司或終止其服務(wù)合約，直接影響“公攤”區(qū)域的管理和費用分攤，權(quán)利與義務(wù)形成良性互動（圖1）。

圖1 香港“公攤”制度中政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主的互動關(guān)系。資料來源：筆者根據(jù)公開資料整理。

（三）客觀成效：助推房地產(chǎn)業(yè)階段性繁榮

“公攤”的創(chuàng)設(shè)，助推了20世紀后半葉香港地產(chǎn)業(yè)的階段性繁榮，房地產(chǎn)業(yè)在香港經(jīng)濟中的重要性逐漸凸顯。地產(chǎn)業(yè)增加值從1980年的182.69億港元上升至1997年的1341.86億港元，建造業(yè)的增加值從1980年的89.29億港元增長到1997年的779.84億港元，樓宇業(yè)權(quán)的增加值則從1980年的120.28億港元增長到1997年的1868.92億港元（圖2）。

圖2 香港地產(chǎn)業(yè)、建造業(yè)、樓宇業(yè)權(quán)增加值（1980-1997）。資料來源：香港特區(qū)政府統(tǒng)計處《二零零二年本地生產(chǎn)總值》

“公攤”的初衷是降低購房門檻，“價格幻覺”是“公攤”的副產(chǎn)品，并意外地刺激了消費者的購房熱情。這是因為，消費者感受到的價格或折扣優(yōu)于實際情況，可能會加速購買決策。香港“公攤”面積通常占總建筑面積的20%~30%（圖3），以包含“公攤”的總面積計價要比以不包含“公攤”的實用面積計價顯得更便宜，也就是說，降低了名義房價。在信息不對稱的情況下，購房者被表面上“更低的單價”吸引，對房產(chǎn)價值做出非理性判斷。以九龍?zhí)恋墓廨x園某住宅為例，該樓盤建于1976年，建筑面積500呎（約45平米）、實用面積411呎（約37平米），售價600萬港元，按照建筑面積計算每呎單價為1 2000港元，按照實用面積算每呎單價14 599港元。覺得用“更低的單價”買到了“更大的房子”，這是房地產(chǎn)上行期價格幻覺的作用機制。

圖3 香港部分樓盤實用率。注：橫軸表示樣本樓盤實用率排序。資料來源：Yahoo!財經(jīng)，“‘屈’出來的實用率”

“公攤”對高密度的城市開發(fā)起到了助推作用。“公攤”機制使得公共設(shè)施如電梯、大堂、樓道等得以標準化、規(guī)?；?，有效助推了高密度城市的開發(fā)，成為土地資源緊張背景下房地產(chǎn)市場發(fā)展的一種重要制度支撐。香港現(xiàn)代物業(yè)管理的雛形最早起源于戰(zhàn)后公共住房的管理，隨著香港樓宇的高層化，政府要求開發(fā)商提供專業(yè)物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理逐漸成為房地產(chǎn)市場不可或缺的組成部分?，F(xiàn)代物業(yè)管理體系的發(fā)展對社區(qū)治理也產(chǎn)生了一定的良性影響。

二、發(fā)水樓：“公攤”膨脹及其一連串非預(yù)期后果

“公攤”面積的存在會產(chǎn)生信息不對稱及一連串非預(yù)期后果，開發(fā)商的“注水”激勵使得“公攤”逐漸走樣和異化。2013年《一手住宅物業(yè)銷售條例》全面實施，標志著香港?“公攤”時代的艱難終結(jié)。

（一）“公攤”膨脹：信息不對稱、交易成本與發(fā)水樓

“發(fā)水”這個原本用來形容海鮮販子為魷魚注水以增加重量、期望獲得更高售價的粵語詞，恰如其分地點出了香港地產(chǎn)商利用信息不對稱通過各種巧妙手段擴大銷售面積從而提高利潤的種種做法。新房“發(fā)水”問題日益嚴重，可用面積顯著下降。

“公攤”面積的測度與核實增加了購房者的交易成本。開發(fā)商以包含公共區(qū)域的“建筑面積”作為交易和計價標準，購房者難以評估其實際使用空間。不同開發(fā)商對建筑面積的測量標準各異，導致購房者在比較不同樓盤時面臨“比較困難癥”，特別是預(yù)售模式下的初次購房者更是如此。入住之后，“公攤”面積的測度必然帶來額外的高昂費用；即便自費測繪發(fā)現(xiàn)了“公攤的貓膩”，也需要花費額外成本進行維權(quán)。

信息不對稱情形下，購房者通過個體努力“擠出水分”的交易成本不低，公共設(shè)施“發(fā)水”日益嚴重。開發(fā)商利用信息優(yōu)勢，擴大建筑面積的計算范圍，增加可售面積，甚至將游泳池、健身房等公共設(shè)施的面積也計算在建筑面積中。

（二）香港住房“公攤”的艱難終結(jié)

20世紀80年代及90年代初期，“公攤”制度的弊端就已經(jīng)顯露無疑，引起了購房者嚴重而普遍的不滿，廢除?“公攤”的呼聲越來越高。

香港政府最初的政策響應(yīng)是統(tǒng)一住宅建筑面積的度量方法和定義。1986年香港立法局會議上就有議員指出，有小單位買家投訴說有些樓宇單位實用面積只得53%。香港法律改革委員會于1995年5月發(fā)表《售樓說明研究報告書》（首份報告書），建議采取統(tǒng)一的量度方法衡量售樓說明書提供的住宅樓面面積，明確區(qū)分實用面積和“公攤”面積（圖4）。

圖4 20世紀80年代以來香港樓面面積定義的變化。資料來源：筆者根據(jù)公開資料整理

進入21世紀，進一步以實用面積取代建筑樓面面積，將“公攤”面積剔除出標價范圍。2008年，香港政府當局與地產(chǎn)建設(shè)商會達成共識，采取統(tǒng)一的樓面面積表述方式，在計算統(tǒng)一定義的實用面積時只把主體面積及露臺面積包括在內(nèi)。2010年，香港政府在樓花銷售方面做了一系列改革，其中就包括對實用面積的規(guī)范；同年，香港政府就規(guī)管一手私人住宅銷售方面提出9項建議與另外12項規(guī)管樓盤示范單位的措施（統(tǒng)稱“九招十二式”）。2012年12月，香港政府正式發(fā)布通告，要求二手房銷售從2013年起用實用面積標價，要求地產(chǎn)代理在推銷二手住宅時要先行提供實用面積信息，然后才可有選擇性地提供相關(guān)的建筑面積數(shù)據(jù)。2013年4月全面實施的《一手住宅物業(yè)銷售條例》將上述規(guī)定拓展到了新盤，實用面積取代建筑面積成為香港房地產(chǎn)市場的新計價標準?！肮珨偂庇媰r在香港被正式廢除（圖5）。

圖5?“公攤”重要變革的時間節(jié)點。資料來源：筆者根據(jù)公開資料整理

三、實用面積疊加“公契優(yōu)化”：后“公攤”時代的制度銜接與過渡

香港?“公攤”制度改革對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極的影響。改革將面積計量標準從建筑面積轉(zhuǎn)向?qū)嵱妹娣e，減少了信息不對稱，提升了市場透明度和效率。在物業(yè)管理方面，改革增強了業(yè)主的知情權(quán)和參與權(quán)，要求物業(yè)管理公司定期披露費用支出，減少了道德風險。

（一）從建筑面積到實用面積的技術(shù)性轉(zhuǎn)換

全面以實用面積計價。根據(jù)香港有關(guān)法規(guī)，2013年后的“樓面面積”即為實用面積，必須從“圍封墻”外部開始計算，“圍封墻”厚度也會計入住宅的樓面面積。

二手房和新房的計價銜接。香港政府在決定是否以實用面積取代建筑面積時曾征詢過公眾意見，絕大多數(shù)市民都贊成，反對的聲音主要來自開發(fā)商和中介。開發(fā)商聲稱習慣使用建筑面積計價，擔心新制度會引發(fā)價格混亂；房地產(chǎn)中介代理擔心買家心理適應(yīng)困難。為順利推進計價體系的銜接，香港政府設(shè)置了10個月的適應(yīng)過渡期，新房嚴格按照實用面積計價，二手房交易則允許實用面積計價和建筑面積計價在過渡期內(nèi)并行，差餉物業(yè)署備有經(jīng)過評估的所有二手房的實用面積供購房人查閱。針對市場擔心的“單價上漲”進行了廣泛地解釋和宣傳，“單價”上漲只是計價規(guī)則更實的結(jié)果，購房總價并未增加。

（二）“公契”更加透明與優(yōu)化：?后“公攤”時代的社區(qū)公共服務(wù)供給

1955年，蟾宮大廈建成后引入了全香港第一份大廈公契，清楚地列出大廈各單位所占土地及上蓋的“業(yè)權(quán)份數(shù)”及業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。早年的大廈公契由開發(fā)商自行訂立，其中有一些條款未能充分保障個別小業(yè)主的權(quán)益：如經(jīng)理人酬金過高、由開發(fā)商或其指定的經(jīng)理人永久管理、管理支出分攤不平均、外墻及公共地方的使用特權(quán)等。這些問題漸漸成為了大廈管理的核心矛盾。

取消“公攤”后，公契制度朝著更公平和透明的方向發(fā)展，費用分攤基于實用面積“由內(nèi)而外”計算，住戶承擔的費用更合理。根據(jù)大廈公共空間的整體開支，按照大廈公契所確定各單位的“業(yè)權(quán)份數(shù)”或“管理份數(shù)”來確定每個單位及業(yè)主需要交付的物業(yè)費用，簡單來說，面積愈大，所占份數(shù)愈多，每月管理費金額亦愈高。例如，如果管理公司按每呎2港元收費，單位實用面積為500呎，則每月管理費為1000港元。住戶對物業(yè)管理和公共區(qū)域決策的參與度得到有效提升，擁有更多話語權(quán)；同時，因為面積更加準確，依據(jù)面積分攤的管理費用也更加合理，增強透明度，減少了住戶之間的分歧與爭議。

（作者龍婷玉系農(nóng)業(yè)農(nóng)村部農(nóng)村經(jīng)濟研究中心助理研究員，王瑞民（通訊作者）系國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員，本文首發(fā)于《比較》第138輯，轉(zhuǎn)載時有改動。本文僅代表作者個人學術(shù)觀點，與所供職單位無關(guān)。）

來源：龍婷玉 王瑞民