本文為《中國(guó)審判》雜志原創(chuàng)稿件

文| 本刊記者 劉庭梅

住有所居，心有所安。當(dāng)前，我國(guó)城鎮(zhèn)租房人口超過2億，在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，租房人口占常住人口比例超過40%。在住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展的同時(shí)，“黑中介”、虛假房源、押金難退、“二房東”卷款跑路、甲醛房等市場(chǎng)亂象也困擾著廣大租客與房東。9月15日，我國(guó)首部住房租賃領(lǐng)域行政法規(guī)——國(guó)務(wù)院《住房租賃條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）正式施行，將進(jìn)一步規(guī)范住房租賃活動(dòng)，守護(hù)租房人群心中的安居樂業(yè)。

回應(yīng)市場(chǎng)需求

隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速、人口流動(dòng)常態(tài)化，我國(guó)租房群體持續(xù)擴(kuò)大，特別是在一、二線城市，租房已成為新市民、青年人解決居住問題的主要途徑。

然而，與旺盛的租房需求不匹配的是，租賃市場(chǎng)長(zhǎng)期存在諸多亂象：部分中介機(jī)構(gòu)利用信息不對(duì)稱發(fā)布虛假房源、隱瞞房屋瑕疵，甚至在合同履行中任意加收費(fèi)用、克扣押金；一些長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方采取“高收低租”“長(zhǎng)收短付”的高風(fēng)險(xiǎn)模式，導(dǎo)致資金鏈斷裂事件頻發(fā)，租客被迫搬離卻仍需承擔(dān)租金貸債務(wù)；此外，租賃房源質(zhì)量參差不齊、安全隱患突出、房東隨意漲租、租客單方面解約等問題屢見不鮮……

解決上述問題，既需要進(jìn)一步深入貫徹實(shí)施有關(guān)民事法律制度，調(diào)整好住房租賃活動(dòng)當(dāng)事人的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，也有必要制定專門行政法規(guī)，更加有力有效規(guī)范和引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展，為加快建立租購(gòu)并舉的住房制度提供支撐。

“作為我國(guó)首部住房租賃領(lǐng)域行政法規(guī)，《條例》的施行標(biāo)志著住房租賃市場(chǎng)從粗放發(fā)展邁向法治化、規(guī)范化新階段，為破解‘重購(gòu)輕租’難題、實(shí)現(xiàn)‘住有所居’民生目標(biāo)提供了系統(tǒng)性制度保障。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥說。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任浦湛指出，《條例》對(duì)出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、提供住房租賃信息發(fā)布服務(wù)的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者等住房租賃經(jīng)營(yíng)主體“要做什么”“不能做什么”作出了明確的規(guī)定，通過立法從根本上整治住房租賃市場(chǎng)亂象。

押金退還難一直是住房租賃市場(chǎng)的頑疾，也是司法實(shí)務(wù)中常見的爭(zhēng)議焦點(diǎn)。9月8日下午，一場(chǎng)圍繞租房押金退還問題的巡回審判與普法講座在上海市長(zhǎng)寧區(qū)虹橋街道社區(qū)綜合為老服務(wù)中心舉行，吸引了眾多居民旁聽。

本次巡回審判是上海市長(zhǎng)寧區(qū)人民法院開展涉民生房屋租賃糾紛案件巡回審判宣傳周活動(dòng)的其中一場(chǎng)，法官選取了一起典型的房屋租賃押金糾紛案例。本案中，原告為承租人，被告為出租人。今年3月，原告與被告簽訂了一年期的租賃合同。由于工作變動(dòng)，原告租住4個(gè)月后提早解約。解約前一個(gè)月，原告通過微信告知被告自己將于7月搬走。雙方達(dá)成一致，若原告將房子成功轉(zhuǎn)租，被告退還押金。結(jié)果房子未能成功轉(zhuǎn)租，因此被告未向原告退還押金。對(duì)此，原告提起訴訟，要求被告返還租房押金。被告則要求原告補(bǔ)交水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、管理費(fèi)，并賠償在其居住期間受損的窗簾、洗衣機(jī)、墻面等。最后，該案以調(diào)解方式結(jié)案，原告與被告雙方不需向?qū)Ψ铰男兄Ц痘蛸r償義務(wù)。

長(zhǎng)寧法院立案庭法官李敏表示，許多租賃糾紛源于合同中對(duì)押金返還約定不明，承租人容易誤以為“提前通知即可退押金”?！稐l例》第十條明確規(guī)定，出租人收取押金的，應(yīng)當(dāng)在住房租賃合同中約定押金的數(shù)額、返還時(shí)間以及扣減押金的情形等事項(xiàng)。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金。李敏解釋：“該條款將從源頭上減少此類糾紛?！?/p>

活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛熱烈，法官還結(jié)合案件向旁聽居民開展普法。居民袁女士是一位房東，她表示通過此次旁聽，意識(shí)到合同明確的重要性，“以后出租房子一定要把條款寫清楚，一切都以合同為準(zhǔn)”。

立足國(guó)情實(shí)踐

《條例》的制定并非一蹴而就，而是建立在長(zhǎng)期實(shí)踐探索和充分調(diào)研論證的基礎(chǔ)之上。

近年來，黨中央、國(guó)務(wù)院高度重視住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。黨的十九大報(bào)告、二十大報(bào)告均明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的要求，黨的二十屆三中全會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)“加快建立租購(gòu)并舉的住房制度”，推動(dòng)我國(guó)住房租賃市場(chǎng)和租賃行業(yè)取得長(zhǎng)足發(fā)展。同時(shí)，《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》等一系列政策文件先后出臺(tái)，為市場(chǎng)發(fā)展指明了方向。多地陸續(xù)開展試點(diǎn)，在增加租賃房源供給、培育市場(chǎng)化租賃企業(yè)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

日前，司法部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部負(fù)責(zé)人就《條例》有關(guān)問題回答了記者提問，強(qiáng)調(diào)《條例》制定工作堅(jiān)持以習(xí)近平新時(shí)代中國(guó)特色社會(huì)主義思想為指導(dǎo)，在總體思路上主要把握以下三點(diǎn)：一是聚焦住房租賃市場(chǎng)發(fā)展中的突出問題，著力增強(qiáng)制度的針對(duì)性和實(shí)效性；二是準(zhǔn)確把握立法定位，著重明確行政管理措施，處理好與有關(guān)民事法律制度的關(guān)系；三是規(guī)范和引導(dǎo)并重，在強(qiáng)化監(jiān)督管理、維護(hù)市場(chǎng)秩序的同時(shí)，引領(lǐng)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展。

“《條例》是租賃合法權(quán)益的保護(hù)規(guī)范，它針對(duì)住房租賃的現(xiàn)實(shí)痛點(diǎn)難點(diǎn)問題，在平衡租賃雙方利益的基礎(chǔ)上，適度傾斜保護(hù)承租人合法權(quán)益，凸顯了民生底色。”北京大學(xué)法學(xué)院教授常鵬翱認(rèn)為，《條例》在《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確了租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，對(duì)住房租賃企業(yè)等經(jīng)營(yíng)主體給予必要引導(dǎo)和有效監(jiān)管，為促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展、加快建立租購(gòu)并舉的住房制度，提供了強(qiáng)有力的制度保障和規(guī)范指引。

“《條例》已經(jīng)出臺(tái)，隨后的落實(shí)很關(guān)鍵?！逼终恐赋?，一方面，各地要根據(jù)《條例》，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，加快出臺(tái)地方性住房租賃條例，盡快在全國(guó)范圍形成完備的住房租賃法規(guī)體系；另一方面，要強(qiáng)化監(jiān)管執(zhí)行力度，對(duì)有關(guān)出租人、承租人、住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)經(jīng)營(yíng)者的違規(guī)行為，該改正的限期改正，該處罰的依法處罰。

聚焦租賃糾紛

房東不退押金怎么辦？租客提前退租應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任嗎？租客偷偷養(yǎng)寵物，房東能追責(zé)嗎？租房遇到糾紛，房東和租客該如何依法維護(hù)權(quán)益？

9月24日，北京市通州區(qū)人民法院召開新聞通報(bào)會(huì)，系統(tǒng)通報(bào)2022年至2025年6月通州法院住房租賃案件審理情況，并發(fā)布了《北京市通州區(qū)人民法院住房租賃案件審判白皮書（2022—2025）》。

通州法院審判委員會(huì)專職委員陳漢東在通報(bào)中指出，該院住房租賃案件審理目前面臨三大挑戰(zhàn)：一是訴訟主體不適格，程序空轉(zhuǎn)提速難；二是合同違約類型多，違約責(zé)任判定難；三是合同解除不規(guī)范，解約后果處理難。

面對(duì)新形勢(shì)新挑戰(zhàn)，通州法院積極創(chuàng)新工作舉措，持續(xù)優(yōu)化審理流程，提升糾紛治理效能：在立案階段，采取遞進(jìn)式“三識(shí)別”機(jī)制，細(xì)化立案識(shí)別標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化案件辦理流程，實(shí)現(xiàn)住房租賃案件辦理“快慢分道”；在訴前階段，深挖“多元調(diào)解+速裁”的集成效應(yīng)，充分發(fā)揮調(diào)解優(yōu)勢(shì)，有效降低群眾訴訟成本；在訴中階段，打通住房租賃糾紛“保質(zhì)快審”通道，強(qiáng)化專業(yè)化審判、智能化訴訟服務(wù)，不斷提升案件審判質(zhì)效。

9月17日，江蘇省無錫市中級(jí)人民法院召開房屋租賃糾紛審判工作新聞發(fā)布會(huì)，發(fā)布一批房屋租賃合同糾紛典型案例。在這些典型案例中，房屋結(jié)構(gòu)擅自改造引發(fā)的糾紛和房屋甲醛超標(biāo)等問題尤為突出。

居住在無錫經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的陳某將三室兩廳的房屋出租給焦某某。焦某某未經(jīng)陳某同意便建造隔斷墻，改為五室供員工居住。法院認(rèn)定此舉構(gòu)成根本違約，判決解除租房協(xié)議。同時(shí)，考慮陳某自身也存在長(zhǎng)期疏于管理的情況，最終酌定焦某某賠償違約金5000元。法官指出，《住房租賃條例》第十一條明確禁止此類行為，即使合同未約定，承租人仍需承擔(dān)法律責(zé)任。

住房安全問題同樣牽動(dòng)人心。無錫市錫山區(qū)人民法院審理的顏某訴李某某甲醛超標(biāo)糾紛案中，顏某入住李某某的房屋后，聞到很濃的甲醛味，遂委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢測(cè)，檢測(cè)報(bào)告顯示室內(nèi)甲醛超標(biāo)178%—200%，二甲苯部分超過國(guó)家限定標(biāo)準(zhǔn)。顏某訴至法院要求解除合同、退還租金及押金。錫山法院依法判決，支持訴求。

“即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，仍有權(quán)因健康威脅解除合同。”法官?gòu)?qiáng)調(diào)，這體現(xiàn)了《民法典》《條例》對(duì)承租人安全健康的保障。

司法實(shí)踐護(hù)航

9月15日，《條例》正式施行當(dāng)天，北京市第一中級(jí)人民法院適用新規(guī)，審結(jié)了一起房屋租賃合同糾紛案件。

該案中，張某與某房屋租賃公司簽訂了多份《北京市住房租賃合同》，承租了案涉房屋。入住后，張某在對(duì)房屋進(jìn)行整修時(shí)，發(fā)現(xiàn)房屋門廳區(qū)域天花板存在嚴(yán)重破損、裂縫及下沉等問題，遂委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋安全鑒定。鑒定結(jié)論顯示，案涉房屋門廳頂板屬危險(xiǎn)構(gòu)件。張某遂向一審法院起訴，以某房屋租賃公司未提供安全住房為由，要求解除合同、退還費(fèi)用、支付違約金并賠償損失。

一審法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)張某提交的《房屋安全鑒定報(bào)告》，案涉房屋門廳頂板屬于危險(xiǎn)構(gòu)件，存在安全隱患，某房屋租賃公司構(gòu)成違約。法院判決支持張某的訴求。

二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為案涉出租房屋是否符合使用條件?！稐l例》第七條第一款規(guī)定，用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。本案中，經(jīng)鑒定案涉房屋門廳頂板相應(yīng)構(gòu)件屬危險(xiǎn)構(gòu)件，存在安全隱患，不符合租賃物的使用條件。因此，北京一中院二審判決駁回上訴，維持原判。

“《條例》施行之前，法院一般依據(jù)《民法典》中較為原則性的規(guī)定進(jìn)行裁判，且對(duì)是否參照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)等專業(yè)技術(shù)性強(qiáng)制規(guī)范認(rèn)定違約存在一定裁量空間?！痹摪赋修k法官指出，新規(guī)施行后，法院可直接援引《條例》第七條，明確認(rèn)定案涉房屋違反國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，從而更精準(zhǔn)地認(rèn)定出租方違約并支持承租人解除合同的請(qǐng)求。

日常生活中，租賃合同雙方當(dāng)事人常因未簽訂書面合同或合同約定不明，致使雙方對(duì)于合同主體、租金支付、期限認(rèn)定、房屋交付狀態(tài)等爭(zhēng)議較大，一份經(jīng)過官方平臺(tái)備案的合同，可以有效降低“陰陽合同”“一房多租”等風(fēng)險(xiǎn)。

《條例》第八條規(guī)定，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)使用實(shí)名簽訂住房租賃合同。出租人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，通過住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產(chǎn)管理部門備案。房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)提高住房租賃合同備案服務(wù)水平，不得就住房租賃合同備案收取任何費(fèi)用。出租人未辦理住房租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。這一規(guī)定不僅為租賃糾紛的公正高效解決提供了更堅(jiān)實(shí)的制度保障，也為住房租賃市場(chǎng)的規(guī)范化、透明化發(fā)展提供了動(dòng)力。

《條例》的出臺(tái)，是我國(guó)住房租賃市場(chǎng)規(guī)范化、法治化進(jìn)程的重要里程碑。未來，隨著《條例》的深入實(shí)施和相關(guān)配套政策的不斷完善，期待住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)健康、有序的高質(zhì)量發(fā)展，承租人的合法權(quán)益也將得到更充分、更有效的保障。

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《中國(guó)審判》雜志2025年第19期

中國(guó)審判新聞半月刊·總第377期

編輯/孫敏