“盼了十多年，這個(gè)‘死結(jié)’終于解開(kāi)了！我們也可以陸續(xù)給業(yè)主辦證了！”在北海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦證大廳里，某房企經(jīng)辦人開(kāi)懷地感嘆著……而這一切源于北海市在不動(dòng)產(chǎn)登記領(lǐng)域中繼“帶封過(guò)戶(hù)”后又一次重大突破！2025年10月23日，北海首例不動(dòng)產(chǎn)“帶封抵押”登記成功辦理，為化解房地產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題打開(kāi)了新局面。

（圖為北海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心為工行及房企成功辦理首例“帶封抵押”登記）

僵局：十年查封，業(yè)主、房企、銀行皆“受困”

此次“帶封抵押”的創(chuàng)新實(shí)踐，源于一場(chǎng)跨度十多年的歷史遺留問(wèn)題。2011年，北海某房企因經(jīng)營(yíng)困難，無(wú)法償還中國(guó)工商銀行北海分行（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“工行”）的貸款。工行隨即向法院起訴，項(xiàng)目房產(chǎn)被依法查封，這一封，就是十多年。更棘手的是，該房企早已將部分抵押房源私下賣(mài)給業(yè)主，卻未辦理網(wǎng)簽備案。一邊是業(yè)主“買(mǎi)房多年無(wú)證”的焦慮；一邊是房企被查封資產(chǎn)“動(dòng)不了”；另一邊是工行債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)——三方困局，成了北海房地產(chǎn)領(lǐng)域的一塊“硬骨頭”。

破局：“府院聯(lián)動(dòng)”再升級(jí)，“帶封抵押”破僵局

為打破僵局，北海市涉房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪(fǎng)積案化解工作專(zhuān)班（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房地產(chǎn)專(zhuān)班”）主動(dòng)牽頭，聯(lián)合市自然資源局、市中級(jí)人民法院、工行、房企開(kāi)啟“多方會(huì)診”。經(jīng)過(guò)反復(fù)商討，大家發(fā)現(xiàn)“突破口”：項(xiàng)目仍有購(gòu)房尾款待收回，工行有意愿協(xié)商，但要求“安全置換抵押物，確保抵押權(quán)不懸空”。基于此，北海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心借鑒與南寧鐵路運(yùn)輸法院合作“帶封過(guò)戶(hù)”的成功經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新性提出“以新抵舊、釋放房源”的“帶封抵押”方案——在法院和工行同意下，先將8套被查封的商業(yè)用房抵押給工行，解除原抵押權(quán)，再逐步釋放房源，打破“一封鎖死”的司法僵局。

于是，北海市自然資源局與北海市中級(jí)人民法院聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于協(xié)同推進(jìn)****“帶封抵押”“帶封過(guò)戶(hù)”不動(dòng)產(chǎn)登記工作方案》，建立被查封不動(dòng)產(chǎn)司法處置領(lǐng)域改革的“帶封機(jī)制”，并在全區(qū)率先推行“帶封抵押+帶封過(guò)戶(hù)”雙輪驅(qū)動(dòng)模式。10月23日，北海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心當(dāng)場(chǎng)為工行和房企辦好了8套商業(yè)用房的“帶封抵押”登記，隨后解除原抵押權(quán)——第一步破局，完美落地！

（圖為北海市自然資源局、北海市中級(jí)人民法院及房地產(chǎn)專(zhuān)班“府院聯(lián)動(dòng)”，積極探討“帶封抵押”“帶封過(guò)戶(hù)”機(jī)制。）

共贏：“組合拳”打通“最后一公里”，業(yè)主圓夢(mèng)

“帶封抵押”是本案“破局”的關(guān)鍵一環(huán)，但更為重要的是如何最終讓業(yè)主安全拿到房本！為此，北海市打出“帶封抵押”+“帶封過(guò)戶(hù)”的“組合拳”：即8套商業(yè)用房的“帶封抵押”至工行名下后，為房企解除原抵押權(quán)釋放辦證房源；一方面，原來(lái)有抵押無(wú)查封的房源先釋放，可為業(yè)主立即辦證；另一方面，有查封無(wú)抵押的房源，待業(yè)主繳清尾款，通過(guò)“帶封過(guò)戶(hù)”登記安全轉(zhuǎn)移到業(yè)主名下；最后由工行向法院申請(qǐng)解封，徹底打通產(chǎn)權(quán)登記的“最后一公里”。

這一套“組合拳”下來(lái)，實(shí)現(xiàn)了“三贏”：工行債權(quán)得到保障，房企盤(pán)活了資產(chǎn)，業(yè)主多年的“辦證夢(mèng)”終于照進(jìn)現(xiàn)實(shí)。

（圖為北海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心與北海市中級(jí)人民法院、工行和房企召開(kāi)“帶封抵押”“帶封過(guò)戶(hù)”推進(jìn)會(huì)）

亮點(diǎn)：“北海經(jīng)驗(yàn)”可推廣，化解積案有“新招”

此次“帶封抵押”登記的成功落地是北海市“府院聯(lián)動(dòng)”機(jī)制的再升級(jí)，也是“帶封機(jī)制”在司法處置不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的創(chuàng)新實(shí)踐——不再是“一封鎖死”，而是“查封狀態(tài)下安全處置”，為全國(guó)化解類(lèi)似房地產(chǎn)歷史遺留問(wèn)題提供了“北海樣本”。

截至目前，該房企已經(jīng)著手準(zhǔn)備材料為業(yè)主辦證。下一步，北海市將繼續(xù)優(yōu)化“帶封抵押”“帶封過(guò)戶(hù)”工作機(jī)制，推動(dòng)更多歷史遺留問(wèn)題高效化解，筑牢“住有所居，居有所證”的民生基石。

來(lái)源：北海市不動(dòng)產(chǎn)登記中心 悅北海綜合編輯

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