原創(chuàng) 劉博團(tuán)隊(duì)

近期，一張關(guān)于深圳住宅限高80米的截圖，刷遍了地產(chǎn)圈。

該消息并非空穴來風(fēng)，因?yàn)闊o論是國家最新發(fā)布的規(guī)范，還是前海最新的土拍，都執(zhí)行了該標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)共識(shí)正在形成：深圳，正在進(jìn)入了“好房子”的時(shí)代。

下一代“好房子”的真正價(jià)值核心，究竟是什么？

這個(gè)問題，當(dāng)大多數(shù)房企還在思考如何“活下去”的時(shí)候，一家與深圳共同成長了37年的本土企業(yè)——星河控股集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱“星河”），早已開始在下一個(gè)“l(fā)evel”探索答案。

01

37年的資歷，AAA的底氣

誰有資格，給好房子打樣？

在行業(yè)經(jīng)歷殘酷洗牌的今天，誰能定義“好房子”，一看履歷，二看底氣。

今年是深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)建立的45周年，短短幾十年，深圳從一座邊陲小鎮(zhèn)躍升為全球矚目的一線城市。

作為一座平均年齡僅32.5歲的移民城市，它本身就是一個(gè)巨大的人才匯聚地，五湖四海的文化在此交匯、碰撞、重組，這種高度流動(dòng)的特性，本身就是創(chuàng)新發(fā)生的源泉。

因此，能深度參與這段濃縮了世界城市發(fā)展精華的劇烈變遷，本身就是一筆無法估量的寶貴財(cái)富。

在這場(chǎng)城市進(jìn)化中，誕生于1988年的星河，恰好為我們提供了一個(gè)城市共建者的獨(dú)特樣板。

1995年，當(dāng)深圳還在解決“有沒有得住”的問題時(shí)，星河便以“怡和山莊”等項(xiàng)目，率先開啟了對(duì)“好不好”的品質(zhì)探索。

2006年，憑借福田COCO Park及中心區(qū)系列地標(biāo)，星河將“好房子”的內(nèi)涵從單純的居住空間，延伸至與城市核心共繁榮的“好生活”。

2010年后，星河的格局再次躍升，以深圳星河WORLD為范本，將“好房子”的定義徹底升維至產(chǎn)、城、人高度融合的“好生態(tài)”，實(shí)現(xiàn)了從“一個(gè)家”到“一座城”的引領(lǐng)。

這段與城市共生的歷史，讓星河擁有了定義“好房子”的資格。

然而，在今天的市場(chǎng)，深厚的履歷僅僅是入場(chǎng)券，真正能穿越周期的，還看硬核實(shí)力。

當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷劇烈調(diào)整，眾多民營房企深陷泥潭，星河的穩(wěn)健，顯得格外“另類”。

金融圈流傳著對(duì)其“四個(gè)沒有”的極高評(píng)價(jià)：沒有上市，沒有美元債，沒有表外融資，沒有金融理財(cái)產(chǎn)品。

這種近乎保守的財(cái)務(wù)策略，讓星河成為行業(yè)中少見的“三道紅線”全綠企業(yè)，并連續(xù)五年獲得中證鵬元AAA主體信用評(píng)級(jí)。

在交付方面，2024年星河完成31次交付，超1.8萬套品質(zhì)房源順利交到業(yè)主手中，普寧星河明珠灣等多項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)提前交付，入選“2024中國房企超級(jí)交付力TOP24”榜單。

這份底氣延續(xù)到了2025年。最新數(shù)據(jù)顯示，僅在今年1-3季度，星河地產(chǎn)就累計(jì)交付項(xiàng)目21批次，超8000戶業(yè)主喜提新房，交付面積超82萬平方米，且整體交付準(zhǔn)時(shí)率達(dá)100%。

在行業(yè)普遍“保交付”的當(dāng)下，星河做到了“優(yōu)交付”：不僅6個(gè)項(xiàng)目提前交付，且在嚴(yán)苛的第三方飛檢中，房屋質(zhì)量合格率達(dá)100%，業(yè)主滿意度高達(dá)89分（賽惟咨詢數(shù)據(jù)）。這背后是“星智造”與“星開發(fā)”體系的強(qiáng)力把控。

當(dāng)與城市共生共長的“資格”，與穿越周期的“底氣”集于一身，星河為“好房子”寫下的答案，注定將給市場(chǎng)帶來一次深刻的啟發(fā)。

02

好房子的價(jià)值重置

你有沒有發(fā)現(xiàn)一個(gè)現(xiàn)象？

在電梯里遇到熟悉的鄰居，卻只能相視一笑，不知如何開口。我們住在同一棟樓，只是鄰居，卻不再是“鄰里”。

現(xiàn)代都市住宅最大的問題，或許不是不夠高、不夠新，而是在物理距離被無限拉近的同時(shí)，人與人之間的溫情與連接卻在快速消散。

你可能會(huì)覺得，這是不是太過于“情懷”了？

但事實(shí)是，在今天，這是決定資產(chǎn)價(jià)值的核心命題。

因?yàn)槭袌?chǎng)的底層邏輯，已經(jīng)發(fā)生了根本性改變：當(dāng)戶型、園林、精裝這些硬件參數(shù)陷入高度同質(zhì)化的內(nèi)卷，任何微小的創(chuàng)新都會(huì)被迅速復(fù)制。唯有無法被復(fù)制的社區(qū)文化、人與人之間的連接，才能構(gòu)筑起真正的護(hù)城河。

未來的房產(chǎn)價(jià)值公式，正在被重寫：一半屬于建筑本身，另一半則屬于生活與人。

這種趨勢(shì)已經(jīng)在市場(chǎng)中得到驗(yàn)證：

北戴河阿那亞，憑借上百個(gè)社群，創(chuàng)造了95%銷售來自老客戶推薦的成績(jī)；

成都麓湖生態(tài)城，依靠?jī)砂俣鄠€(gè)社群，將復(fù)購與推薦比例，拉高到了恐怖的70%。

這些案例說明，一個(gè)有活力的社群，能創(chuàng)造出讓業(yè)主用真金白銀和口碑去捍衛(wèi)的超額價(jià)值。

這套打法，星河早已洞悉，并將其作為“五好房子”戰(zhàn)略的核心壓艙石——“好鄰居”與“好生活”。

星河的實(shí)踐，并非自上而下的生硬嫁接，而是從一個(gè)個(gè)真實(shí)場(chǎng)景中，自下而上地生長出來。

就像在河源星河丹堤，可能僅僅是因?yàn)槲飿I(yè)人員發(fā)現(xiàn)社區(qū)圖書館使用率不高，而去嘗試組織的一場(chǎng)讀書分享會(huì)，卻意外點(diǎn)燃了一群愛書鄰居的熱情，最終誕生了“悅讀社”。

類似的實(shí)踐，始于2006年成立的“星河會(huì)”，它以構(gòu)建“情感連接”為核心，發(fā)展出擁有數(shù)十萬會(huì)員的大家庭，并以此有效帶動(dòng)了客戶的續(xù)購率。

此后，星河通過陸續(xù)推出“超企服務(wù)中心”“COCO Club”“星鄰里”“星友匯”等多個(gè)客戶服務(wù)平臺(tái)，不再局限于單一的情感維系，而是通過圈層活動(dòng)、社團(tuán)孵化與企業(yè)服務(wù)，極大地拓寬了服務(wù)的廣度與深度。

星友匯活動(dòng)實(shí)拍圖

到了2023年，星河的社群思維被提升至戰(zhàn)略高度，以更精細(xì)化的運(yùn)營激活了整個(gè)服務(wù)矩陣。針對(duì)不同年齡段和興趣的業(yè)主，專屬的社群應(yīng)運(yùn)而生：

“童星社”通過親子研學(xué)與創(chuàng)意手工，陪伴兒童成長，讓孩子成長不孤單；
“樂活社”依托登山徒步與落日慢跑，為都市青年打造興趣社交的第二空間；
“恒星社”借由太極晨練與養(yǎng)生講座，豐富長者生活，讓銀齡生活再發(fā)光；
“共益社”推動(dòng)社區(qū)環(huán)保與志愿者行動(dòng)，讓“我為人人”的善意在社區(qū)日常中流淌。

社群服務(wù)從一開始，就堅(jiān)持“共建、共享、共益、共融”的理念，發(fā)揮業(yè)主的主人翁精神，讓業(yè)主們真正從“服務(wù)的接受者”轉(zhuǎn)變?yōu)椤吧鐓^(qū)的共建者”。

比如成都星河WORLD，自2024年5月啟動(dòng)社群服務(wù)以來，已累計(jì)舉辦超兩百場(chǎng)社群活動(dòng)，其中80%由業(yè)主自發(fā)主導(dǎo)。包括星緣社長籌劃“千人相親大會(huì)”、演講社長打造“言值賦能”平臺(tái)等。

成都星河WORLD樂跑社

而華東區(qū)域的常州星河丹堤，由8個(gè)興趣社團(tuán)的主理人發(fā)起，每月聯(lián)合社區(qū)團(tuán)委、項(xiàng)目物業(yè)開展社群議事會(huì)，討論社群活動(dòng)計(jì)劃、社團(tuán)發(fā)展規(guī)劃，以及社區(qū)公共空間管理等事務(wù)，業(yè)主們用自己的熱情與才華，重構(gòu)現(xiàn)代社區(qū)的公共生活。

常州星河丹堤?hào)|方節(jié)氣博覽會(huì)

目前，星河集團(tuán)“星鄰里”模式已在全國18個(gè)項(xiàng)目落地、運(yùn)營空間達(dá)152個(gè)，年均活動(dòng)超1100場(chǎng)，成為美好生活共建的重要載體。

而對(duì)這份“軟實(shí)力”的深度投入，最終贏得了市場(chǎng)的最高認(rèn)可——其標(biāo)桿項(xiàng)目河源星河丹堤，不僅榮獲“社群運(yùn)營全國標(biāo)桿案例研修基地”的稱號(hào)，更與北京史家胡同、北戴河阿那亞等知名社區(qū)一同入選《中國社造案例集》。

我們花了半個(gè)世紀(jì)的時(shí)間住進(jìn)高樓，現(xiàn)在，是時(shí)候思考如何再次“走出門”了。

因?yàn)檎嬲暮梅孔樱粌H是身體的居所，更是心靈的歸處。

03

星河的“降維”打擊

上面精彩的“鄰里故事”還只是星河更大戰(zhàn)略版圖中的一個(gè)版塊。

星河要打造的，是一個(gè)“居住—消費(fèi)—產(chǎn)業(yè)”的全周期服務(wù)閉環(huán)，這才是星河真正的“降維”打擊。

我們看到，星河社區(qū)的活力可以無縫延伸到城市商業(yè)版圖。

星盛商業(yè)作為星河旗下舉足輕重的業(yè)務(wù)板塊，自2004年成立以來，已從一棵幼苗成長為枝繁葉茂的大樹。如今已覆蓋超20座城市，管理服務(wù)商業(yè)項(xiàng)目超50個(gè)。這背后，是星河強(qiáng)大的運(yùn)營力在支撐。以深圳福田星河COCO Park為例，這座開業(yè)19年的中國首個(gè)開放式“情景式購物街區(qū)”，早已超越了“購物中心”的定義。

它至今仍是活力滿滿的城市潮流中心，被重塑為社區(qū)的“城市會(huì)客廳”，承載著鄰里們的周末歡聚與節(jié)慶回憶，讓“家”的邊界得以向城市延伸。

深圳福田星河COCO Park 實(shí)拍圖

我們看到，對(duì)于有事業(yè)追求的業(yè)主而言，家門口的深圳星河WORLD，就不再只是一片產(chǎn)業(yè)園區(qū)，而是一個(gè)充滿機(jī)遇的創(chuàng)新生態(tài)。

星河以“房東+股東”的雙重角色，為超2452家企業(yè)深度賦能，這不僅是為城市創(chuàng)造價(jià)值，更是為居民提供了在家門口就業(yè)、創(chuàng)業(yè)的無限可能。

深圳星河WORLD實(shí)拍圖

我們還看到，星河多年來在教育領(lǐng)域的持續(xù)投入，累計(jì)捐建50余所學(xué)校，提供近10萬個(gè)學(xué)位，為社區(qū)的下一代成長提供了堅(jiān)實(shí)的基石。

當(dāng)一個(gè)個(gè)社區(qū)的小生態(tài)，與整個(gè)城市的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、教育大生態(tài)同頻共振時(shí)，星河作為“城市運(yùn)營引領(lǐng)者”的價(jià)值才得以完全彰顯。這正是星河與其他開發(fā)商在品牌競(jìng)爭(zhēng)力上的核心區(qū)隔。

結(jié)語

深圳住宅的“限高令”，看似為物理邊界畫上了一條線，實(shí)則為行業(yè)的未來，推開了一扇通往無限可能的窗。

它逼著所有玩家去思考：當(dāng)高度不再是炫技的資本，什么才是房子的終極價(jià)值？

從定義不同時(shí)代的豪宅標(biāo)桿，到穿越周期的穩(wěn)健財(cái)務(wù)，再到今天對(duì)鄰里關(guān)系和城市生態(tài)的系統(tǒng)性重塑，星河的每一步，都是對(duì)“美好生活”這個(gè)時(shí)代命題的深刻回答。

在“好房子”的新時(shí)代，建筑的高度終有上限，但生活的溫度，鄰里的溫情，永無止境。