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@ 卷卷在香港

Do not go gentle into the good night

2019年我先生博士畢業(yè)校招進了一家深圳的科技公司，而我也在2020年金融碩士畢業(yè)從上海來到深圳定居，沒想到一來便趕上3年疫情。

疫情過后我拿到了香港中文大學(xué)的offer，先生公司正好也有外派香港的機會，于是我們在2024年來到了香港。

其實到港之初，我對這里并不習(xí)慣，香港已然不是20年前的繁榮面貌，老城區(qū)破舊、臟，地鐵還會有難聞的氣味，我也沒想過要在這里買房。

01

真正買房是因一個機緣巧合的契機

有個朋友要來港島西營盤看盤，說是一個很不錯的收租盤，問我去不去？我當(dāng)時剛考完期末，有時間。心想不如去看看！

這個盤就是尚瓏，想必有些朋友可能知道。

500多萬港幣買1房（一室一廳）近地鐵，港鐵1個站到港大，兩個站到中環(huán)，好出租。首付款150萬，月供1.5萬。假設(shè)租金2.2萬，扣除每月持有成本，租金覆蓋月供，甚至還有結(jié)余，持有10年賣了，這個地段再虧也不可能跌到150萬，基本穩(wěn)賺不賠。

如果未來孩子香港上大學(xué)還能送給小孩，算得上優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

尚瓏實拍圖

房間內(nèi)部情況

在APP上看中了就直接去那個區(qū)找中介就可以了

因為香港樓盤持有成本復(fù)雜，我把具體收益率計算公式放在下面了，大家可以參考：

假設(shè)計算尚瓏11樓的收益和成本：

房屋總價524萬港幣， 1房單位， 265呎?，F(xiàn)租租金：25000港幣（包含水電網(wǎng)，目前樓盤是帶租約的Service Apartment）

首付：

公式

524*30%=157萬

N=30 I/Y=?

PV= -157.206 FV= 524.02

r=4.0949%

↑這是每月租金和貸款持平，沒有剩余現(xiàn)金流時的30年平均年化收益率。

那按較高利率P按揭方式、較低租金預(yù)測：

香港的貸款利率是有浮動和固定兩種計算方式的。Hibor低的時候，按H按揭，實際月供會更少，但存在波動不持續(xù)，這里按最高算：

PMT（每月3.5%利率月供）= 16440 租金=20000 （較低預(yù)測）

1、管理費：5元每呎*265呎=1325/月（管理費每個屋苑稍有差異）

2、年差響=

月租金*5%*12=20000*5%*12=12000

差響=12000/12=1000/月

3、物業(yè)稅：

（1）一般情況：

物業(yè)稅繳稅基數(shù)=年租金-年差餉-免稅額=12*20000-12000-45600=228000-45600=182400（法定免稅額：228000*20=45600）

物業(yè)稅：182400*15%=27360

平均每月：27360/12=2280

每月持有該單位的雜項成本：管理費+差餉+物業(yè)稅=1325+1000+2280=4605

（2）個人入息課稅情況：該項費用需要自主申報，可以在一定程度上減免，居民可以按個人所得減免稅額13.2萬，在無其他香港收入情況下，物業(yè)課稅稅值0元。每月持有該單位的雜項成本：管理費+差餉+物業(yè)稅=1325+1000+0=2325元

注意

只有香港居民身份才可以享受個人入息課稅減免，具體薪資收入不同或家庭收入不同減免額會有不同，建議使用“薪俸稅計算器”。

匯總：

*每月剩余現(xiàn)金流：20000-16440-2325=1235 1235*12/1572060=0.94%

年化總收益：4.0949%+0.94%

*另外扣除交易費用約170000港幣

加中介返傭2.5%+銀行返傭0.6%=（2.5%+0.6%）*5240200=162446.2港幣

結(jié)論就是：基本抵消！

這么一算是不是很香？因為香港的租金貴，租售比比內(nèi)地高太多了。只要150萬首付，租金覆蓋月供，30年后躺著擁有港島優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，我和家人都覺得是一個不錯的投資。

抽樓當(dāng)天現(xiàn)場相當(dāng)火熱

搖號抽樓

02

不喜歡在香港生活，還值得買房嗎？

就生活來講，沒必要。

因為香港普通人能買到的房子，小、貴毫無生活品質(zhì)可言。1000萬在福田能買個挺不錯的房子（eg.天宸、保生Midtown），在港島中西區(qū)只能買個40平的小兩房，沒錯40平已經(jīng)可以做兩房了，臥室小到放不下1.5的床。

即便在相對遠離中心的火炭，80多平小三房也要1300-1500萬。如果只是在港上班，住福田去港島和從火炭去港島，沒有相差太多。

但是住在福田方便太多了，CoCopark、皇庭廣場和各種商超，便宜的水果、面包奶茶店...

在香港一個人住20平以下開放式，一個3口家庭住40平兩房是常態(tài)，甚至更小。

去年剛到港沒申到大房子，我們2個人擠過8平studio，一米床只睡得下1人，1人打地鋪，地鋪外一米就是門，真的身心難受。

剛來時在香港住的小床，

下了床就是衛(wèi)生間和房門，床旁邊還打了地鋪

去年港府撤辣，香港樓市短暫性繁榮后，上半年基本未見好轉(zhuǎn)。

我們看的這個樓，2021年上市，當(dāng)年開盤只賣了7套，無奈開發(fā)商只得轉(zhuǎn)做酒店式公寓。當(dāng)時售價800多萬，3年多過去降了300萬。說實話，這個樓如果不是便宜我都不會去看，獨棟、臨街、無泳池?zé)o小區(qū)，還是小開發(fā)商。但是價格降下來，客戶還是會用腳投票買下來。未來房價是否會維持與香港的經(jīng)濟地位有關(guān)，也與中國的國際地位有關(guān)。

香港的優(yōu)點很明顯，問題也很突出。雖然不似昔日風(fēng)光，但特殊的戰(zhàn)略地位，注定香港會是中國國際化最高的城市。如果你看好中國經(jīng)濟，那一定不要放過香港的機會，香港一定是最快反應(yīng)市場情緒和經(jīng)濟基本面的。

美麗維港夜景

一點自己的真實感受，大家如果想買1房收租，可根據(jù)我上文的各種費用公式粗略測算下收益。投資收租，港島中西區(qū)是最值得買的區(qū)域。其次要關(guān)注價格走勢和歷史成交價格。

*以上內(nèi)容為作者投稿，僅代表作者觀點，不代表“港房湯姆”平臺意見。

這對小夫妻的故事，其實挺有代表性的。

先生是博士，在科技公司工作；太太是金融碩士。今年剛從深圳來香港，一個讀書，一個工作。和很多新來的朋友一樣，他們起初對香港的居住環(huán)境并不感冒，完全沒想過要在這里買房。

心態(tài)的轉(zhuǎn)變，是從一次看房開始的——純粹是出于投資理財?shù)目紤]。

這也反映了現(xiàn)在很多理性投資者的心態(tài)：未必喜歡在這里住，但認可這里核心資產(chǎn)的保值能力。

他們很坦誠：自住不選香港，但投資一定要選香港。

這恰恰是最聰明的地方——把"住"和"投"分開。

就是把香港房子當(dāng)成一個“理財產(chǎn)品”：用157萬鎖定港島核心區(qū)資產(chǎn)，收著租金，等著升值。

欣賞這種用計算器說話的買房方式？如果你想在香港核心地段，找到一顆類似的“現(xiàn)金流種子”，我們可以聊聊。加個微信，一起看看可能性。

并且添加微信后，可以免費領(lǐng)取購房手冊，把在香港買房的諸多細節(jié)和注意事項給新手買家講得清清楚楚，能幫你少踩坑，順利上車！

而且，我有兩個公眾號...

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