北京樓市近期再度出現(xiàn)項目調整規(guī)劃現(xiàn)象。日前，位于昌平區(qū)的清樾府二期，依據(jù)“好房子”最新政策，對規(guī)劃方案進行優(yōu)化，新增架空層與陽臺，以提升產品競爭力。

在“好房子”政策推動下，北京多個樓盤紛紛跟進調整規(guī)劃，從戶型設計到共享空間均有所升級。這些調整能否真正助力項目去化？面對政策引導與市場壓力，調整規(guī)劃又將對前期房源產生怎樣的影響？

清樾府二期總平面圖。圖/北京市昌平區(qū)人民政府網站截圖

清樾府二期調整規(guī)劃，新增鄰里中心、架空層等

昌平區(qū)CP01-0901-0006地塊位于昌平區(qū)北五－六環(huán)科學城西區(qū)板塊，地塊北至百昌街（規(guī)劃）東至百福路（規(guī)劃），西至百福西路（規(guī)劃），南至善平街（規(guī)劃）。

2024年2月份，北京住總置業(yè)有限公司以底價35億元摘得昌平區(qū)CP01-0901-0004、0006、0013、0014地塊，隨后開發(fā)了清樾府項目。

目前項目一期為0013地塊，已于2024年7月取得預售許可證，推出房源共計416套。從銷售數(shù)據(jù)來看，截至10月28日，該批次房源的網簽量為204套，去化率約49%。

此次調規(guī)規(guī)劃的是項目二期，即0006地塊。根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會昌平分局發(fā)布的公示顯示，二期項目原規(guī)劃總建筑面積116405.244平方米，其中地上建筑面積69180.124平方米，地下建筑面積47225.12平方米。為提升項目居住品質，打造人民滿意的“好房子”，擬按照《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關技術要點（試行）》對0006地塊進行重新設計調整，方案優(yōu)化后項目總建筑面積112484.944平方米，其中地上建筑面積69494.574平方米（其中計容面積69180.124平方米），不計容面積314.450平方米（含鄰里中心234.320平方米，架空層80.130平方米），地下建筑面積42990.37平方米。

也就是說，在此次調整后，該項目新增鄰里中心及架空層314.45平方米。與此同時，該項目還增加了內嵌陽臺，這也是目前北京新房市場新入市項目的普遍做法，能直接增加業(yè)主的套內使用面積，進一步提升居住實用性。

在業(yè)內人士看來，清樾府二期順應“好房子”政策大勢進行規(guī)劃調整，屬意料之中，而這些品質升級舉措也有望為二期房源的后續(xù)銷售注入動力。但與之相對的是，一期房源作為“好房子”政策出臺前的產品，與二期優(yōu)化后的產品存在差距，本身就已處于競爭下風，49%的去化率也印證了這一現(xiàn)狀。

隨著二期調整規(guī)劃后的優(yōu)勢逐步凸顯，勢必會對一期房源的銷售形成進一步沖擊，清樾府如何平衡一、二期的銷售節(jié)奏與市場競爭力，成為項目亟待解決的問題。

多樓盤掀起調規(guī)潮，戶型、公共空間成優(yōu)化重點

事實上，清樾府二期項目的規(guī)劃調整并非個例，在當下的京城樓市中，這已然成為一種趨勢。今年以來，多個項目加入了規(guī)劃調整的行列，猶如一場樓市“變革風暴”，席卷著北京各個區(qū)域，包括大興御璟星城元啟、亦莊北京潤府二期、通州縵云ONE、通州朝棠攬閱東區(qū)、通州北投云帆汀瀾、海淀嘉華天珺項目等在內的項目。

今年4月份，在已經開盤后，位于大興區(qū)的御璟星城元啟調整設計方案，新增了南北開敞陽臺、挑空平臺和設備平臺，同時增配了鄰里共享公共空間。

同年4月份，位于亦莊區(qū)的北京潤府二期同樣在設計方案上做了優(yōu)化，其中包括南向增加開敞陽臺，公區(qū)部分則是增設鄰里共享空間、斷點式風雨連廊、微型架空層。值得關注的是，北京潤府一期、二期在一個同一地塊、同一小區(qū)內，不同的產品類型，也引發(fā)了業(yè)主的不滿。

位于通州的縵云ONE項目，在今年6月份也對設計方案進行了調整，其核心內容包括設置開敞陽臺、架空層等。

8月份，招商朝棠攬閱東區(qū)在未取證的情況下果斷調整規(guī)劃，把戶型調小。這一調整策略主要是基于市場需求的變化，小戶型在當下的市場中更受剛需購房者的青睞，通過縮小戶型面積，可以降低購房門檻，吸引更多的年輕購房者和剛需群體。

此后，已經取證7個月的北投云帆汀瀾也進行了調整規(guī)劃，內容涵蓋東西向住宅調整為南北向住宅、增加建筑高度、增加地上不計容建筑面積等。

到了9月份，海淀區(qū)的保利建工嘉華天珺西區(qū)項目發(fā)布了調整規(guī)劃后的總平面圖。原有主力建面為99平方米、134平方米，戶均建面111平方米；調整后戶均建面降至100平方米左右。這就意味著，增加了市場更受歡迎的小戶型占比。

政策導向+市場倒逼，調整規(guī)劃“雙刃劍”效應顯現(xiàn)

北京樓市多項目調整規(guī)劃，并非偶然之舉，其背后是“好房子”政策引導與市場銷售壓力的雙重驅動，而調整規(guī)劃帶來的影響也呈現(xiàn)出明顯的兩面性。

從政策層面來看，今年2月12日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會印發(fā)《北京市平原多點地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關技術要點（試行）》（以下簡稱《技術要點》），“好房子”將率先在平原多點地區(qū)形成示范。其中，起居室挑空、按需設置封閉或開敞陽臺、架空層共享空間等均是創(chuàng)新點。

這一政策的出臺，直接推動北京新房市場進入“產品內卷”階段。為貼合政策導向、滿足購房者對品質居住的需求，不少樓盤紛紛通過增設內嵌式陽臺提升空間使用率，同時優(yōu)化層高設計、打造架空層，以增強產品競爭力。

從市場層面來看，“好房子”政策下的新品迭代，對存量樓盤形成了明顯沖擊。原有項目因產品設計不符合新趨勢，面臨去化壓力劇增的困境。

在此背景下，部分項目選擇通過調整規(guī)劃再入市，既是對“好房子”政策趨勢的順應，更是為了突破銷售瓶頸、扭轉市場頹勢的主動選擇。

以嘉華天珺為例，保利發(fā)展與北京建工2024年7月以總價89.01億元競得項目地塊，溢價率3.5%。今年1月份，嘉華天珺東區(qū)取得預售許可證，此后開盤保利發(fā)展官方披露銷售房源322套，截至目前網簽216套。4月份，西區(qū)424套住宅取證，截至目前沒有網簽數(shù)據(jù)。

正是在這樣的背景下，項目西區(qū)在9月份調整規(guī)劃，通過優(yōu)化戶型適配市場需求。

另一典型案例是大興御璟星城元啟。該項目于去年8月28日取得預售證，推出1052套住宅，銷售指導價6.6萬元/平方米。然而銷售表現(xiàn)不盡如人意，至2025年4月調規(guī)前，項目僅網簽61套，去化率約5.8%。而在8月初，調規(guī)后的項目以“中建壹品元啟”之名重啟網簽，單月便實現(xiàn)179套網簽；截至目前，項目累計網簽量已達231套，調整規(guī)劃對去化的積極拉動作用顯而易見。

不過，調整規(guī)劃帶來的并非全是利好，其對同項目前期存量房源的沖擊同樣不容忽視。若前期項目仍有大量未售房源，調整后的新品因品質更優(yōu)、設計更貼合趨勢，會進一步分流客戶，加劇前期房源的去化難度。

正如清樾府一期，目前去化率僅約49%，仍有200余套房源待售。隨著二期規(guī)劃調整后新品的入市，一期房源的銷售壓力將持續(xù)加大，將何去何從？

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶