北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

請問，我自己有兩套房子，一套是西三旗楓丹麗舍3層大三居，無電梯，但小區(qū)環(huán)境好；另外一套是融澤嘉園南北通透2居，無貸款。是不是現(xiàn)在應(yīng)該賣掉一套房子，變現(xiàn)降低房產(chǎn)比重呢？

孩子已經(jīng)上初中，無學(xué)區(qū)要求，現(xiàn)在感覺楓丹價格還高些，融澤嘉園已經(jīng)跌的很多，是不是留著融澤性價比更高呢？還是賣掉楓丹，以后如有機(jī)會再買入西二旗呢，還是兩套都賣掉，用一千萬換一個更好的地段，但需要留出一部分現(xiàn)金做生活費？

章哥：

1、如果有其他的高收益+穩(wěn)妥的投資理財渠道，那就賣房套現(xiàn)唄。以后北京房價不太可能再大漲了，頂多是個對抗通脹的工具，跟歐美等先發(fā)國家的樓市差不多，跟隨貨幣發(fā)行量漲跌而已。

以后持有多余房子的估計都是我這種人，不懂理財投資+膽兒小，只敢拿著房子，得到個相對穩(wěn)妥的平均值就知足了。我家現(xiàn)在是準(zhǔn)備好錢和資格了，等著看行情再買一套呢。

2、性價比看租售比吧。融澤的前些天我算過，以兩居室為標(biāo)準(zhǔn)，8/90平的400多萬吧，租金6/7000，租售比就是北京平均值650上下。所以性價比算正常，不高也不低。

楓丹麗舍的戶型略大，兩居室我印象中超過100平吧？這種戶型的性價比一般都略低于平均值，尤其又是海淀的，房價中多少都包含一些學(xué)區(qū)溢價。所以如果是600多萬的兩居室，租金應(yīng)該在8000左右，租售比700多800上下，比融澤的性價比低了15%左右，不超20%。

但這性價比只是從居住角度說的，投資角度未必，理論上是楓丹麗舍更高。畢竟房子是用來住的，只要物業(yè)水平別明顯下降，越宜居的才越保值呢。

但再多說一句，入學(xué)高峰期已過，西三旗作為不太熱門的學(xué)區(qū)，是否能保持住學(xué)區(qū)溢價的比例，得看明年之后的政策了。

3、以后如果有機(jī)會，機(jī)會常有，但要看自己判斷時機(jī)和選擇房源的水平了?？纯紤]好置換成本，一次是3%左右，約定于小兩年的房租，兩次可就是4年左右了。所以算計好成本和產(chǎn)出是否劃算，然后再判斷時機(jī)和找房源。

4、兩套都賣掉換更好的地段兒+留現(xiàn)金，西二旗就更好，還有萬柳等地。但1000萬不太好買到多宜居的，找找看吧，盡量選擇學(xué)區(qū)溢價率低的就行，相當(dāng)于撿漏兒。

僅供參考。

借網(wǎng)友的話題聊兩句楓丹麗舍，這開發(fā)商姜老板是個妙人兒，不僅會蓋房，還會拍電影，成名作叫《人魚傳奇》，號稱中國電影史上最大+最玄幻的爛尾片。

楓丹麗舍是2000年前后開發(fā)的，據(jù)說姜老板當(dāng)時就在籌備這部世紀(jì)+國際的大片了，目標(biāo)就是干掉《星球大戰(zhàn)》，要成就一個系統(tǒng)性的電影帝國。

為了寫劇本，姜老板號稱看了幾千部電影，也不知道怎么安排的時間。然后劇本寫的那叫一個玄幻啊，看過的人基本都去回龍觀醫(yī)院聚眾療養(yǎng)了，場景堪比《大腕兒》，就差一個李成儒而已。

然后是去好萊塢找導(dǎo)演，大導(dǎo)兒們聽到消息之后紛紛跑路，滿洛杉磯+西海岸的亂竄，就怕被姜老板給逮著。但姜老板不氣餒，逮不到名導(dǎo)兒就找爛導(dǎo)兒，反正老子有錢，就不信勾引不來膽兒大不要臉的。

據(jù)說是前后忽悠來了四位，都是國際知名的爛片導(dǎo)演。但在看完劇本之后跑了仨，統(tǒng)一口徑是沒見過這么爛的玩意兒，幾乎就是希臘神話+西游記+恐龍克塞號+喜羊羊=爛片是怎樣湊成的。

剩下的那位導(dǎo)演之所以沒跑，是因為一輩子只拍過一部爛片，然后就被好萊塢給封殺了，只能跟著姜老板拍更爛的。

然后就是選演員唄，又是全世界海選，經(jīng)過搖號+抽簽兒+單雙號排隊，最終女主演定為姜老板的女朋友。好像是姓施吧，一輩子就拍了這一部大片，還爛尾了。

其他的反正有大冪冪，當(dāng)時剛出道兒，造型弄的跟郭德綱戴頭套似的。其他的據(jù)說都是好萊塢明星，都是從五道口兒鹵煮攤兒上揪來的，什么色兒的都有。片子的感覺怎么說呢？還記得東京+巴黎奧運(yùn)會的開幕式嗎？就那兩種風(fēng)格的組合體。

就這片兒整整拍了五六年，因為演員不到位。不是給錢少，而是經(jīng)常跑，前前后后嚇跑了好幾撥兒，造型化妝太tm刺激了。然后導(dǎo)演也跑了，開了工資跳窗戶跑的，英勇事跡又轟動了好萊塢。

甭管怎么說吧，反正這片子最后是找了個紀(jì)錄片導(dǎo)演給湊合著拍完了，花了整整十個億，牛叉不？據(jù)說海邊蓋個紅磚房子都能花1000萬，姜老板女朋友當(dāng)?shù)陌ゎ^兒。

然后這片子就進(jìn)入了賢者模式，或者跟賈老板似的，每次都是“我累了，明年上映”。但一晃兒十多年過去了，姜老板的女朋友都換了好幾個男朋友了，大冪冪結(jié)婚又離婚了，這片子還是“明年上映”。

唉，要不說當(dāng)年的房地產(chǎn)掙錢呢，這么糟都花不干凈，都是楓丹麗舍的業(yè)主們贊助的……

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。