北京老牌國(guó)企金隅地產(chǎn)，進(jìn)入上海11年，只開(kāi)發(fā)4個(gè)項(xiàng)目，是精工出細(xì)活，還是水土不服？

最新的一個(gè)項(xiàng)目是位于普陀區(qū)桃浦板塊的公園東序，首次開(kāi)盤(pán)去化率不到50%。這個(gè)金隅地產(chǎn)耗時(shí)將近兩年“精雕細(xì)琢”的項(xiàng)目，又一次用血淋淋的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，暴露了金隅地產(chǎn)在上海的發(fā)展囧境。

01

為了制造公園東序“熱銷(xiāo)”，金隅地產(chǎn)也是煞費(fèi)了苦心。

10月25日，公園東序首開(kāi)，8.55萬(wàn)元/平米的均價(jià)，沒(méi)有售罄的喜報(bào)，也沒(méi)有銷(xiāo)售金額的廣而告之，只有一個(gè)以前幾乎從來(lái)沒(méi)有項(xiàng)目提過(guò)的：認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率。

公園東序的認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率是多少呢？80%！

這個(gè)數(shù)據(jù)，在當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境下，看上去挺不錯(cuò)。也恰恰是這個(gè)數(shù)字，暴露了項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán)后尷尬的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。

根據(jù)項(xiàng)目之前的公告，項(xiàng)目這次認(rèn)籌的意向認(rèn)購(gòu)客戶48組，有效意向認(rèn)購(gòu)客戶是42組。

假設(shè)所有的有效意向客戶都是“認(rèn)籌客戶”，最終也全部參與了項(xiàng)目搖號(hào)并選房簽約，按照80%的認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率，那么，項(xiàng)目的認(rèn)籌客戶至少有52組。

事實(shí)是，實(shí)際的認(rèn)籌客戶數(shù)量比52更低！所以，公園東序這個(gè)80%的認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率，要么是認(rèn)籌的客戶雖然不多但大多意向明確，轉(zhuǎn)化率才能達(dá)到80%；要么就是80%這個(gè)數(shù)字有水份！

拋開(kāi)這個(gè)認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率，只看最硬核的數(shù)據(jù)：

這次公園東序推出了88套房源，以最終搖號(hào)的42組客戶算，即使42組客戶全部都選房簽約了，項(xiàng)目的去化率也只有47.7%。

也就是說(shuō)，公園東序第一次開(kāi)盤(pán)，有超過(guò)一半的房子賣(mài)不掉！

對(duì)于一個(gè)投入了兩年時(shí)間和巨額資金的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，這是“災(zāi)難性”的。

這個(gè)項(xiàng)目是金隅地產(chǎn)在兩年前的2023年12月，以22.7億元的總價(jià)拿下的。這是金隅地產(chǎn)在上海的第四個(gè)項(xiàng)目。

這個(gè)項(xiàng)目本身從拿地到開(kāi)發(fā)就耗費(fèi)了大量的時(shí)間，拿地將近一年后的2024年11月中旬，項(xiàng)目才在出讓合同規(guī)定的最后期限內(nèi)開(kāi)工。

到項(xiàng)目第一批房源拿到預(yù)售許可證，距離拿地已經(jīng)接近兩年時(shí)間。同期拿地的大多數(shù)項(xiàng)目早已售罄或清盤(pán)。

兩年時(shí)間，可以改變很多事情。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)周期拖的時(shí)間越長(zhǎng)，項(xiàng)目的資金成本就越高。

大概是出于嚴(yán)控支出的考量，在開(kāi)盤(pán)前，公園東序就在無(wú)法產(chǎn)生直接回報(bào)的非銷(xiāo)售類(lèi)面積上偷偷“降標(biāo)”了。

據(jù)上海市普陀區(qū)規(guī)劃和自然資源局公告，公園東序曾在項(xiàng)目取得預(yù)售許可證前的一個(gè)月，多次更改規(guī)劃，項(xiàng)目配套商業(yè)（會(huì)所）建筑面積減少為1554.10平米，機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)建筑面積減少為14317.86平米。

桃浦，是上海公認(rèn)的一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的板塊，金隅地產(chǎn)不僅沒(méi)有在提升項(xiàng)目品質(zhì)花心思，居然還降標(biāo)了！

就在公園東序認(rèn)籌前，項(xiàng)目旁邊不遠(yuǎn)處的寶華紫薇花園，剛剛放出了一批八五折的現(xiàn)房，不僅贈(zèng)送車(chē)位，還疊加返現(xiàn)，折后單價(jià)只有8萬(wàn)元/平米。

這個(gè)價(jià)格，比公園東序還便宜5500元/平米，100平米的房子，少花50多萬(wàn)就能買(mǎi)紫薇花園，還是現(xiàn)房！

這相當(dāng)于，房子還沒(méi)有到手，房?jī)r(jià)就破發(fā)了！哪個(gè)購(gòu)房者受得了這個(gè)刺激？

一邊是公園東序的主動(dòng)“降標(biāo)”，一邊是旁邊競(jìng)品項(xiàng)目“打骨折”降價(jià)，公園東序的天崩開(kāi)局，暴露了金隅地產(chǎn)一直以來(lái)對(duì)上海市場(chǎng)的水土不服。

02

公園東序之所以推進(jìn)緩慢，與金隅地產(chǎn)內(nèi)部的組織架構(gòu)調(diào)整有很大關(guān)系。在這輪調(diào)整中，金隅地產(chǎn)的上海公司和杭州公司合并了！

2014年，金隅地產(chǎn)第一次進(jìn)入上海市場(chǎng)，11年以來(lái)一共只開(kāi)發(fā)了四個(gè)項(xiàng)目，分別是金隅大成郡、金隅金成府、金隅外灘東岸和金隅公園東序。

算下來(lái)，平均三年開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，在一眾高周轉(zhuǎn)的房企中，顯得有點(diǎn)另類(lèi)。

金隅地產(chǎn)在上海最早的兩個(gè)項(xiàng)目都在外環(huán)外的嘉定，一個(gè)是金隅大成郡，一個(gè)是金隅金成府，都是以剛需產(chǎn)品為主的項(xiàng)目。

2020年7月，金隅地產(chǎn)以總價(jià)69.2億元、刷新板塊單價(jià)地王的代價(jià)，拿下楊浦區(qū)江浦社區(qū)地塊。這個(gè)后來(lái)被開(kāi)發(fā)成金隅外灘東岸項(xiàng)目，也是金隅在上海唯一一個(gè)內(nèi)環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目。

金隅外灘東岸實(shí)景圖

這個(gè)項(xiàng)目和金隅公園東序相似，也是在拿地兩年后才開(kāi)盤(pán)。2023年11月最后一次開(kāi)盤(pán)，認(rèn)購(gòu)率只有40%不到。

金隅外灘東岸“爆冷”的第五個(gè)月，金隅地產(chǎn)上海公司被杭州合并，當(dāng)時(shí)距離金隅公園東序項(xiàng)目拿地不到半年。

上海公司和杭州公司合并后，金隅地產(chǎn)滬杭公司黨委書(shū)記、總經(jīng)理由前杭州公司總經(jīng)理段雄擔(dān)任，同時(shí)他也是金隅地產(chǎn)上海管理中心總經(jīng)理。

組織震蕩，加上金隅地產(chǎn)固有的“慢開(kāi)發(fā)”模式，讓公園東序的推進(jìn)效率大打折扣。

只是，金隅地產(chǎn)篤信的“拖字訣”在當(dāng)前急轉(zhuǎn)直下的市場(chǎng)中已然失靈，漫長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期不僅沒(méi)能“以時(shí)間換空間”，反而讓項(xiàng)目深陷降價(jià)與去化的雙重困境。

除了項(xiàng)目難賣(mài)，擺在段雄面前的還有一個(gè)問(wèn)題，那就是上海后續(xù)已經(jīng)無(wú)地開(kāi)發(fā)！

今年7月，上海第六批次土拍，段雄迎來(lái)了接手上海的土拍首秀，與綠城爭(zhēng)奪虹口北外灘地塊，最終惜敗綠城。

對(duì)段雄來(lái)說(shuō)，破解金隅上海的困局，必須同時(shí)打贏兩場(chǎng)仗：一是打贏金隅公園東序的“去化攻堅(jiān)戰(zhàn)”，二是打贏補(bǔ)倉(cāng)上海的“土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)”。

現(xiàn)在，首戰(zhàn)已然失利。公園東序首開(kāi)去化率不足50%，六批次土拍爭(zhēng)奪戰(zhàn)又?jǐn)〗o綠城，無(wú)論是項(xiàng)目銷(xiāo)售，還是投資拿地，都暴露出金隅在上海市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中的無(wú)力感。

如今，金隅公園東序的銷(xiāo)售成敗，成為決定金隅上海命運(yùn)的“豪賭”。

如果項(xiàng)目無(wú)法順利“回血”，這家北方國(guó)企在上海市場(chǎng)的存在感將無(wú)限接近于零。

實(shí)際上，這兩年金隅地產(chǎn)在全國(guó)交付的項(xiàng)目，因?yàn)楫a(chǎn)品減配或質(zhì)量問(wèn)題，維權(quán)頻發(fā)。

去年，金隅地產(chǎn)銷(xiāo)售嚴(yán)重滑坡，全年全口徑銷(xiāo)售額137.5億元，同比2023年直接腰斬。

被寄予厚望的北京隅·東序，自2024年12月開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)率不到50%，截至10月僅網(wǎng)簽了215套房源，去化率26%。

更致命的，是金隅地產(chǎn)的母公司金隅集團(tuán)自身也在“失血”。

這家老牌國(guó)企正陷入虧損泥潭，從2022年主業(yè)開(kāi)始虧損，到今年上半年巨虧15億。

2024年末公司手頭僅有180多億現(xiàn)金，卻要面對(duì)超過(guò)650億的短期債務(wù)，償債壓力巨大。

集團(tuán)自身難保，遠(yuǎn)在上海的公園東序除了降價(jià)求生、快速回款，已別無(wú)他選。