反腐整頓加速

2024年1月20日，正榮地產(chǎn)實際控制人歐宗榮因涉嫌嚴(yán)重違法違紀(jì)行為被依法采取強(qiáng)制措施，成為當(dāng)年民營房地產(chǎn)企業(yè)反腐敗風(fēng)暴的標(biāo)志性事件，揭開了行業(yè)深層治理的新篇章。

同年8月22日，泰禾集團(tuán)董事長兼總經(jīng)理黃其森被遼寧省新民市監(jiān)察委員會實施留置，這一消息再度震動資本市場。作為曾深陷債務(wù)泥潭的代表性房企，泰禾在尚未完全走出財務(wù)困境之際再遭管理層重?fù)簦磥戆l(fā)展蒙上陰影。

近期，源自江蘇的金新城置業(yè)實控人許培新也被上海市公安局浦東分局依法采取強(qiáng)制措施并正式立案調(diào)查。其控股的新三板掛牌物管公司金新城對外發(fā)布公告予以證實，僅說明案件尚處于偵查階段，未透露具體涉案緣由，引發(fā)市場廣泛猜測。

公開信息顯示，許培新與其配偶李金妹共同持有金新城置業(yè)全部股權(quán)，并通過直接及間接持股方式合計掌控金新城91.11%的表決權(quán)，形成高度集中的所有權(quán)結(jié)構(gòu)。公司內(nèi)部管理呈現(xiàn)顯著家族化特征，多名職工監(jiān)事為其近親屬，獨立監(jiān)督機(jī)制薄弱，外部普遍質(zhì)疑其內(nèi)部控制的有效性與透明度。

此外，在8月份，萬通發(fā)展實際控制人、董事長王憶會收到北京市公安局出具的拘留通知書，正在配合有關(guān)部門調(diào)查，使這家正處于戰(zhàn)略重構(gòu)關(guān)鍵期的老牌房企前景更加撲朔迷離。

當(dāng)前房地產(chǎn)領(lǐng)域的反腐行動已突破傳統(tǒng)“現(xiàn)場抓人”的局限模式，全面引入大數(shù)據(jù)建模、區(qū)塊鏈資金追蹤等前沿技術(shù)手段，實現(xiàn)對異常交易路徑的智能識別和資金流向的全鏈條還原。即便資金經(jīng)過多層嵌套轉(zhuǎn)移或電子數(shù)據(jù)被人為清除，也能借助技術(shù)復(fù)原關(guān)鍵證據(jù)節(jié)點，構(gòu)建完整司法證據(jù)體系。

在國際協(xié)作層面，“獵狐行動”與“天網(wǎng)行動”已與超過120個國家和地區(qū)建立執(zhí)法合作機(jī)制，跨境追逃、追贓網(wǎng)絡(luò)日趨嚴(yán)密，徹底瓦解了涉案人員企圖通過外逃逃避法律責(zé)任的心理防線。

地方治理同步深化，河南省長垣市自然資源和規(guī)劃局聚焦不動產(chǎn)登記這一廉政高風(fēng)險環(huán)節(jié)，系統(tǒng)部署四項整治舉措：健全制度屏障、強(qiáng)化問題線索摸排、推進(jìn)作風(fēng)整頓、規(guī)范崗位權(quán)限配置，力求從源頭壓縮權(quán)力尋租空間。

針對責(zé)任落實中存在的“五個不到位”現(xiàn)象加強(qiáng)風(fēng)險預(yù)警，重點打擊收受禮品禮金、利益輸送等隱蔽性違規(guī)行為，著力凈化基層政治生態(tài)，遏制腐敗苗頭滋生蔓延。

人事震蕩

伴隨反腐高壓態(tài)勢持續(xù)升級，多家頭部房企高層管理人員接連以“個人原因”為由宣布辭職，高管更替頻率遠(yuǎn)超往年同期水平，行業(yè)人才流動進(jìn)入劇烈調(diào)整期。

10月13日，萬科企業(yè)在港交所發(fā)布官方公告，宣布非執(zhí)行董事及董事會主席辛杰因個人事務(wù)申請辭去所有職務(wù)，離職后不再擔(dān)任公司任何職位。此舉迅速引發(fā)資本市場高度關(guān)注，投資者對治理穩(wěn)定性產(chǎn)生新的疑慮。

10月1日，華發(fā)股份披露公告稱執(zhí)行副總裁張巍因個人因素離職；而早在6月6日，該公司另一位核心高管——董事局成員、執(zhí)行副總裁張延也已同樣理由辭去全部職務(wù)。短短半年內(nèi)兩位重量級管理者相繼退出，折射出企業(yè)內(nèi)部可能存在的深層變動。

3月27日，綠城中國亦發(fā)布公告稱，張亞東因工作安排調(diào)整辭任執(zhí)行董事及董事會主席。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“工作安排”這一措辭常作為規(guī)避敏感信息披露的替代表述，實際背后往往涉及復(fù)雜的人事博弈或合規(guī)審查壓力。

不僅大型房企頻現(xiàn)高管異動，眾多中小型房企同樣面臨管理層洗牌潮，從集團(tuán)董事長、總經(jīng)理到區(qū)域負(fù)責(zé)人、財務(wù)總監(jiān)等多個關(guān)鍵崗位均出現(xiàn)密集輪換。

盡管多數(shù)離職聲明統(tǒng)一采用“個人原因”這一標(biāo)準(zhǔn)化說辭，但結(jié)合宏觀環(huán)境分析，背后動因遠(yuǎn)非表面那么簡單。

一方面，隨著紀(jì)檢監(jiān)察力度不斷加大，部分高管擔(dān)憂過往任職期間存在不合規(guī)操作被追溯問責(zé)，傾向于提前退出以規(guī)避潛在法律風(fēng)險。

另一方面，房地產(chǎn)市場長期處于下行周期，企業(yè)普遍面臨償債壓力加劇、銷售業(yè)績萎縮、轉(zhuǎn)型路徑不明等多重挑戰(zhàn)，管理職責(zé)日益繁重，心理負(fù)荷與職業(yè)風(fēng)險陡增，促使一些管理者主動選擇退場。

同時，企業(yè)戰(zhàn)略方向的重大調(diào)整也成為推動人事更迭的重要因素。部分開發(fā)商逐步收縮傳統(tǒng)開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)向新能源、科技制造等領(lǐng)域布局，在此過程中原有管理團(tuán)隊因?qū)I(yè)背景不匹配或發(fā)展理念分歧而被動出局。例如萬通發(fā)展在籌劃收購數(shù)渡科技期間，即同步啟動了管理層重組計劃。

另有部分案例源于企業(yè)治理現(xiàn)代化進(jìn)程，家族式管理模式向職業(yè)經(jīng)理人制度過渡階段，創(chuàng)始人家族成員逐步淡出運營一線，為專業(yè)化團(tuán)隊讓路，推動組織結(jié)構(gòu)升級。

頻繁的人事變動不可避免地對企業(yè)日常經(jīng)營造成短期擾動。核心崗位空缺可能導(dǎo)致重大決策延遲、項目推進(jìn)受阻，尤其對于正處于債務(wù)重組攻堅階段的企業(yè)而言，管理層動蕩將直接影響債權(quán)人信任度以及融資談判進(jìn)度。

但從行業(yè)整體視角看，這場高管震蕩是市場深度調(diào)整的自然產(chǎn)物，既是舊有發(fā)展模式崩塌的表現(xiàn)，也為新型治理結(jié)構(gòu)的建立創(chuàng)造了條件。

一批具備合規(guī)意識強(qiáng)、擅長精細(xì)化運營、熟悉新興業(yè)務(wù)拓展的專業(yè)人才正加速填補(bǔ)關(guān)鍵崗位，為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級注入新動能。

同時，這波辭職潮也為在職管理者敲響警鐘，倒逼其轉(zhuǎn)變經(jīng)營理念，摒棄過去粗放擴(kuò)張時期的灰色操作慣性，全面提升企業(yè)治理水平與合規(guī)能力。

深度出清與結(jié)構(gòu)重塑

業(yè)內(nèi)權(quán)威人士指出，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)性整治，正推動整個領(lǐng)域邁入結(jié)構(gòu)性出清的關(guān)鍵階段。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，近年來已有76家房企發(fā)生債務(wù)違約，21家房企被迫退市，而本輪反腐風(fēng)暴與高層人事劇變進(jìn)一步加快了優(yōu)勝劣汰的節(jié)奏。

經(jīng)營困難企業(yè)加速退出市場，優(yōu)質(zhì)主體則借機(jī)通過并購整合獲取優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)化資源配置。部分資金實力雄厚的央企、國企及穩(wěn)健型民企已開始接手違約房企的核心項目，實現(xiàn)市場份額的重新分配。

出清過程不僅發(fā)生在企業(yè)主體層面，也深入至業(yè)務(wù)架構(gòu)本身。許多房企主動縮減地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模，剝離非主業(yè)資產(chǎn)，回歸主營業(yè)務(wù)或向高附加值產(chǎn)業(yè)延伸，尋求可持續(xù)增長路徑。

與此同時，行業(yè)資金運作秩序持續(xù)改善，各類違規(guī)融資、挪用項目資金的行為受到嚴(yán)格約束，大量被關(guān)聯(lián)方長期占用的資金正逐步回流。以金新城為例，其近年應(yīng)收賬款中來自地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方的比例長期高于34%，此類流動性隱患正在被系統(tǒng)清理。

結(jié)構(gòu)重塑首先體現(xiàn)在企業(yè)治理機(jī)制的革新上。像金新城這類股權(quán)高度集中、家族主導(dǎo)的企業(yè)面臨前所未有的生存考驗。

專家指出，其接班人必須直面三大難題：推進(jìn)股權(quán)多元化改革、推動家族成員退出日常經(jīng)營管理、實現(xiàn)業(yè)務(wù)運營獨立化運行。職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的現(xiàn)代企業(yè)制度已成為行業(yè)演進(jìn)不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

其次為業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。部分房企積極探索跨行業(yè)布局，尋找第二增長曲線。例如萬通發(fā)展斥資8.54億元收購數(shù)渡科技62.98%股權(quán)，正式切入高端芯片賽道，意圖擺脫對房地產(chǎn)主業(yè)的過度依賴。

也有成功轉(zhuǎn)型典范可循：聞泰科技前身為房地產(chǎn)企業(yè)，歷經(jīng)多年戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，現(xiàn)已深耕移動終端設(shè)備制造與半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)，2025年上半年凈利潤同比飆升237.36%，展現(xiàn)出強(qiáng)大的成長韌性。

此外，住房供應(yīng)體系也在發(fā)生深刻變化。保障性住房、租賃住房建設(shè)提速，越來越多房企由單一商品房開發(fā)轉(zhuǎn)向“商品房+保障房+租賃房”三位一體供給模式，回歸住房居住屬性和服務(wù)民生本質(zhì)。

隨著整治工作的縱深推進(jìn)，房地產(chǎn)監(jiān)管體系日益完善，形成了中央統(tǒng)籌、地方聯(lián)動，行政監(jiān)管與司法介入?yún)f(xié)同，技術(shù)賦能與制度建設(shè)并舉的立體化治理體系。

結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)行一場深刻的出清與重構(gòu)，這是行業(yè)發(fā)展階段性演進(jìn)的內(nèi)在要求，也是政策持續(xù)引導(dǎo)下的必然結(jié)果。

結(jié)構(gòu)重塑不僅僅是企業(yè)治理模式和業(yè)務(wù)方向的調(diào)整，更是行業(yè)發(fā)展底層邏輯的根本變革——從依賴土地紅利轉(zhuǎn)向依靠產(chǎn)品創(chuàng)新與服務(wù)升級，從資本驅(qū)動為主轉(zhuǎn)向以人才、技術(shù)和管理為核心驅(qū)動力。

盡管轉(zhuǎn)型過程充滿陣痛，部分企業(yè)將被淘汰出局，部分從業(yè)者需面對職業(yè)重塑的壓力，但從長遠(yuǎn)來看，唯有經(jīng)歷如此徹底的自我革新，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正走上高質(zhì)量發(fā)展軌道，更好地支撐國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運行，滿足人民群眾對美好居住生活的根本需求。