9月上海一手房成交環(huán)比增49%，帶動二手房活躍度，形成“降價促成交、成交穩(wěn)價”格局。

◎ 文/馬千里

2025年9月，上海二手房出現(xiàn)“相悖”信號：一方面，掛牌端“以價換量”趨勢進一步強化，當月91%的小區(qū)掛牌價環(huán)比回落，較8月提升5個百分點，房東降價意愿持續(xù)釋放；另一方面，成交端卻同步顯現(xiàn)止跌企穩(wěn)信號，全月二手房交易量突破1.8萬套，環(huán)比高位上行3%，且45%的小區(qū)成交價格實現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加4個百分點。

這種“多數(shù)小區(qū)降掛牌價”與“整體市場止跌”的看似矛盾的表現(xiàn)，并非偶然。其背后是上?！?.25”新政效應逐步傳導，疊加新房供應規(guī)模擴大帶來的一二手房聯(lián)動作用——9月上海一手房成交套數(shù)環(huán)比大幅增長49%，直接帶動二手房交易活躍度提升，最終形成當前市場“降價促成交、成交穩(wěn)價格”的特殊格局。

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超九成小區(qū)掛牌價下降，近一年掛牌價平均下降13.6%

2025年二季度以來，上海下調(diào)掛牌價格的小區(qū)占比逐月上升，至9月份更是攀升至91%，創(chuàng)下歷史新高。從掛牌價格指數(shù)走勢來看，近一年上海各小區(qū)掛牌價格平均下跌了13.6%，2025年下半年以來價格下調(diào)速度尤為顯著。這一方面是因為前期價格較為堅挺的板塊和項目，在2025年下半年打開了價格調(diào)整空間；另一方面也是受一手房優(yōu)質產(chǎn)品入市影響，出于優(yōu)化資產(chǎn)配置和提升居住環(huán)境等訴求，更多二手房東選擇以價換量，加快促成房源成交。

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成交價格上漲小區(qū)數(shù)量增加21%，高頻交易小區(qū)數(shù)量同步增加

2025年下半年以來，上海二手房價呈現(xiàn)加速下探趨勢。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，7月、8月房價指數(shù)環(huán)比降幅分別達0.9%、1%，顯著高于近一年-0.2%的月均變動水平；與之同步的是高頻交易小區(qū)（連續(xù)兩月成交量≥5套）的活躍度下滑，其中8月房價上漲的小區(qū)僅192個，創(chuàng)下2025年以來的新低。

進入9月后，這一局面有所改善。在上?！?.25”新政效應逐步傳導，疊加新房成交上升的一二手房聯(lián)動效應推動下，更多小區(qū)交易熱度回升，高頻交易小區(qū)數(shù)量增加：其中房價上漲的小區(qū)占比從8月的41%升至45%；從絕對數(shù)量看，9月房價上漲的高頻交易小區(qū)達233個，較8月環(huán)比增加21%。

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議價空間收窄至15%，創(chuàng)2024年以來新低

受九成小區(qū)下調(diào)掛牌價、更多小區(qū)成交價回升的雙重影響，9月上海二手房議價空間進一步收窄至15%，創(chuàng)2024年以來新低，掛牌價中的“水分”被快速擠出。

在當前小區(qū)掛牌價普遍回落的背景下，議價空間順勢收窄，反映出買方心理價位并未同步大幅下降。這種相對中性的買方心態(tài)，也為后期二手房價格進一步止跌走穩(wěn)提供了支撐。

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更多剛需小區(qū)房價迎來上漲，成為房價止跌關鍵因素

2025年9月上海房價能走出止跌趨勢，核心在于剛需類小區(qū)房價的上漲。從小區(qū)類型來看，當月47%的剛需小區(qū)房價實現(xiàn)環(huán)比上漲，較上月增加6個百分點。

相比之下，改善類小區(qū)房價上漲占比為42%，雖較上月提升4個百分點，但仍低于剛需類小區(qū)。更值得關注的是，本月剛需類小區(qū)房價上漲占比在剛需、改善、高端三類中排名最高，這也是近一年以來首次出現(xiàn)該情況。

這一趨勢的形成，很大程度上得益于上?！?.25”新政的推動：新政明確外環(huán)外購房不限套數(shù)，直接激活了剛需群體的購房需求，帶動二手房市場交易活躍度顯著提升。以剛需類房源集中的奉賢、金山兩區(qū)為例，9月兩區(qū)二手房成交套數(shù)分別環(huán)比增長15%、21%，均創(chuàng)下二季度以來的交易量新高，進一步印證了剛需是推動房價止跌的核心力量。

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各小區(qū)漲跌分布呈“豎橄欖型”，后期房價走勢仍未完全明朗

不過，剛需發(fā)力推動房價初步止跌的同時，上海二手房市場的整體分化特征仍未消失：從9月份各小區(qū)成交價格漲跌分布來看，整體呈現(xiàn)“豎橄欖型”，這一形態(tài)既體現(xiàn)出當前各小區(qū)房價漲跌分化較為突出，也意味著后期房價走勢尚未完全明朗。

具體來看數(shù)據(jù)分布：統(tǒng)計區(qū)間從下跌10%到上漲6%（每2個百分點劃分為1個分段），在這一覆蓋近半數(shù)統(tǒng)計小區(qū)的區(qū)間內(nèi)，每個分段的小區(qū)數(shù)量占比均穩(wěn)定在6%左右；此外，房價環(huán)比漲超10%與跌超10%的小區(qū)，數(shù)量占比均在二成左右，極端漲跌的小區(qū)規(guī)模相對均衡，這種“中間均勻、兩端集中”的特點，進一步凸顯了市場走勢的不確定性。

這種分化在板塊層面更為直觀，也加劇了整體走勢的模糊性：南橋、三林、金橋、松江新城等板塊，9月有超過六成的高頻交易小區(qū)成交價下跌；而共富共康、金山新城、周康等板塊，同期超過六成的高頻交易小區(qū)房價實現(xiàn)上漲。不同板塊間的顯著漲跌差異，使得當前上海二手房市場難以形成統(tǒng)一的價格走向，整體走勢仍待進一步觀察。

（來源：克而瑞地產(chǎn)研究）

文章來源:克而瑞