北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我按您說的方式去問鏈家了，結(jié)果挺震驚的，他們回答僅他們一家就控制了**小區(qū)50%的房子，這還不包括我愛我家和自如的，都加起來至少超過70%。

但后來我說我其實是要買房，他們找賣房的介紹說雖然出租房多，但價格走勢也還受影響不大，因為租金高，所以也能促進房價上漲。我不知他們說的真假，想請您幫著分析一下。另外自如和鏈家是什么關(guān)系�。�

A：

1、自如和鏈家是什么關(guān)系？我也不太清楚，自如應該是從鏈家分出去獨立了，但具體的我不知道，跟自如的沒交往。

您問的應該是鏈家負責“隨心租”的，替業(yè)主打理房產(chǎn)，幫著出租維護什么的。所以他們控制了小區(qū)50%的房子，其實是他們和這些業(yè)主簽了代理合同，但不太好聊“控制”， 因為決定權(quán)還是屬于業(yè)主的。自如那就是徹底委托了，怎么租+多少錢都由他們做主。

2、既然出租房多，那價格走勢怎么可能不受影響啊？這小區(qū)是2012年開盤的，當時就賣3萬多一平，但十多年過去才賣4萬多，這價格走勢能算好嗎？如果是沒落后大盤，那今天單價至少6萬左右算還行，7萬以上才算升值不錯的呢。

3、北京大部分公寓的保值都不是太好，因為租戶多，對公共設施的損耗就大，再加上人員復雜+嘈雜，這些都影響價格走勢。

4、這可以參考美國的公寓，尤其是那些高檔的更典型，為了保值，HOA（業(yè)委會）會控制租房的比例，就怕租客過多造成公共設施損耗大+環(huán)境嘈雜，從而影響房價的升值。

還記得前兩年美國那個被警察清空彈夾的華裔女博士嗎？她就是買了套小公寓想出租，但因為已經(jīng)沒有名額了，所以HOA讓她排隊等著。這女人可能是在中國當業(yè)主豪橫慣了吧，所以就跟HOA吵起來了，她想不通為什么我的房子不能我做主，連出租都得聽HOA的安排？

于是這女博士就拖欠了三年的物業(yè)費，1萬多美元。結(jié)果HOA就強行把她的房子給拍賣了，還讓警察上門轟人。這女人不服唄，拿刀子威脅了警察，還高喊警察打人了，物業(yè)黑社會，我是業(yè)主我是上帝，于是警察就送她去見上帝了。但美國既然能有這么奇葩的HOA公約，就因為租客多了必定影響社區(qū)品質(zhì)+房價。

僅供參考。

二

Q:

再請問，還是老問題，女兒去馬家堡草橋玉泉營都看了，麗澤也看了，但仍然是沒有合適的。好點的小區(qū)兩居室都太貴，一居室又將來不夠住，破小區(qū)則是怕保值不好。所以再問您還有其他合適的地段沒有，只要性價比高就行，學區(qū)可以暫不考慮了。

Ps：之所以必須兩居，是因為我們退休后肯定到北京跟女兒長期生活，如果她不結(jié)婚我們就一起住，結(jié)婚的話新房買在附近，我們在這兩居室里給他們帶孩子。是否買學區(qū)房，到時候再考慮，當然如果現(xiàn)在就有還不錯的學區(qū)更好。另外還問一下，這套房直接寫女兒名字和用她名義貸款不影響婚后財產(chǎn)吧？

A：

1、我沒什么建議的了，從石景山到豐臺的您都看了，其實都是同樣的問題，錢夠的看不上，看上的錢不夠，又不能月供太多，那能怎么辦啊？再看就是朝陽和海淀了，但同等位置的價格會更貴。

2、婚前房子的產(chǎn)權(quán)肯定不受任何影響。但婚后支付的月供則是夫妻財產(chǎn)，萬一的話看到時候怎么分攤吧。比如每個月1萬月供，婚后支付了100萬，不管是從誰卡里出的，都算婚后夫妻共同財產(chǎn)，萬一辦手續(xù)的話這100萬要每人50萬分攤，產(chǎn)權(quán)人理論上要給另一方的。

3、至于一居改兩居的則是看自己的喜好，但一般不建議。首先是肯定不好改，否則我們開發(fā)商就自己設計了，還能多賺錢呢。二是即便改的效果不錯，那在出手的時候也不好要出改造費來，畢竟所有接盤人都會以不喜歡來當借口砍價。

4、其他我沒什么可說的了，您家的要求比較高，很難都兼顧。其實很多事情的選擇都是這樣，每個要求看上去都不過分，但一疊加就沒合適的了。

搞對象都是如此，年齡+身高+學歷+工作+收入+房子+父母+性格愛好等等，按說每個都是應該提的，但每次疊加都會排除掉一半的選項，到最后百萬人里都未必有合適的。就算有，人家或許還要求更高呢。

房子也是如此，您家單看每個條件都不過分，但地段+交通+檔次+戶型+面積等條件篩選下來，那符合條件的就肯定價格高了唄。所以還是適當取舍吧，否則不好買到。

僅供參考。

三

Q:

請問一下商住公寓的問題，本人有北京購房資格但沒多少錢，所以一直關(guān)注公寓。

問題如下：

1、短期內(nèi)有無放開限購的可能？

2、如果放開，大幅上漲的可能性有多少？

3、從增加財政收入的角度考慮，有沒有補交地價款轉(zhuǎn)為住宅的可能？

A：

1、完全放開限購不可能，但放寬是有可能的。比如降低社保年限或減少稅費什么的。但這種政策大概率都是短期的，一旦市場回暖就又會再度收緊。所以真想炒公寓的話最好是短線，快進快出避免套牢。

2、沒有大幅上漲的可能性。因為過去是很多人根本分不清公寓和住宅的區(qū)別，現(xiàn)在基本都知道了，再放寬也沒多少人買。

3、沒有轉(zhuǎn)為住宅的可能，除非是國務院層面單獨出政策。因為既然是已經(jīng)建成，那就相當于孩子已經(jīng)生出來還上了戶口，此時再想改性別難如登天，根本就不是花錢的事兒，而是無法操作。

另外就算北京再缺錢，也不會打公寓土地出讓金的主意，這點兒錢太少了。一共才50萬套總量吧，每套房收多少錢？收100萬誰給啊，收10萬塊又不夠費勁的，有愿意交的又不愿交的，鬧得雞飛狗跳也就幾百億，對于北京萬億財政收入規(guī)模來說沒什么意義，還不如賣幾塊地呢，那多省事兒啊。

4、總之我還是這話，公寓的優(yōu)劣勢很明顯，既然是沒有基金投資這種產(chǎn)品，那就說明風險大�？紤]好再買。

僅供參考。

四

Q:

請問，我在通州梨園、石家莊和涿州各有一套房。目前梨園的兩居自住，石家莊是結(jié)婚時的婚房一直空著，涿州是投資的但跌了。梨園的是新通國際花園，100平2013年買的，220萬，現(xiàn)有貸款不到100萬。石家莊是2008年買的兩居50萬，還有20萬貸款。涿州不提了，賣了也拿不回多少錢。

現(xiàn)在的問題是，我有北京戶口了，倆娃，老大小升初老二幼升小，我想去東城或西城，您建議怎么折騰一下房子？

A：

1、怎么折騰一下房子？新通國際現(xiàn)在價值400左右吧？如果賣掉能收回300萬。石家莊的價值多少？還掉20萬貸款之后還能有百八十萬吧？算100萬那就是400萬。涿州的賣掉當稅費吧。

那我的問題是，您是否還準備再添點兒現(xiàn)金��？或者是準備貸款多少？總價預算是多少？否則光說400萬在東西城是買不到適合一家四口的房子的，只能是占坑兒房。所以還是先做預算吧，然后再說房子。

2、另外一下賣3套房可不是個小工程，做好了規(guī)劃，哪個不好賣就先掛牌，爭取三套房在差不多的時間段賣掉套現(xiàn)。

3、再有是老大小升初，既然考慮東城了那其實也可以考慮一下朝陽。因為朝陽是單校劃片，能買到大概率進入對口中學的房子，而且沒什么學區(qū)溢價，居住的性價比正常，也沒保值風險。

但又牽扯到二寶幼升小，那在朝陽就得買九年制或小學中學都單校的了。這種房如果在千萬以下，一般都有溢價，比東西海低點兒有限。

4、東西城也是看預算，總價越高，越有可能買到溢價低的�？們r不太高，那溢價率平均值在25%左右，常規(guī)建議是多看房+每套算賬，盡量買相對低的，這樣居住的性價比高點兒+保值風險低點兒。

5、其他我沒什么說的了，還是先做預算吧，然后再說怎么折騰。

僅供參考。

五

Q:

請問，我是**家屬已退休，有**房，今天是替女兒咨詢。我們2021年曾在老家買了一套恒*房子，寫的她的名字，但爛尾至今�，F(xiàn)在是她自己準備和男友在北京買房，看房后售樓小姐經(jīng)查詢說是首套房資格，*大的房子沒有記錄，請問這種情況合理嗎？

另外您對昌平沙河清樾府這個樓盤怎么看？能買嗎？他們準備先住上三五年再換。

A：

1、沒有購房記錄合理嗎？這怎么說呢？從手續(xù)來說肯定是合理的，只要查不到購房記錄那就是首套資格。但從您的角度就不太合理唄，說明這樓盤爛的挺狠的，直接把購房款挪用了。

2、清樾府我沒去過啊，不敢亂講，這還是咨詢中介和渠道商吧，他們買房的才熟悉新樓盤。

3、不過多說一句，如果只住三五年，那從居住角度很合適，但從保值角度得看情況了。打個比方這就跟買車似的，注重駕乘體驗的話肯定買新車合適，但如果已經(jīng)計劃好開一兩年就換車，那有可能損耗的溢價比較多。

房子其實也是如此，前些年之所以買新房更保值，那是因為大多數(shù)都在市區(qū)，地段配套相對好，新房作為稀缺資源也就更受追捧。而這幾年的新樓板以郊區(qū)居多，是否還能保值就不一定了。當然這主要看價格，只要購入價的折扣低就怎么都劃算。

4、總之中介既然查過了那就肯定沒問題。新房的詳情咨詢懂行的吧，只是考慮好短期居住的溢價損耗問題。

僅供參考。

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