70城二手房?jī)r(jià)格全線下跌：背后三大核心原因與止跌關(guān)鍵

國(guó)家總局剛剛公布了70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，其中二手房?jī)r(jià)格全線下跌，70個(gè)城市“全軍覆沒(méi)”。這一現(xiàn)象背后有3個(gè)核心原因，理清這些，就能明白樓市止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵所在。

第一個(gè)原因是居民信心的崩潰。樓市本質(zhì)是“信心經(jīng)濟(jì)”，連續(xù)兩年多的房?jī)r(jià)下跌，讓人們普遍預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)降，對(duì)未來(lái)的預(yù)期變差，自然就失去了消費(fèi)信心。

比如2008年美國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)引發(fā)全球金融混亂時(shí)，只是“房?jī)r(jià)拐點(diǎn)論”開(kāi)始傳播，居民就陷入恐慌，市場(chǎng)隨即低迷。當(dāng)時(shí)有句廣為流傳的話——“信心比貨幣和黃金更寶貴”，再加上4萬(wàn)億資金投入，僅用一年左右，到2009年經(jīng)濟(jì)就實(shí)現(xiàn)恢復(fù)，我們也平穩(wěn)度過(guò)了那次全球金融海嘯?？梢?jiàn)，人們有信心時(shí)會(huì)全力支撐經(jīng)濟(jì)，沒(méi)信心時(shí)則不敢行動(dòng)，當(dāng)下的樓市正是如此。

第二個(gè)原因是**“逃脫式踩踏”效應(yīng)**。就像體育場(chǎng)里發(fā)生意外，所有人都爭(zhēng)著往外跑，可能意外本身沒(méi)造成傷亡，踩踏卻傷了很多人。現(xiàn)在的二手房市場(chǎng)也是這樣：很多人看到別人賣(mài)房，自己也跟風(fēng)搶著賣(mài)，還爭(zhēng)相壓低價(jià)格，最終導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格全線下跌。

第三個(gè)原因是法拍房的沖擊。法拍房以實(shí)際低價(jià)成交，相當(dāng)于為市場(chǎng)設(shè)定了“新的邊際價(jià)格”，即便不是法拍房，其價(jià)格也會(huì)被這種低價(jià)拉低，進(jìn)而引領(lǐng)整體房?jī)r(jià)下跌。

其實(shí)應(yīng)對(duì)法拍房問(wèn)題，有成熟經(jīng)驗(yàn)可借鑒。比如2008年至2012年美國(guó)樓市低迷期間，就在消費(fèi)端采取了三項(xiàng)措施：

1. 大幅為消費(fèi)者減稅，總計(jì)減稅1380億美元，緩解居民收入壓力；

2. 允許銀行向負(fù)債率125%以下的企業(yè)和個(gè)人繼續(xù)放貸（突破“資不抵債”的傳統(tǒng)認(rèn)知），讓銀行放貸更放心；

3. 要求銀行將斷貸居民的月供比例，嚴(yán)格限制在其當(dāng)前收入的31%以下，收入低就按低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，通過(guò)拉長(zhǎng)還款期，避免居民因交不起月供陷入斷貸。這三項(xiàng)措施直接拯救了900多萬(wàn)戶本應(yīng)進(jìn)入法拍流程的家庭。

同時(shí)，美國(guó)對(duì)銀行也有兩項(xiàng)支持政策：一是注入7000億美元資金，避免銀行受次貸危機(jī)持續(xù)牽連；二是政府出面收購(gòu)房立美、房地美兩大住房抵押貸款機(jī)構(gòu)，為其提供支撐。最終僅用4年左右，美國(guó)樓市就回暖，房?jī)r(jià)回升，當(dāng)年銷(xiāo)售額還提升了19.9%。這說(shuō)明只要措施到位，風(fēng)險(xiǎn)能快速化解，銀行也不會(huì)受損，只是把還款周期拉長(zhǎng)了。這樣的措施，我們完全可以參考借鑒。

如今二手房?jī)r(jià)格普遍下降，只要解決好這三個(gè)問(wèn)題——尤其是法拍房問(wèn)題，二手房市場(chǎng)就能逐漸穩(wěn)住。從今年的數(shù)據(jù)來(lái)看，相比前兩年，房?jī)r(jià)下跌的幅度已明顯收窄，沒(méi)有進(jìn)一步擴(kuò)大，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)已是積極信號(hào)。

要知道，房屋是長(zhǎng)線產(chǎn)品，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每一輪房?jī)r(jià)下跌過(guò)后，往往會(huì)迎來(lái)上漲：中國(guó)香港地區(qū)曾經(jīng)歷6年樓市低迷，但拐點(diǎn)出現(xiàn)后便進(jìn)入溫和上漲通道；我們的東鄰日本，雖曾被詬病“失去的20年”，但自2012年學(xué)習(xí)美國(guó)救市經(jīng)驗(yàn)后，樓市逐步回暖，如今房?jī)r(jià)已連續(xù)12年上漲。

我們當(dāng)下要做的，就是借鑒歷史經(jīng)驗(yàn)與國(guó)外好的做法，跳出“邊際價(jià)格拉低房?jī)r(jià)”的怪圈，盡快推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。