廣東省廣州市花都區(qū)的集群街2號項目通過“自籌資金、自主更新、原拆原建”的改造方式實現(xiàn)老樓新生。圖為項目改造前（上圖）后（下圖）對比。

花都區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局供圖

基礎設施薄弱、停車空間緊張、公共服務不足的老城區(qū)以及產(chǎn)業(yè)低端的村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)，如何煥發(fā)新活力？

廣東省廣州市花都區(qū)以一系列全省、全市“首創(chuàng)”舉措，探索多模態(tài)集成式城市更新路徑，從老舊小區(qū)“微改造”到歷史文脈“活傳承”，從閑置資源“巧活化”到基層治理“共參與”，從低效用地的“創(chuàng)新改”到村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)的“滿盤活”，讓老舊小區(qū)重煥新生，讓沉睡“寸土”生“寸金”，蹚出了一條老城市新活力的實踐之路。

創(chuàng)新機制破難題

激活發(fā)展內(nèi)生動力

隨著城市發(fā)展轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，老舊小區(qū)改造成為提升居民生活品質(zhì)、激活城市存量空間的重要抓手。作為廣州城市更新的重點區(qū)域，花都區(qū)始終以“民生需求”為導向，通過機制創(chuàng)新，在破解老城區(qū)發(fā)展難題上持續(xù)發(fā)力。

聚焦老舊小區(qū)改造這一民生關鍵課題，花都區(qū)創(chuàng)新推出“城市體檢+城市更新+城市運營”工作模式，以成片連片改造、危舊房原拆原建為核心抓手，全要素推進廣州北站東側(cè)“百年老新華”片區(qū)有機更新。該片區(qū)總面積達71.4公頃，涵蓋126個老舊小區(qū)。此次更新將系統(tǒng)性改善區(qū)域居住環(huán)境與功能品質(zhì)，讓老城區(qū)煥發(fā)新活力。

針對危舊房屋改造成本高、安全隱患難根治等難題，花都區(qū)率先在全省出臺危舊房屋拆除重建試點方案，并以花都區(qū)新華街豐盛社區(qū)集群街2號樓為首個試點項目，引導居民按4600元/平方米標準自籌改造資金，成功打造廣東省首例“自籌資金、自主更新、原拆原建”多產(chǎn)權危舊房改造案例。這一模式打破傳統(tǒng)更新中政府“大包大攬”的慣性，探索出區(qū)別于微改造與征地拆遷的“第三條更新路徑”。

與傳統(tǒng)改造模式相比，該創(chuàng)新模式不僅讓財政支出減少約60%，還使改造后的房屋增值約1.6倍，實現(xiàn)政府減負、業(yè)主資產(chǎn)增值的雙贏目標。

針對碎片化改造難以彌補老城區(qū)整體功能短板的問題，花都區(qū)在集群街2號“獨棟更新”的成功經(jīng)驗上，創(chuàng)新推出“多棟聯(lián)合、多宗統(tǒng)籌”改造模式：通過土地用途整合、功能復合設計，打造高品質(zhì)商辦居住綜合體，實現(xiàn)從“單體居住改善”到“片區(qū)功能提質(zhì)”的跨越，為老城區(qū)功能升級與空間拓展提供新解法。

在村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造工作中，花都區(qū)以政策體系構建為先導，推動市級層面出臺專項實施意見，率先打造全市首個區(qū)級“1+N”村鎮(zhèn)工業(yè)集聚區(qū)升級改造政策體系。該體系全面覆蓋空間規(guī)劃、土地整備、財稅金融、園區(qū)建設等改造全流程，有效整合分散政策資源，實現(xiàn)政策“化碎為整”，為改造工作提供系統(tǒng)性制度支撐。

同時，花都區(qū)通過降低產(chǎn)值稅收準入門檻、提高產(chǎn)權分割比例、加大基礎設施建設支持力度等舉措，切實減輕改造成本壓力，顯著提升企業(yè)與村集體的參與意愿。其中，花都區(qū)秀全街岐山村在全市率先探索“工業(yè)做地”（指在政府指定范圍內(nèi)，由政府認定的國企籌集資金，配合屬地政府實施征收補償安置工作，實施通平工作后將土地統(tǒng)一交由政府收儲）模式，引入?yún)^(qū)屬國企主導土地前期整理工作，有效減少企業(yè)及村集體的前期資金投入。同時，創(chuàng)新采用“物業(yè)換空間”合作模式，由村集體引入企業(yè)共同開發(fā)留用地，成功吸引“未來獨角獸”企業(yè)藍海機器人總部、萬洋眾創(chuàng)科技城等8大優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)項目落地，實現(xiàn)土地資源與產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高效匹配。

目前，花都區(qū)系統(tǒng)梳理形成3類6種改造模式，多項實踐成為省、市首創(chuàng)案例。比如，花都區(qū)獅嶺鎮(zhèn)新莊村項目，作為全省首宗運用低效用地再開發(fā)試點政策獲取建設用地批復的項目，僅一期用地便節(jié)約新增建設用地報批費約350萬元，且工業(yè)用地上的產(chǎn)業(yè)配套占比從15%提升至30%，大幅提升了土地利用效率。

花都區(qū)秀全街大?村項目，是全市首宗實踐“集體土地直接申請確認建設用地使用權”的試點，審批時間較傳統(tǒng)流程節(jié)省3個月以上。

花都區(qū)新雅街廣塘村項目則為全市首個“儲改結(jié)合”項目，通過整體引入合作企業(yè)，由企業(yè)統(tǒng)籌負責公開出讓用地、復建物業(yè)及留用地的開發(fā)建設，其成熟經(jīng)驗具備在全市范圍內(nèi)推廣的價值。

提質(zhì)增效惠民生

繪就全齡友好幸福底色

花都區(qū)始終將“人的需求”作為更新原點，以“硬件升級+服務提質(zhì)”雙輪驅(qū)動，讓城市更新成為民生改善的“幸福工程”，從基礎設施、便民服務到全齡關懷，全方位提升居民生活幸福感。

聚焦老城區(qū)基礎設施薄弱環(huán)節(jié)，花都區(qū)重點推進廣州北站片區(qū)基礎設施煥新工程，改造供水管網(wǎng)2.2萬米，加裝二次增壓水泵房，遷改增容2處變壓器，實現(xiàn)燃氣主管網(wǎng)全覆蓋，完善消防設施52處，為居民構建起安全、舒適、便捷的居住環(huán)境。

針對停車難這一頑疾，花都區(qū)精準施策，打出“存量挖潛+增量供給”組合拳，多渠道破解停車困境：由區(qū)屬國企出資，對洪秀全紀念廣場等既有建筑實施煥新改造，同步新增停車位超500個，盤活存量；同時，增加停車場數(shù)量，引入村社近2億元資金建設云山學校綜合停車樓，項目建成后預計釋放停車位約1400個。此外，花都區(qū)還落地全省首宗由民營資本投資的停車場特許經(jīng)營案例，為破解停車難題提供了新路徑。

緊盯“一老一小”需求，花都區(qū)通過“政府改造投入+引入社會資本”，活化閑置資源打造舊人大小區(qū)兒童托管中心、紅磚坊智慧養(yǎng)老公寓，聯(lián)動構建“養(yǎng)老+托育”全齡服務圈；同步推進適老化改造，新增適老化口袋公園4處，增設人行道約1480平方米，完善無障礙設施，推動民生服務從“有沒有”向“好不好”轉(zhuǎn)變。

古韻新智交融

構建多元善治新格局

在城市更新過程中，花都區(qū)既注重守護歷史文脈，讓老城區(qū)留住“記憶”，又通過智慧治理激活基層活力，構建共建共治共享的善治新格局，實現(xiàn)歷史與現(xiàn)代交融、治理與服務并重。

花都區(qū)將文化傳承作為核心主線，推動歷史文脈從零散留存向全面融入城市肌理轉(zhuǎn)變。在建筑活化方面，花都區(qū)堅持“修舊如舊、功能重塑”，在新華坊改造中保留青磚紅瓦、窗花構架等嶺南元素，將19間危舊商鋪轉(zhuǎn)型為非遺婚慶街區(qū)；1958影院恢復蘇式立面、植入空中花園，從破敗閑置建筑物變?yōu)槲幕L尚新地標。這些建筑不僅留存了歷史形貌，更通過功能重塑存續(xù)了城市記憶，成為“活態(tài)”文脈展示窗。

花都區(qū)還將地方文化符號深度融入城市肌理，在廣州北站東側(cè)老舊小區(qū)連片改造中融入“新華”藝術造型窗花、“返新華”灰塑等非遺元素；在新華村改造中深挖南拳、醒獅、龍船文化，以現(xiàn)代嶺南語匯重構文化空間，讓民俗文化融入當代生活。

同時，花都區(qū)創(chuàng)新“政府+企業(yè)+村集體”模式，炭步鎮(zhèn)塱頭村聯(lián)合唯品會打造春陽臺精品工程，三華村依托資政大夫祠打造嶺南歷史文化街區(qū)，實現(xiàn)古村落從靜態(tài)保護到動態(tài)活化的升級。

近年來，花都區(qū)以“黨建引領、群眾主體、機制保障”為主線，推動城市更新與基層治理深度融合。通過強化“鎮(zhèn)街吹哨、部門報到”機制，推動治理力量下沉，搭建居民議事平臺，引導群眾參與改造全過程。例如，集群街1號C級危房被打造為“黨群+”復合型鄰里中心，集成政務服務、休閑學習等功能，并設置城市運營指揮中心，通過“AI智慧監(jiān)控+網(wǎng)格治理”實現(xiàn)全域精細管理。

為激發(fā)社會活力，花都區(qū)創(chuàng)新推出多元參與機制。紅棉樓小區(qū)“居民出資改外墻+政府改公共區(qū)域”、集群街2號居民自主更新、新華坊“有償讓渡經(jīng)營權”等模式，讓群眾從“旁觀者”變?yōu)椤爸魅宋獭?。此外，由村社自籌2800萬元、社會資本投入1.2億元，成功打造“田美新里”特色商業(yè)街，推動商戶營收提升20%—30%，周邊物業(yè)租金上漲40%—60%，讓老城區(qū)回歸“煙火氣”。

在長效治理上，花都區(qū)構建“投、改、管、運”一體化機制，舊人大小區(qū)有機更新項目在全市率先引入社會資本參與老舊小區(qū)“投、改、管、運”一體化改造，獲批為住房城鄉(xiāng)建設部聯(lián)系點、廣東省優(yōu)秀案例。廣州北站片區(qū)由國企統(tǒng)籌夜市、充電樁等公共資源運營，提供環(huán)衛(wèi)、市容等公共服務，實現(xiàn)成片連片的全域治理；鼓勵居民成立業(yè)委會、成立共管賬戶并籌集后續(xù)管養(yǎng)基金，確保更新成果可持續(xù)，實現(xiàn)從“一時美”到“長久好”的轉(zhuǎn)變。

從機制創(chuàng)新到民生提質(zhì)，從文脈守護到智慧治理，花都區(qū)通過多維度、集成式城市更新實踐，成功讓老城區(qū)煥發(fā)新活力，生動詮釋了“人民城市人民建，人民城市為人民”的深刻內(nèi)涵，為全國同類城市更新提供了寶貴經(jīng)驗。

編輯手記

將“民生痛點”轉(zhuǎn)化為“幸福支點”

今年召開的中央城市工作會議強調(diào)，當前和今后一個時期城市工作要“以推進城市更新為重要抓手”，這為各地做好城市更新工作指明了方向。廣東省廣州市花都區(qū)的多模態(tài)集成式城市更新實踐，正是對這一工作要求的有力踐行，為破解老城區(qū)與村鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)更新難題提供了頗具價值的“花都樣本”。

花都的探索始終以“民生需求”為導向。從改造危舊房屋到完善供水燃氣管網(wǎng)，從多渠道破解停車困境到盤活閑置空間建養(yǎng)老托育中心，每一項舉措都直指民生痛點，將更新過程轉(zhuǎn)化為居民獲得感、幸福感的提升過程。

花都的突破關鍵在“機制創(chuàng)新”。全省首例“自籌資金、自主更新、原拆原建”多產(chǎn)權危舊房改造模式、全省首宗獲批低效用地改造項目、全市首個“工業(yè)做地”模式……這些制度設計打破了政府“大包大攬”的慣性，激活了居民、企業(yè)、村集體的內(nèi)生動力，讓更新從“政府獨舞”變?yōu)椤岸嘣参琛薄?/p>

花都的智慧在于“長效治理”。通過黨建引領下的居民議事平臺、AI網(wǎng)格化治理、投改管運一體化機制，將“人民城市”理念細化為一個充電樁、一處鄰里中心的民生細節(jié)，讓群眾從“旁觀者”變?yōu)椤爸魅宋獭薄?/p>

花都的實踐表明，城市更新不僅是空間的再造，還是發(fā)展理念的重塑，更是將“人的需求”作為更新出發(fā)點，推動硬件提質(zhì)與軟件升級同步、空間重塑與服務供給并行的“幸福工程”。

■中國城市報記者 鞏 靜