01

悉尼這些郊區(qū)房子賣不動(dòng)！最長(zhǎng)掛牌256天仍無(wú)人買

盡管悉尼整體房地產(chǎn)市場(chǎng)在春季迅速升溫，但有些郊區(qū)的房屋卻依然“滯銷”，長(zhǎng)時(shí)間掛在市場(chǎng)上無(wú)人問(wèn)津。

根據(jù)PropTrack最新數(shù)據(jù)，悉尼部分區(qū)域的房產(chǎn)平均需等待超過(guò)四個(gè)月才能售出，而全市房屋平均銷售時(shí)間僅為41天（公寓為45天）。

在悉尼上北岸的 Normanhurst，房屋的平均銷售時(shí)間竟高達(dá) 256天，幾乎是悉尼整體水平的六倍。

當(dāng)?shù)刂薪槔讘烟兀≧ay White Upper North Shore）的托馬斯·梅里曼表示，該區(qū)市場(chǎng)尚未回到2023年的高峰，“買家現(xiàn)在變得更挑剔，因?yàn)樗麄兓ú畈欢嗟膬r(jià)錢，往往能買到更有聲望的鄰區(qū)Wahroonga的房子?！?/p>

房屋銷售緩慢的情況也出現(xiàn)在距離悉尼約兩小時(shí)車程的多個(gè)地區(qū)：

Shoalhaven 地區(qū)房屋平均售出時(shí)間為 204天；

Culburra Beach 為 202天；

Bawley Point 和 Shoalhaven Heads 均約 181天。

在南部高地及周邊地區(qū)，房主也普遍面臨高幅度降價(jià)。

例如 Berry 的賣家平均要在掛牌價(jià)上削減 10% 才能成交；

而 Culburra Beach、Manyana 與 Mollymook Beach 等地的降幅約為 7%。

一些獨(dú)特房產(chǎn)因買家群體有限，售出周期更漫長(zhǎng)。

例如位于 Bells Line of Road 579號(hào)的一處住宅，附帶上百輛收藏車、一間美式餐廳、懷舊點(diǎn)唱機(jī)與賽車紀(jì)念品等，一上市就成話題，但已掛牌兩年半仍未成交。

中介莫里斯·曼托瓦尼表示：“這類高價(jià)收藏房買家極少，大多數(shù)人無(wú)法輕易掏出七八百萬(wàn)澳元。業(yè)主明白要找到合適買家需要時(shí)間。”

還有一套位于 Palm Beach Illuka Road 104號(hào) 的粉色“Barbie風(fēng)”別墅，內(nèi)部是夢(mèng)幻粉色調(diào)并設(shè)有陽(yáng)臺(tái)滑梯。該房產(chǎn)上市約一年半，期間多次撤回又重新掛牌，目前改為出租，每周租金高峰期可達(dá) 2.6萬(wàn)澳元。

02

到2050年，悉尼房?jī)r(jià)會(huì)是多少？現(xiàn)實(shí)太扎心

“擁有一套屬于自己的房子”，這一經(jīng)典的澳洲夢(mèng)，對(duì)當(dāng)下年輕人而言，正變得越來(lái)越遙不可及。

隨著獨(dú)立屋價(jià)格持續(xù)飆升、不斷刷新紀(jì)錄，許多人開(kāi)始擔(dān)憂：若當(dāng)前趨勢(shì)延續(xù)，澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)會(huì)呈現(xiàn)怎樣的圖景？

澳洲房產(chǎn)支付平臺(tái)Coposit整理的數(shù)據(jù)給出了答案——而結(jié)果并不樂(lè)觀。

該公司結(jié)合澳洲統(tǒng)計(jì)局（Australian Bureau of Statistics）、CoreLogic及 YourMortgage的數(shù)據(jù)，先確定了2025年澳洲4個(gè)首府城市的獨(dú)立屋中位價(jià)，再按長(zhǎng)期年均4%的增長(zhǎng)率推算至2050年，得出的結(jié)果令人憂心。

2025年悉尼獨(dú)立屋中位價(jià)為155萬(wàn)澳元，預(yù)計(jì)未來(lái)25年內(nèi)將翻超一倍，達(dá)到388萬(wàn)澳元。

數(shù)據(jù)發(fā)布后不久，最新統(tǒng)計(jì)顯示，悉尼獨(dú)立屋中位價(jià)已攀升至175萬(wàn)澳元。

墨爾本方面，2025年95.3萬(wàn)澳元的獨(dú)立屋中位價(jià)預(yù)計(jì)將暴漲至256萬(wàn)澳元；布里斯班則可能從106萬(wàn)澳元升至284萬(wàn)澳元；珀斯當(dāng)前89.5萬(wàn)澳元的中位價(jià)，到2050年預(yù)計(jì)會(huì)突破240萬(wàn)澳元。

乍看之下，這些數(shù)字或許有些離譜，但與1990年以來(lái)數(shù)十年的長(zhǎng)期增長(zhǎng)軌跡相符。

Coposit首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人Chris Ferris在接受news.com.au采訪時(shí)表示，即 便對(duì)業(yè)內(nèi)人士而言，將這些數(shù)據(jù)并列呈現(xiàn)也“觸目驚心”。

“這表明住房可負(fù)擔(dān)性正迅速下滑，尤其是在首府城市和主要就業(yè)中心，比如悉尼和布里斯班——這些地方的工資與房?jī)r(jià)差距還在不斷擴(kuò)大?！?/p>

這一預(yù)測(cè)給首次購(gòu)房者描繪了尤為嚴(yán)峻的前景。

澳洲統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，當(dāng)前首次購(gòu)房者的平均年齡已達(dá)37歲。

“我們正在造就一代‘終身租客’，他們不再認(rèn)為擁有房產(chǎn)是自己能實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)?！?/p>

Ferris指出，“若此趨勢(shì)持續(xù)，‘房產(chǎn)所有權(quán)限定澳洲夢(mèng)’這一理念恐將不復(fù)存在。”

Ferris認(rèn)為，要躋身房地產(chǎn)市場(chǎng)，“時(shí)機(jī)就是一切”。

“人們?yōu)槭赘秲?chǔ)蓄的時(shí)間越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)上漲的速度就越快，把他們遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。”

他說(shuō)，“正因如此，我們?cè)O(shè)計(jì)了一套模式，讓購(gòu)房者只需支付1萬(wàn)澳元就能鎖定房產(chǎn)，剩余首付可在施工期間分期支付。這能讓首次購(gòu)房者當(dāng)下就入市，而非眼睜睜看著市場(chǎng)繼續(xù)變動(dòng)，自己卻只能旁觀?！?/p>

如今悉尼的房?jī)r(jià)已高到讓年輕人覺(jué)得，若想買房，唯一的選擇就是離開(kāi)這座城市。

最新《區(qū)域遷移指數(shù)報(bào)告》顯示，2025年6月季度，從澳洲各首府城市遷往區(qū)域的人口中，悉尼人占比達(dá)60%。

新州和昆州的區(qū)域是首府遷出人口的主要目的地，分別吸納了34%和31%的遷移者。

盡管許多年輕人認(rèn)為，悉尼房地產(chǎn)市場(chǎng)變得如此高不可攀極不公平，但一位年輕房東卻表示，不應(yīng)想當(dāng)然地認(rèn)為能在悉尼這樣的大城市買下首套房。

知名房產(chǎn)投資者Jack Henderson今年早些時(shí)候稱，“只有富人才能期望在悉尼擁有房產(chǎn)”，這番言論引發(fā)眾怒。

這位28歲的投資者擁有4000萬(wàn)澳元的房產(chǎn)組合，他表示：“若你不是富人，就住不起悉尼。每個(gè)國(guó)家都會(huì)發(fā)展，人口會(huì)增加，城市房?jī)r(jià)自然會(huì)更貴。”

Henderson辯解稱，美國(guó)人通常不會(huì)抱怨買不起紐約的公寓，因?yàn)榇蠹叶济靼?，在紐約擁有房產(chǎn)需要相當(dāng)雄厚的財(cái)力。

他認(rèn)為，人們需接受“悉尼正變得像紐約一樣，房?jī)r(jià)高不可攀”這一事實(shí)。

“要么有錢，要么別在這住。若你不是富人，就去別的地方生活。澳洲這么大，有的是地方?！?/p>

不出所料，Henderson這番直白的言論引起許多人不滿，引發(fā)一片怒斥。

有人評(píng)論：“你太脫離現(xiàn)實(shí)了?！边€有澳洲網(wǎng)友批評(píng)：“明顯是故意引戰(zhàn)?！币灿腥酥赋觯骸斑@就是問(wèn)題所在?！?/p>

另有網(wǎng)友補(bǔ)充道：“一個(gè)社會(huì)不可能只靠‘富人’運(yùn)轉(zhuǎn)。富人也不會(huì)想住在只有富人的城市里，因?yàn)樗麄冃枰暮芏喾?wù)，若沒(méi)人提供，就會(huì)消失?！?/p>

03

重稅嚇跑海外資本！維州成“最不友好”投資地？

澳洲房地產(chǎn)委員會(huì)（Property Council of Australia）的一份報(bào)告指出，各州和領(lǐng)地政府對(duì)外國(guó)買家征收的土地稅附加費(fèi)（land tax surcharge），將阻止全球機(jī)構(gòu)投資者向澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)投入數(shù)十億澳元的資金。

研究顯示，維州、昆州和新州針對(duì)外國(guó)買家購(gòu)買商業(yè)及住宅物業(yè)所征收的土地稅附加費(fèi)，預(yù)計(jì)將在未來(lái)五年內(nèi)阻礙81億澳元的全球機(jī)構(gòu)投資流入澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)。

除了外國(guó)投資審查委員會(huì)（Foreign Investment Review Board）收取費(fèi)用之外，各州和領(lǐng)地政府還對(duì)外國(guó)買家征收土地稅附加費(fèi)。這些附加費(fèi)按物業(yè)價(jià)值每年繳納。昆州與維州是唯一將附加費(fèi)延伸至商業(yè)物業(yè)的州，包括辦公樓、出租住宅項(xiàng)目（build-to-rent），以及學(xué)生公寓等。

澳洲房地產(chǎn)委員會(huì)執(zhí)行董事Torie Brown表示：“是時(shí)候讓全球投資者全面回歸澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)，并取消這些稅收了?！彼赋?，這些稅收最初是為了限制外國(guó)人購(gòu)買自己不居住的現(xiàn)有住宅，但如今卻嚴(yán)重阻礙了為新建住宅和商業(yè)項(xiàng)目籌集資金的能力。

房地產(chǎn)委員會(huì)估算，如果取消昆州、新州和維州的相關(guān)征稅，到2030年將額外帶來(lái)81億澳元的房地產(chǎn)投資，其中約七成將流向維州。Brown表示，維州的稅制最具限制性。

盡管維州在外國(guó)個(gè)人買家購(gòu)買住宅方面位居全國(guó)首位，但全球機(jī)構(gòu)投資者（如養(yǎng)老基金及資產(chǎn)管理公司）在該州的房地產(chǎn)投資在截至2024年的三年中下降了53%。Brown指出，維州的“非在居業(yè)主附加費(fèi)”在2024年1月翻倍至4%，令全球投資者望而卻步。

她舉例稱，如果一名外國(guó)投資者在維州購(gòu)買一棟價(jià)值5000萬(wàn)澳元的辦公樓，每年需繳納約330萬(wàn)澳元的土地稅；在新州，同樣的投資每年土地稅僅約100萬(wàn)澳元。

“如今在談到維州時(shí)，我們?cè)絹?lái)越常聽(tīng)到‘無(wú)法投資’這個(gè)詞。全球投資者在部署資本時(shí)希望政策穩(wěn)定，但維州政府不斷改變稅收規(guī)則，”Brown說(shuō)到，“這意味著未來(lái)的大型項(xiàng)目——無(wú)論是住宅、寫字樓、學(xué)生公寓還是工業(yè)設(shè)施——都難以建設(shè)。”

她補(bǔ)充道，越來(lái)越多的全球機(jī)構(gòu)投資正流向新型住宅資產(chǎn)，例如出租住宅項(xiàng)目、學(xué)生公寓與共居空間（如老年住房）。這些住房類型在澳洲仍處于起步階段，而澳洲需要多元化的住房供應(yīng)來(lái)緩解對(duì)現(xiàn)有住房的需求壓力。

不過(guò)，MSCI研究員Ben Martin-Henry表示，2025年海外買家購(gòu)買商業(yè)物業(yè)的數(shù)量有所回升。雖然主要受悉尼市場(chǎng)推動(dòng)，但墨爾本也出現(xiàn)了增長(zhǎng)?！澳珷柋驹谏蟼€(gè)季度有所好轉(zhuǎn)，可能略高于去年水平，這個(gè)勢(shì)頭正在形成，”他說(shuō)，并補(bǔ)充稱這一回升是從2024年的“極低”水平開(kāi)始的。

Martin-Henry同意維州的稅收政策是近期投資放緩的原因之一，但他指出，還有其他因素，例如幾年前新樓盤大量涌入導(dǎo)致空置率上升，以及居家辦公趨勢(shì)的普及。2025年7月，墨爾本在澳洲各首府城市的CBD中空置率最高。

法律事務(wù)所K&L Gates的合伙人Matthew Cridland表示，抑制外國(guó)人對(duì)澳洲房地產(chǎn)的需求在部分群體中有一定支持，因?yàn)榕u(píng)者認(rèn)為這會(huì)推高本地買家的房?jī)r(jià)。

麥考瑞大學(xué)住房與城市研究中心在10月進(jìn)行的一項(xiàng)民調(diào)發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)35歲及以上的澳洲人認(rèn)為移民和人口增長(zhǎng)是導(dǎo)致住房危機(jī)的最大因素。

Cridland指出：“反方的觀點(diǎn)則是，根據(jù)外國(guó)投資審查委員會(huì)的規(guī)定，外國(guó)買家只能購(gòu)買新建住宅，不能購(gòu)買現(xiàn)有住宅存量?！?/p>

今年5月，在兩起高院案件中，來(lái)自德國(guó)和新西蘭的投資者對(duì)這些附加費(fèi)的合法性提出了質(zhì)疑，認(rèn)為這些稅收違反了稅收協(xié)定中的“不歧視條款”。該條款確保協(xié)定覆蓋國(guó)家的公民在澳洲不會(huì)因稅收而受到歧視。

Cridland表示，這是一個(gè)“此前無(wú)人預(yù)料的憲法問(wèn)題”，促使外國(guó)投資者聲稱他們無(wú)需繳納針對(duì)海外買家的州稅附加費(fèi)。高院裁定，這些稅收確實(shí)與協(xié)定沖突，但在2024年政府通過(guò)立法明確稅收優(yōu)先于“不歧視條款”后，沖突被解決。法院還裁定該立法具有追溯效力，因此投資者不能獲得退款。

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