廣西富滿地大酒店，即廣西農(nóng)資大廈。

這是廣西首例出售式物業(yè)重組案例。

中房報記者 陳標志 南寧報道

一場“馬拉松式”的司法網(wǎng)絡(luò)拍賣，在持續(xù)5年之久后終于有了結(jié)果。

10月27日，中國房地產(chǎn)報記者從廣西有關(guān)方面獨家獲悉，頗受外界關(guān)注的廣西富滿地大酒店終獲重生，標的競買人近日與管理人簽署了《拍賣成交標的交接確認書》，大廈的經(jīng)營管理正式易主。

這是廣西首例出售式物業(yè)重組案例。

這座建筑總面積近4萬平方米的南寧市片區(qū)地標性建筑，命運多舛，先是因企業(yè)經(jīng)營不善、嚴重資不抵債而被掛網(wǎng)整體司法拍賣，后掛網(wǎng)5年、多達30場網(wǎng)絡(luò)拍賣無人問津。

在當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)界，這是一棟被認為很難賣掉的大樓。當?shù)刂槿耸扛嬖V記者，外界對廣西富滿地大酒店的競買至少有5方面顧慮，該大廈屬于“三有”標的，樓齡長、設(shè)備設(shè)施老舊；最主要是當前整個市場仍處低迷期，這樣動輒上億元的重資產(chǎn)壓在手里，很難在短期內(nèi)看到預(yù)期。

一般情況下，非專業(yè)機構(gòu)和長期投資者，也不愿意拿下此類重資產(chǎn)盤。

就在上月中旬第31次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣時，廣西富滿地大酒店終于迎來了最終投資者——廣西銀河大廈置業(yè)投資有限公司（以下簡稱“廣西銀河置業(yè)”），其以超1.28億元價格拿下該標的。

競得該座地標性建筑之后，廣西銀河置業(yè)在項目運營等方面有怎樣的規(guī)劃？

“目前公司已承接原單位的20多名員工。”廣西銀河置業(yè)方面回應(yīng)稱，大廈將更名為“銀河大廈”，作為集團公司總部基地，著力構(gòu)建以“銀河大廈”為樞紐的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，將承擔(dān)起串聯(lián)集團各業(yè)務(wù)板塊、催生業(yè)務(wù)聯(lián)動化學(xué)反應(yīng)的核心作用，其價值遠超單純的辦公功能。

大廈的前世今生

廣西農(nóng)資大廈內(nèi)景。

今年9月10日，廣西富滿地大酒店再次被掛上“阿里拍賣破產(chǎn)強清平臺”進行整體拍賣。這已是廣西富滿地大酒店（以下簡稱“廣西農(nóng)資大廈”）持續(xù)5年來第31次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。

這是一棟命運多舛的片區(qū)地標性建筑，因企業(yè)破產(chǎn)而被掛網(wǎng)法拍。

早在2020年12月，廣西農(nóng)資大廈第一次出現(xiàn)在“阿里法拍”上，“資產(chǎn)包”包括總建筑面積近4萬平方米的房屋、證載使用面積約5000平方米的土地，以及價值21.4萬元的配套附屬設(shè)施。

記者從有關(guān)方面了解到，位于南寧市青秀區(qū)桃源路43號的廣西農(nóng)資大廈，總建筑面積3.73萬平方米，共30層（即地上28層、地下2層），地面建筑由主樓和5層裙樓兩大部分組成。

廣西農(nóng)資大廈曾是該區(qū)域的地標性建筑——片區(qū)“第一高樓”，地理位置十分優(yōu)越，距離廣西壯族自治區(qū)人民政府辦公地近1公里、南寧火車站4公里、南寧吳圩機場30.64公里，交通十分便利。

廣西富滿地大酒店成立于1993年6月，雖然其名稱看起來不像企業(yè)，其實它是一家從事房地產(chǎn)業(yè)為主的企業(yè)，注冊資本552萬美元，曾用名為“廣西宮華大酒店”。

廣西富滿地大酒店建設(shè)項目，即農(nóng)資大廈于1998年12月竣工，2003年富滿地大酒店正式在此開業(yè)投入運營。作為該區(qū)域繁華的代表，該酒店名噪一時。

作為當?shù)匾患宜男羌壐叨司频?，廣西富滿地大酒店中西餐廳、KTV、桑拿、游泳、健身、酒吧、咖啡廳等一應(yīng)俱全。許多外地人前往南寧出差，第一選擇就是入住該酒店。

據(jù)了解，廣西富滿地大酒店成立當初有兩個股東：廣西壯族自治區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料總公司、香港華揚發(fā)展有限公司，兩者持股比例分別為50.1818%和49.8182%。

2003年3月10日，廣西壯族自治區(qū)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料總公司整體改制為廣西富滿地農(nóng)資股份有限公司；2014年3月3日，其名稱變更為廣西富滿地農(nóng)資集團股份有限公司（以下簡稱“廣西富滿地農(nóng)資公司”）。

但廣西富滿地農(nóng)資公司的經(jīng)營一落千丈，至2015年初，除了物業(yè)出租業(yè)務(wù)之外，其他經(jīng)營業(yè)務(wù)基本停滯，已經(jīng)嚴重資不抵債，無法清償?shù)狡趥鶆?wù)。該公司的此類窘境，在中國裁判文書網(wǎng)上相關(guān)借貸、租賃等民事糾紛官司也可見一斑。

2018年7月，公司因經(jīng)營不善、嚴重資不抵債而向法院申請破產(chǎn)重整。隨后，南寧市中級人民法院裁定受理該公司破產(chǎn)重整申請，并指定廣西德弘冠破產(chǎn)清算有限公司擔(dān)任管理人，該公司持有的酒店股權(quán)被依法納入資產(chǎn)處置范圍。

地標建筑為何賣不掉？

5年31次網(wǎng)絡(luò)司法拍賣。

廣西農(nóng)資大廈也就是在這樣的背景下，被掛到了網(wǎng)上交易平臺進行司法拍賣。

然而，2020年12月的這次網(wǎng)拍并不順利，因無人報名競買而流拍。此后的5年，農(nóng)資大廈先后31次掛網(wǎng)拍賣，其中該標的于2025年8月12日第30次網(wǎng)拍時，起始價已從最初約4.63億元降至1.35億元。雖然“圍觀”不少，但依然是“零人報名”參與競買。

位于繁華路段地標性建筑的廣西農(nóng)資大廈，為何5年30次掛網(wǎng)拍賣“無人問津”？當?shù)囟嗝槿耸扛嬖V記者，其中原因較為復(fù)雜，既有該標的本身原因，也有當?shù)厥袌龃蟓h(huán)境因素。

據(jù)他們分析，主要有以下幾方面原因——

司法拍賣標的在法律關(guān)系上較為復(fù)雜。農(nóng)資大廈屬于“三有”標的，即“有租約、有查封、有抵押”，這些因素的存在使得后期協(xié)商和處理難度較大。

原企業(yè)員工接收問題棘手。按照資產(chǎn)處置要求，買受人需接收原公司員工，這其中還可能涉及后續(xù)的裁員補償問題；如果處理不當，容易引發(fā)勞動糾紛，這使得不少競買人對此望而卻步。

農(nóng)資大廈建設(shè)老舊、設(shè)備老化，翻新成本很高。該大廈建筑于1998年竣工，房齡較老，內(nèi)部設(shè)施老舊，消防、電路等系統(tǒng)嚴重老化。若要達到現(xiàn)代商業(yè)標準，翻新成本巨大，很多競買人臨陣打了“退堂鼓”。

更主要的是，在整個房地產(chǎn)市場周期大背景下，當?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)市場競爭顯得十分激烈，使得普通競買人對未來大廈經(jīng)營收益預(yù)期并不看好，若無實質(zhì)資產(chǎn)及運營定力，實難突破運營困局，從而產(chǎn)生了放棄念頭。

另外，農(nóng)資大廈所在的桃源路正在修建地鐵6號線，使得施工期間交通擁堵，影響沿線商業(yè)生意。

近30年老樓浴火重生

記者了解到，9月11日，廣西銀河置業(yè)（競買號“Y7599”）以超1.28億元整體競得農(nóng)資大廈，按照要求平穩(wěn)承接了原公司20多名員工。

10月16日，廣西銀河置業(yè)與廣西富滿地農(nóng)資公司管理人簽署了《拍賣成交標的交接確認書》。這也意味著，廣西農(nóng)資大廈正式易主，廣西銀河置業(yè)成為該大廈的新業(yè)主。

拍下一座近30年樓齡的大廈，將來用來做什么？它是不是被外界不太看好的“燙手山芋”？

記者從廣西銀河置業(yè)方面獨家了解到，競買廣西農(nóng)資大廈，是企業(yè)的戰(zhàn)略布局。

“這座大廈將著力構(gòu)建以總部大樓為樞紐的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，彰顯集團投資廣西的布局戰(zhàn)略?！睆V西銀河置業(yè)相關(guān)負責(zé)人回應(yīng)外界關(guān)切稱，廣西農(nóng)資大廈將以公司的名稱，更名為“銀河大廈”，并已在當?shù)厣虅?wù)、投促、住建等主管部門指導(dǎo)下，進行設(shè)計報規(guī)和重整煥新。

“我們希望以產(chǎn)業(yè)融合商業(yè)的模式，進行商業(yè)系統(tǒng)更新。農(nóng)資大廈作為南寧核心地段的老牌商業(yè)體，其他人看到問題和困難，我們反而看到項目稟賦的自然優(yōu)勢，商業(yè)積淀和區(qū)域價值?！睆V西銀河置業(yè)相關(guān)負責(zé)人對記者稱。

對于大廈的未來發(fā)展，上述負責(zé)人表示，公司擬定構(gòu)建“高端酒店-創(chuàng)新商辦-品牌餐飲-實體零售-會展會議”等一體化的新商業(yè)融合中心，融合廣西及南寧市的樓宇經(jīng)濟、商業(yè)消費、總部經(jīng)濟等利好政策，做好長周期投資耐心，布局廣西東盟經(jīng)濟體核心戰(zhàn)略，最終促進南寧的新質(zhì)商業(yè)發(fā)展力。

“該項目將最終體現(xiàn)廣西自治區(qū)及南寧市，在招商營商和新商業(yè)經(jīng)濟的標桿。”該負責(zé)人表示。