2025 年 10 月，《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》對外公布，十余次提及房地產(chǎn)相關內容，并將 “推動房地產(chǎn)高質量發(fā)展” 直接納入 “保障和改善民生” 板塊。這一 “只盯民生” 的重磅定調，徹底終結了市場對 “政策刺激救市” 的幻想，也為未來 5 年樓市劃定了清晰軌跡：告別 “高杠桿擴張” 的舊周期，邁入 “民生為本” 的新范式。無論是剛需購房者、改善群體還是行業(yè)從業(yè)者，都需看懂這一轉向背后的四大確定性走勢。

一、定調之變：從 “經(jīng)濟引擎” 到 “民生載體” 的徹底轉向

中央將房地產(chǎn)錨定 “民生”，絕非偶然的表述調整，而是基于行業(yè)發(fā)展階段的必然選擇。數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已超 40 平方米，戶均住房接近 1.1 套，住房短缺時代基本終結。與此同時，7.6 億平方米的商品房待售面積、部分城市高企的房價收入比，也印證了 “總量過剩、結構失衡” 的現(xiàn)實矛盾。在這一背景下，“只盯民生” 的定調，本質是對行業(yè)定位的根本性重塑。

這一轉向體現(xiàn)在政策邏輯的全面切換上。過往調控多圍繞 “刺激或限制需求” 做短期文章，而 “十五五” 規(guī)劃明確提出要構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，從開發(fā)、融資、銷售等基礎性制度層面重構行業(yè)規(guī)則。例如在融資端，推廣 “主辦銀行 + 資金監(jiān)管” 模式，確保資金?？顚Ｓ?；在銷售端，有力有序推進現(xiàn)房銷售，從根源上解決 “爛尾樓” 痛點。這些制度設計不再以 “保增長” 為目標，而是聚焦 “保居住、保安全、保品質” 的民生核心。

地方政策已率先響應這一導向。北京 2025 年住房發(fā)展計劃中，保障性住房用地供應達 475 公頃，遠超商品住房用地的 240-300 公頃；廣州計劃籌建的公共租賃住房中，90% 以上是 60 平方米以下的小戶型，精準匹配新市民需求。未來 5 年，這種 “保障優(yōu)先、民生為本” 的政策格局將在全國鋪開，成為樓市最核心的底層邏輯。

二、供給重構：保障房 “擴面提質” 與商品房 “品質升級” 雙軌并行

“只盯民生” 的核心落地路徑，是構建 “保障托底、市場升級” 的雙軌供給體系，讓不同群體都能找到適配的住房解決方案。這一供給重構將帶來兩大顯著變化：

保障房領域將實現(xiàn) “從重點保障到全面覆蓋” 的跨越。與 “十四五” 時期 “有效增加” 保障房的提法不同，“十五五” 明確要求 “優(yōu)化保障性住房供給”，將覆蓋范圍從困難家庭擴大到城鎮(zhèn)工薪群體、新市民、青年人等更廣范圍。在供給規(guī)模上，“十四五” 時期已建設籌集各類保障房 1100 多萬套，惠及 3000 多萬群眾，“十五五” 期間這一規(guī)模將進一步擴大，預計新增保障性租賃住房超 1200 萬套（間）。更關鍵的是品質升級：北京、廣州等城市已明確，保障房需配套幼兒園、社區(qū)醫(yī)院等設施，租金控制在市場價 70% 以下，讓保障對象實現(xiàn) “體面居住” 而非單純 “有房住”。

商品房市場則聚焦 “改善性需求” 與 “好房子” 建設。隨著剛需逐步被保障房承接，商品房市場的結構性主角已轉向改善群體。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025 年前三季度，重點 30 城 120-144 平方米住房成交量占比已提升至 30%，上海、南京等城市這一戶型占比仍在持續(xù)攀升。順應這一趨勢，“十五五” 規(guī)劃明確提出 “因城施策增加改善性住房供給”，鼓勵開發(fā)商根據(jù)地方需求精準匹配產(chǎn)品。同時，“好房子” 標準全面落地，從住建部提出的 “好標準、好設計、好材料、好建造、好運維” 五項要求，到地方出臺的陽臺計容規(guī)則優(yōu)化、建筑高度調整等政策，都在推動商品房從 “住有所居” 向 “住有宜居” 升級。

三、房價走勢：告別 “普漲普跌”，進入 “民生適配型” 穩(wěn)定期

“只盯民生” 最直接的影響，是房價將徹底告別 “投機驅動” 的劇烈波動，進入與居民收入增長適配的穩(wěn)定期。這種穩(wěn)定不是 “一刀切” 的凍結，而是呈現(xiàn) “分層分化、精準匹配” 的特征：

核心城市房價 “穩(wěn)中有升” 但漲幅可控。北京、上海等人口持續(xù)凈流入的核心城市，由于改善性需求旺盛且 “好房子” 供給占比提升，房價可能保持溫和上漲，但漲幅將被錨定在居民收入增長區(qū)間內（年均 3%-5%）。以上海為例，2025 年新房市場 144 平方米以上改善型房源占比已超 25%，但在 “人房地錢” 聯(lián)動機制下，住宅用地供應同步增加，有效對沖了價格上漲壓力。對剛需群體而言，保障房與共有產(chǎn)權房的充足供應，將徹底隔絕核心城市商品房價格波動的影響。

三四線城市房價 “以穩(wěn)為主”，部分城市面臨結構性調整。對人口外流、庫存高企的三四線城市，政策重點是 “盤活存量” 而非 “刺激增量”，通過 “商品房轉保障房”“閑置地塊建租賃住房” 等方式消化庫存，避免房價大幅下跌引發(fā)風險。這類城市的商品房價格將保持基本穩(wěn)定，但遠郊低品質房源可能面臨價值縮水，而靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通樞紐的品質房源仍具保值能力。

利率與稅費政策將持續(xù) “減負讓利”。為匹配民生導向，房貸利率仍有下調空間，目前首套房利率已降至 3.25% 左右的歷史低位，未來 5 年可能建立與房價收入比掛鉤的動態(tài)調整機制 —— 對房價收入比過高的城市加大利率優(yōu)惠力度。同時，公積金跨區(qū)域貸款、余額沖抵首付等政策將全國推廣，換房稅費減免范圍擴大，進一步降低購房成本。

四、群體影響：三類人將迎來 “民生紅利”，兩類人需調整預期

未來 5 年的樓市民生轉向，對不同群體將產(chǎn)生差異化影響：新市民、改善家庭、存量房主能享受到實實在在的紅利，而投機者、高杠桿房企則需面對預期調整。

新市民與青年人：“上車門檻” 顯著降低。這一群體將成為保障房政策的最大受益者：在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、地鐵沿線規(guī)劃建設的宿舍型保障房，租金僅為市場價的 60%-80%，剛畢業(yè)大學生月租金支出可控制在收入的 20% 以內；共有產(chǎn)權房則提供 “階梯式購房” 路徑，個人初始產(chǎn)權比例可低至 50%，滿 5 年后可按市場價購買剩余產(chǎn)權，徹底解決 “湊不夠首付” 的難題。北京已試點保障房 “線上申請、聯(lián)網(wǎng)審核”，申請周期從 3 個月縮短至 15 個工作日，大幅提升了保障效率。

改善型家庭：“換房體驗” 全面升級。“因城施策增加改善性住房供給” 的政策導向下，改善型家庭將有更多選擇：帶花園的洋房、配套智慧安防的社區(qū)、具備綠色建筑認證的房源成為市場主流。同時，換房流程持續(xù)優(yōu)化：“賣舊買新” 可享受稅費減免（增值稅免征年限可能從 5 年縮至 2 年），存量房貸利率重定價機制讓改善群體能及時享受利率紅利。以上海為例，2025 年推出的 “品質改善型社區(qū)”，通過加裝電梯、優(yōu)化戶型設計、完善物業(yè)服務，開盤去化率普遍超 80%。

存量房主：“資產(chǎn)保值” 依賴品質與服務。對持有存量房的業(yè)主而言，房屋價值將越來越依賴品質與物業(yè)服務。住建部推動的 “房屋品質提升工程” 與 “物業(yè)服務質量提升行動”，讓老舊小區(qū)通過加裝電梯、適老化改造、智慧化升級實現(xiàn) “價值煥新”。上海試點的 “房屋養(yǎng)老金” 制度，將業(yè)主維修資金與政府補貼結合，用于房屋全生命周期維護，有效保障了存量房的安全與保值能力。

投機者與炒房者：“生存空間” 徹底壓縮。隨著 “現(xiàn)房銷售” 全面推廣、房產(chǎn)稅試點擴圍，炒房的 “時間差利潤” 與 “杠桿收益” 將不復存在。核心城市對豪宅開發(fā)的限制政策（如容積率、套型面積管控），也讓高端房產(chǎn)的投機價值大幅降低。未來 5 年，“靠炒房賺錢” 將成為歷史。

高杠桿房企：“轉型失敗” 將被市場淘汰。在 “三道紅線” 與融資新規(guī)下，依賴高杠桿擴張的房企已難以為繼。未來能存活的房企，必然是聚焦 “好房子” 建設、深耕保障房與城市更新領域的穩(wěn)健主體。2025 年數(shù)據(jù)顯示，萬科、保利等央企開發(fā)的 “好房子” 項目銷售額占比已超 70%，而出險房企市場份額降至 15% 以下，行業(yè) “良幣驅逐劣幣” 格局成型。

結語：民生導向下的 “安居新圖景”

中央 “未來 5 年房地產(chǎn)只盯民生” 的定調，勾勒出一幅清晰的 “安居新圖景”：對新市民，有保障房托底 “住得起”；對改善家庭，有好房子滿足 “住得好”；對全體購房者，有制度保障 “住得穩(wěn)”。樓市不再是少數(shù)人逐利的賭場，而是多數(shù)人安居的港灣。

這一轉向并非否定房地產(chǎn)的經(jīng)濟價值，而是讓其回歸本質 —— 通過優(yōu)質住房供給改善民生，帶動裝飾、家具、家電等 60 余個細分行業(yè)發(fā)展，成為擴大內需的穩(wěn)定器。未來 5 年，樓市的 “含金量” 將不再體現(xiàn)為房價漲幅，而是居住品質的提升、保障體系的完善、市場秩序的規(guī)范。

對普通人而言，無需再為 “房價漲跌” 焦慮，只需根據(jù)自身需求規(guī)劃：剛需群體可優(yōu)先申請保障房或共有產(chǎn)權房，改善家庭可聚焦核心城市的品質房源，存量房主可通過品質升級實現(xiàn)資產(chǎn)保值。在民生為本的政策底色下，“住有所居、住有宜居” 的目標正在照進現(xiàn)實。