北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

再問(wèn)，楓丹麗舍是145平三居，3層無(wú)電梯，2003年代房子。擔(dān)心年代老以后價(jià)格掉的太厲害。想落袋為安。有賣(mài)掉想法是擔(dān)心萬(wàn)一出現(xiàn)什么國(guó)際大事件，當(dāng)RMB資產(chǎn)快速貶值時(shí)，個(gè)人資產(chǎn)不會(huì)全都一起縮水?，F(xiàn)在也聽(tīng)講座說(shuō)到國(guó)家之間風(fēng)險(xiǎn)。

楓丹現(xiàn)在賣(mài)到820到850萬(wàn)左右，租金9500元。今年3月950萬(wàn)。租售比863.15。融澤嘉園南北通透兩居85平330萬(wàn)，租金6500元，2015年左右房子。租售比507.6。融澤嘉園小區(qū)共有1萬(wàn)套房子。真要賣(mài)掉只能買(mǎi)美債或美元理財(cái)了。

楓丹物業(yè)還可以，小區(qū)和10年前外表和樓梯內(nèi)部變化不大。是法式小區(qū)，從小區(qū)環(huán)境來(lái)說(shuō)還有些稀缺性，楓丹都是4或5層小洋房或聯(lián)排別墅，共有1200套。是不是更應(yīng)該賣(mài)掉融澤嘉園2居呢？

A：

1、楓丹麗舍我挺熟的，法式小區(qū)沒(méi)問(wèn)題，但不太好聊稀缺。西邊有個(gè)吉晟別墅，寬House，同等占地規(guī)模700多套，請(qǐng)問(wèn)從土地價(jià)值來(lái)講誰(shuí)稀缺?。繓|邊則有個(gè)昌平的小區(qū)叫森林大第，跟楓丹麗舍抄襲克隆官司當(dāng)年轟動(dòng)地產(chǎn)界。

開(kāi)發(fā)商姜老板不是專(zhuān)業(yè)地產(chǎn)商，所以后來(lái)退隱江湖了。對(duì)了，老姜同志在楓丹麗舍賺了大錢(qián)，然后就膨脹了，要玩兒藝術(shù)。給自己前女友投資10個(gè)億拍了部電影，震驚好萊塢，號(hào)稱(chēng)中國(guó)電影史上最貴的爛片，主演有楊冪，至今未上映。

2、從理論上講，房產(chǎn)投資按性質(zhì)排序是商品房，公房福利房，政策房，保障房，安置房，回遷房。融澤是安置房，不算投資性高的，但優(yōu)勢(shì)是租金收益高，也就是居住的性?xún)r(jià)比相對(duì)高。

從租售比看，楓丹麗舍的租售比正常，大戶型+學(xué)區(qū)差不多就應(yīng)該這數(shù)值。但融澤如果是真實(shí)數(shù)字，那說(shuō)明超跌了，至少10%或以上。

但賣(mài)不賣(mài)的只能自己判斷，有人舍不得割肉，也有人喜歡追漲殺跌，看自己的投資偏好了。

3、至于國(guó)際大事件也看自己的判斷吧，不過(guò)提醒一下，1991、1998、2008、2016所爆發(fā)的大事件可比現(xiàn)在的勁爆，中美關(guān)系也都非常緊張或微妙。

甚至2016年南海對(duì)峙事件可是啟動(dòng)了一級(jí)戰(zhàn)備的。美國(guó)兩支航母艦隊(duì)挑釁，甚至叫囂做好了“今夜就開(kāi)戰(zhàn)”的準(zhǔn)備。中國(guó)海軍三大艦隊(duì)精銳盡出，四員上將坐鎮(zhèn)指揮，核潛艇和火箭軍導(dǎo)彈上膛，天價(jià)的導(dǎo)彈無(wú)上限發(fā)射，演習(xí)目標(biāo)直指南海。據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)退伍暫停骨干歸隊(duì)，彈藥下發(fā)到連隊(duì)，官兵都是寫(xiě)好了遺書(shū)抱著槍睡覺(jué)的。

那在這種直接戰(zhàn)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)之下，人民幣匯率不也就那么回事兒?jiǎn)?？今天的中?guó)軍力可不是十年前的水平了，您覺(jué)得還能有多大的事件？

當(dāng)年確實(shí)很多人換外匯，高峰期美元黑市重現(xiàn)江湖，加價(jià)10%都換不到。司馬大師等正義之士，更是瘋狂逃匯去美國(guó)買(mǎi)小房子，八套啊，甚至都成立了家族基金。當(dāng)年錢(qián)少的也都到香港買(mǎi)保險(xiǎn)，連移民希臘都給炒成了熱點(diǎn)。那問(wèn)題來(lái)了，當(dāng)年這些戰(zhàn)爭(zhēng)+金融+政經(jīng)的風(fēng)險(xiǎn)比眼下如何？

4、總之我沒(méi)什么建議，只是列出這些供參考吧，幾百萬(wàn)是巨額投資，各方面考慮清楚再行動(dòng)。反正我是堅(jiān)定的看好中國(guó)經(jīng)濟(jì)，也看好北京。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)幫忙分析一下，豐臺(tái)西部的回遷房，已經(jīng)入住三四年了沒(méi)下房本，業(yè)主是我同事的鄰居，同村關(guān)系很好。賣(mài)房的原因是要給孩子換學(xué)區(qū)房，有正式工作（**監(jiān)控室），無(wú)欠債。簽合同可找律師審核，由我同事和另外一位他們的朋友做擔(dān)保。請(qǐng)問(wèn)在這種情況下應(yīng)該沒(méi)什么隱患了吧？還能有什么風(fēng)險(xiǎn)？

A：

1、既然是隱患，那就是現(xiàn)在沒(méi)發(fā)生而且無(wú)法預(yù)測(cè)的。風(fēng)險(xiǎn)則未必是故意的，而是不得已而為之，或者是事兒趕事兒。

2、舉幾個(gè)曾經(jīng)的案例吧。比如說(shuō)業(yè)主醉駕進(jìn)去了，正趕上辦理房本手續(xù)，家屬不配合的情況下請(qǐng)問(wèn)怎么辦？

再或者說(shuō)沒(méi)喝酒，就是交通事故撞人了，全責(zé)得賠償很多錢(qián)。在沒(méi)錢(qián)的情況下就得執(zhí)行財(cái)產(chǎn)唄，而從性質(zhì)來(lái)說(shuō)，就算您的交易合同在前，那也是不受法律保護(hù)的，得先賠償法院判決的。

再有，還是交通事故，只不過(guò)這次他是被撞的，植物人了。家屬不配合了，想多要錢(qián)或留著房子，請(qǐng)問(wèn)您怎么辦？甚至是業(yè)主被撞死或者絕癥去世了，家屬想帶著房子再婚，請(qǐng)問(wèn)怎么阻攔？或者是繼承人不認(rèn)賬了，您怎么掰扯？

3、再有，業(yè)主賣(mài)房是為了培養(yǎng)孩子，那如果過(guò)幾年帶孩子出國(guó)讀書(shū)了怎么辦？人家能為了辦房本特意回來(lái)嗎？甚至是移民了，您怎么讓人家回來(lái)？

還有，業(yè)主兩口子離婚了，對(duì)方就要這套房怎么辦？或者說(shuō)離婚又結(jié)婚了，又生了一個(gè)孩子，想給這孩子留套房，您怎么跟對(duì)方講道理？

4、總之這種案例很多，其中大部分都是當(dāng)時(shí)沒(méi)事兒，但人生無(wú)常大腸包小腸，時(shí)間長(zhǎng)了就出事兒了，世道和人心都是會(huì)變的。現(xiàn)在不欠賬只能說(shuō)明現(xiàn)在，以后的事兒誰(shuí)能保證?。克^的擔(dān)保沒(méi)什么意義，連最基礎(chǔ)的交易內(nèi)容都不受法律保護(hù)，誰(shuí)還承認(rèn)這擔(dān)保?。?/p>

打個(gè)比方吧，您想買(mǎi)輛走私車(chē)，讓我做擔(dān)保，您覺(jué)得就算我簽了字，有法律效力嗎？法院能支持嗎？

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)。我現(xiàn)在是華貿(mào)城有一套82平兩居租金6400，同戶型掛牌價(jià)480萬(wàn)，另外一個(gè)是光熙門(mén)北里西北70平掛牌價(jià)380，目前這兩套都沒(méi)住。棗營(yíng)有個(gè)小房子自住沒(méi)產(chǎn)權(quán)不能買(mǎi)，手里有100多萬(wàn)現(xiàn)金想賣(mài)了換房自住。

1、目前是不是賣(mài)房的時(shí)機(jī)（舊房賣(mài)不上價(jià)）？

2、如果買(mǎi)房建議哪個(gè)板塊。（我們已經(jīng)退休，主要養(yǎng)老，兒子在廣渠門(mén)住。）

這兩天看了小紅門(mén)新房中海的7萬(wàn)多一平，未來(lái)科技城的5萬(wàn)多，有人推薦后沙峪的5萬(wàn)。二手房還沒(méi)看，不知道怎么選擇。

A：

1、在我看來(lái)現(xiàn)在是置換改善的時(shí)機(jī)，但如果是賣(mài)房套現(xiàn)，我認(rèn)為不算時(shí)機(jī)。因?yàn)楝F(xiàn)在北京的平均租金收益率都低于同期銀行利率了，從理論上沒(méi)有了下跌空間，甚至不少小區(qū)都超跌了，那這會(huì)兒套現(xiàn)就不劃算唄。

置換改善算合適的，房子是用來(lái)住的，現(xiàn)在能用相對(duì)低的成本買(mǎi)到更宜居的房子，那該換就換唄。

2、建議哪個(gè)板塊？如果從投資角度肯定是首選新北苑啊，比如這華貿(mào)城就很典型，現(xiàn)在的租售比是750，從理論上說(shuō)房?jī)r(jià)中是仍然有泡沫的。但這在新北苑算正常，因?yàn)檫@里是北京所有新區(qū)中價(jià)格走勢(shì)的第一序列，改善板塊的租售比本來(lái)就高，所以也算正常。

所以如果注重租金的話就拿這里置換，注重價(jià)格走勢(shì)的就留著吧。反正如果是我的話會(huì)留著這里，或者是在本地置換，畢竟周邊還沒(méi)有能替代新北苑的板塊。

3、新房我不熟，單從地段兒來(lái)說(shuō)，如果是我會(huì)先看未來(lái)科技城，這里的次新房?jī)r(jià)格走勢(shì)算不錯(cuò)的，產(chǎn)業(yè)新區(qū)都是這特點(diǎn)。但您看的哪個(gè)盤(pán)我不清楚，盡量選擇離地鐵和園區(qū)近的。

然后看后沙峪，品質(zhì)高的普宅小區(qū)保值也不錯(cuò)。小紅門(mén)的是時(shí)光之境吧？應(yīng)該是挺好的小區(qū)，但這地段兒到目前為止自住為主吧。東邊有個(gè)觀筑庭園，也是挺好的歐式小區(qū)。當(dāng)年開(kāi)盤(pán)時(shí)和公益西橋的益城園是競(jìng)品盤(pán)，觀筑庭園還貴了幾百塊錢(qián)。這么多年過(guò)去，益城園應(yīng)該是貴出了1萬(wàn)多。這跟小區(qū)本身品質(zhì)的關(guān)系不大，主要就是地段兒價(jià)值的因素。

當(dāng)然新盤(pán)也看價(jià)格，如果打折的多，那怎么都合適，各項(xiàng)算兼顧。這問(wèn)賣(mài)房的吧，看能打多少折扣或給多少返點(diǎn)了。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，在網(wǎng)上看到一套中關(guān)村學(xué)區(qū)的房，是老破小，60平頂層西向兩居室，報(bào)價(jià)450萬(wàn)，單價(jià)7.5萬(wàn)。據(jù)中介介紹，這套房四年前的買(mǎi)入價(jià)是550-530萬(wàn)，現(xiàn)在已經(jīng)跌了接近百萬(wàn)，如果砍價(jià)的話肯定能達(dá)到百萬(wàn)。那我想知道的是，這種房在現(xiàn)在還有學(xué)區(qū)溢價(jià)嗎？能不能買(mǎi)？PS：小區(qū)同戶型租金7000-8000，取決于裝修程度。

A：

1、肯定有溢價(jià)啊，否則就不是中關(guān)村學(xué)區(qū)了?；蛘咴诂F(xiàn)在的這種市場(chǎng)行情，確實(shí)能買(mǎi)到不帶溢價(jià)的，但得撿漏兒，而這套房不太算撿漏兒。

2、小區(qū)同戶型租金7/8000，是頂層西向的嗎？如果是，那按照7500算吧，450/7500=租售比600。北京的老破小平均值是500-600，按550算吧，那這套房的溢價(jià)不高，也就是10%，最高不過(guò)15%。

但這7/8000是中間層或整體的租金，頂樓的話一般要降低15%左右，也就是6/7000，否則都上班挺累了，誰(shuí)還愿意爬六樓回到小窩啊？

如果按6500算，那這租售比是450/6500=700，學(xué)區(qū)溢價(jià)在25-30%，基本就是海淀的平均值，或者略低一些，畢竟是頂樓。

3、沒(méi)什么不能買(mǎi)的，一分錢(qián)一分貨，從租售比看至少不吃虧，只是占的便宜不太多而已?；蛘哒f(shuō)因?yàn)轫敇潜戎虚g層更不好賣(mài)，所以?xún)r(jià)格再低點(diǎn)兒也是正常。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我們50出頭了，再過(guò)三五年退休，以后的生活更需要腿著能到公園、醫(yī)院和周邊便利的生活設(shè)施。自家房產(chǎn)羅馬嘉園164平，老了腿著走不到紅領(lǐng)巾公園了，醫(yī)院也不近。團(tuán)結(jié)湖北里50平，又太小了。

過(guò)去10年，為了孩子上學(xué)，陪讀租房，現(xiàn)在搬回自己家得重新裝修，覺(jué)得還不如賣(mài)掉房子置換到有公園+醫(yī)院+生活便利的地方，如果還能有學(xué)區(qū)為兒孫預(yù)備更好，哪怕面積換小一點(diǎn)。您覺(jué)得呢？可是這歲數(shù)了，說(shuō)實(shí)在的，也不想再折騰房子，但是現(xiàn)有住著恐怕是不方便的，兩難！如果置換，北京哪些小區(qū)或區(qū)域符合呢？

我們?cè)诖罄硪灿蟹孔?，既有自家宅基地蓋的院子，也有城里的三居室，這三條件都符合，之前想著以后回去養(yǎng)老，但是最近經(jīng)常跑醫(yī)院，才了解北京的醫(yī)療資源真是相當(dāng)好，老了以后兩邊跑不動(dòng)了，身體不行的話，為了這個(gè)醫(yī)療資源也肯定是在北京養(yǎng)老了。

A：

1、我也有過(guò)準(zhǔn)備養(yǎng)老房的想法，但折騰了好幾年到現(xiàn)在也沒(méi)用上呢。

2、從羅馬嘉園置換，離公園和醫(yī)院近的，說(shuō)實(shí)話這我還真不熟，這倆地方都不常去，平時(shí)去的都是社區(qū)醫(yī)院和綠地公園。

要不看看紫竹院的中海紫金苑或人濟(jì)山莊，這我倒挺熟的。倆小區(qū)本來(lái)就是公園的土地，都有小門(mén)直達(dá)紫竹院。周邊的醫(yī)院資源更有的是，生活也便利。

再有我在豐臺(tái)科技園有個(gè)辦公室，這邊也算離公園和醫(yī)院近的。公園是世界公園和御康公園，世界公園好像要年票，御康是免費(fèi)的。醫(yī)院是花鄉(xiāng)橋的天壇醫(yī)院，沒(méi)多遠(yuǎn)。北大地那邊的豐臺(tái)醫(yī)院也重建了，但我沒(méi)過(guò)去，從外邊看挺大的，應(yīng)該也是三甲吧。這邊不錯(cuò)的小區(qū)有中海九號(hào)，還有正在蓋的幾個(gè)新房小區(qū)，走到公園和天壇應(yīng)該都不遠(yuǎn)，20分鐘左右吧。

3、其他的我可真不熟了，腦子反應(yīng)不過(guò)來(lái)。

僅供參考。

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