北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)我們最終將目光聚焦陳分，這里是我們最大概率選的位置：

（1）看著房價正在下降，打算25年底入手，請問您覺得這個時機(jī)合適嗎，還是明年春節(jié)后呢？不過目前由于單位搬遷至馬連洼，本著可以接送孩子的想法（陳分只能放學(xué)托管），所以也粗粗了解了一下海淀。

（2）樹村的回遷房:（柳浪南北里），目前眾說紛紜，大多說是今年下本巨多，調(diào)劑出區(qū)概率挺大，這您了解嗎？另外想問下，這面的房價溢價率多大？未來趨勢是不是保值性不如陳分利澤西園？

（3）有人推薦了萬樹園，說可以去清上，請問是100%能去這個學(xué)校嗎？這里學(xué)校水平與上地樹村相比呢？另外也想問問萬樹園的價格趨勢和保值？

（4）另外也想問下，認(rèn)知中的了解海淀比朝陽卷的多，請問根據(jù)您的了解，望京陳分和上地學(xué)校的雞娃程度相比如何？雙職工家長精力有限，也不想太卷，請問您有推薦和建議嗎？

因?yàn)閷５砹私馓珳\薄，另外問題都不太容易回答，請您酌情給些信息和建議吧。

A：

1、常規(guī)建議是年底。因?yàn)槭浅山坏?，一般都是房價相對低的時候。而春節(jié)后在多數(shù)年份都會出現(xiàn)小陽春，畢竟很多家長都是拖到最后一刻才下手，那成交量高的后果就是有可能漲價唄。

2、我所知道的也都是傳聞，沒有權(quán)威消息。柳浪的溢價，一居室40%左右，二居室30%左右，略超海淀平均值。未來保值性我不敢瞎說，不是一個行政區(qū)，也不是一個級別。只能說理論上是上地學(xué)區(qū)會相對堅(jiān)挺，畢竟好資源才什么時候都稀缺呢。但盡量買溢價比例低的吧，降低風(fēng)險。

3、萬樹園的對口就是清華附上地啊，是不是100%我不敢保證，問教委和當(dāng)?shù)刂薪榘?。學(xué)校水平？我只能說排名在上地后邊，或者說熱度不如上地，真實(shí)水平不知道。

萬樹園的價格趨勢，跟隨板塊大盤唄，不可能走出獨(dú)立行情。保值也不知道，只能說溢價率是海淀平均值，25%左右吧。

4、肯定海淀更卷唄，否則成績從哪兒來的？天底下沒多少天牛娃的，大多數(shù)都是靠努力。這都沒必要相比，肯定是上地的更卷，不是一個級別，清北985和一本的學(xué)習(xí)氛圍是不一樣的。

不想太卷就甭去海淀了唄，何必多花溢價錢+自找苦吃呢？這跟長大了找工作一樣，不想996007的加班就甭去大廠，沒必要為難自己。尤其是精力有限的家庭更得考慮好，孩子的天賦+媽媽的陪伴+爸爸的資金支持，那是一個也不能少啊。

反正考慮好吧，每年都有大批的朝陽娃去海淀，但每年從海淀回流的也不少，都是被碾壓的水深火熱受不了的。當(dāng)?shù)睾⒆雍芏喽疾痪?，但外來的家長都是花很多錢買了學(xué)區(qū)房來的，誰能輕言放棄?。靠梢坏┥狭速\船就下不來了，考慮好再去吧。

5、簡單就是這情況，我沒什么建議，這種事兒只能家長自己決定。另外如果想了解海淀，那就找朋友拉進(jìn)幾個海淀虎媽群看看，多看幾個就知道了，至少能對黑話熟悉些。

僅供參考。

二

Q:

請問，我有兩套回遷經(jīng)濟(jì)適用房，位置在菊園，一直出租，租金分別是8000和6000?，F(xiàn)在房本下來了，不知道是不是應(yīng)該賣了，還是繼續(xù)出租？目前沒有投資和置換的需求，請您幫忙分析一下。

A：

1、房子是用來住的，如果住不上+有更穩(wěn)妥或收益更高的理財(cái)渠道，那就賣掉唄。持有房子的都是我這種人，找不到穩(wěn)妥高息的理財(cái)手段+膽兒小，那就只能是“吃瓦片兒”了，差不多就得了，落個踏實(shí)。

2、這其實(shí)不用我分析，老舍先生在100年前就替北京人分析過了?？此趺戳牡陌桑罕逼饺说呢?cái)產(chǎn)觀念是有房產(chǎn)。開鋪?zhàn)邮巧綎|山西——現(xiàn)在添上了廣東佬——人們的事。地畝限于祖產(chǎn)和祖墳。買空賣空太不保險。上萬國儲金是個道兒，可是也不一定可靠。只有吃瓦片是條安全的路。

3、開鋪?zhàn)泳褪莿?chuàng)業(yè)做生意，老舍先生認(rèn)為自己沒有山東山西人的勤勞節(jié)儉腦子活，也沒有廣東人的創(chuàng)新模式和權(quán)貴人脈，干不了。

祖產(chǎn)祖墳就相當(dāng)于老家的宅基地或自住房，是在大城市混不下去的最后退路。但小城市的房子不能多買，升值慢還不好處理。

買空賣空就是股票比特幣。誰真的見過這些玩意兒??？炒的都是一堆數(shù)字而已，所以老舍先生覺得不靠譜兒。

萬國儲金就是100年前的理財(cái)產(chǎn)品，在北洋到抗戰(zhàn)之前很流行，尤其是在所謂的“黃金十年”里，投資人都賺錢了。但這玩意兒的本質(zhì)就是經(jīng)濟(jì)好的時候莊家替你吃紅利，危機(jī)一爆發(fā)就卷款跑路，經(jīng)濟(jì)規(guī)律+人性是萬年不變的。

4、總之吧，老舍先生認(rèn)為北京人最穩(wěn)妥的理財(cái)方式就是吃瓦片兒，賺錢不多落個踏實(shí)而已。房租這玩意兒在古代被稱為“癡錢”，也就是傻子都會收的錢，但對于聰明+有追求的人是很不屑的。

所以這看自己吧，每個人的投資喜好+志向都不同。我是屬于愚鈍膽兒小沒追求的，還準(zhǔn)備再買一套呢，自己都感覺挺沒出息的，給北京丟人了。

僅供參考。

三

Q:

想咨詢有關(guān)置換的問題。一家三口，目前沒有貸款，有一套回龍觀08年頂層南北通透三居經(jīng)適房，戶型好，但是頂層沒有電梯。小區(qū)及周邊環(huán)境一般，一套公園悅府高層二期刀把戶型兩居室，公攤太大、戶型差，這兩套價格都直線下跌。

想賣掉一套換個三居或四居電梯小洋樓，我工作在回龍觀，沒有學(xué)區(qū)要求，手里能動用400多個，夫妻工薪階層，不想貸款，住的安逸、保值就可以了。

目前面臨的問題：

1、附近新樓價格不降，位置都靠外，置換不劃算，比如之前看了朱辛莊新樓，買新樓的計(jì)劃估計(jì)不行了。

2、如果置換附近次新樓，比如公園悅府三期，小洋樓只有兩棟是155四居，三居的是塔樓或高層，四居目前900多一點(diǎn)，不知道這種現(xiàn)在換是時機(jī)嗎？

3、或者西二旗、奧森那邊，位置更好，但這些預(yù)算買不到好的小區(qū)、大一點(diǎn)的面積，位置好了但居住體驗(yàn)可能會不如這邊。

4、這個年齡頂層經(jīng)適房也還能住，是現(xiàn)在置換還是再等等，自己覺得如果改善置換現(xiàn)在應(yīng)該是好時機(jī)了吧。

補(bǔ)充：公園悅府三期四居，這種房子將來會不會不好流通呢

A：

1、2008奧運(yùn)年，房價最低谷的時期，只不過買的頂層不算太好，流動性弱點(diǎn)兒。手里能有400多萬的工薪族，放到美國都不多，我懷疑您在凡爾賽，只是我沒有證據(jù)。

2、新樓盤我不熟，好久不跑盤了，對價格不了解。這可以算算溢價率，也就是我們開發(fā)商的利潤，或者直接估算性價比（用租售比）也行，這就知道價格是否劃算了。另外也可以跟賣房的中介和渠道商聊返點(diǎn)，相當(dāng)于打折。

3、現(xiàn)在從大盤來講算挺好的時機(jī)，大多數(shù)改善盤都沒什么泡沫了。也是用租售比估算吧，這種大戶型如果在800左右或以內(nèi)就算合適，當(dāng)然越低越好，能低到700之內(nèi)的平均值就算超跌了。這具體價格我不知道，讓當(dāng)?shù)刂薪榻o估算吧。

4、地段兒價值高的板塊肯定就不好買到唄，再加上是改善小區(qū)，單價動輒10萬左右呢，千萬左右能買到的面積大不到哪兒去。

5、要是我就先看房，有合適的（租售比低=性價比高）就盡快換。畢竟這種平均租金收益率超過銀行利率的時期不太多，歷史上不過3次而已，每次都是樓市最低谷。

另外在我看來，頂層跟年齡有關(guān)系，但更重要的是身體素質(zhì)和是否愿意爬。我家有電梯我都一般不坐，爬樓梯鍛煉身體挺好的，但我家孩子一步都懶得爬，沒辦法。

6、四居室，在大多數(shù)板塊+大多數(shù)時期都流動性偏弱，大戶型的普遍現(xiàn)象。尤其是回龍觀這種被普遍認(rèn)為剛需板塊的地區(qū)，隨著房齡變老會更弱，如果物業(yè)水平下降，那就也會影響價格走勢。

但房子是用來住的，既然是改善，那就多考慮居住體驗(yàn)吧。如果注重保值，那就多關(guān)注價格走勢，覺得往下走了就再次置換。

僅供參考。

四

Q:

請問，我看都說現(xiàn)在北京已經(jīng)跌到了2015年的房價，您是否認(rèn)可？如果認(rèn)可，那請問您對后市什么看法？是漲還是跌，如果沒有救市的話還能跌多久到什么程度？如果漲能怎樣？其實(shí)如果漲的話我就不看了，漲了就更買不起了。

A：

1、呵呵，您倒是真坦率，漲了就更買不起了，那只能是盼著繼續(xù)跌唄，等自己買完了再漲，漲的越高才越好呢。

2、北京現(xiàn)在有跌到了2015甚至2013年的板塊和小區(qū)，但不是普遍現(xiàn)象，均價也達(dá)不到。畢竟2015年的北京均價才4萬左右，核心區(qū)8萬多，郊區(qū)2/3萬。而現(xiàn)在均價在5萬多不到6萬吧，核心區(qū)10萬+，郊區(qū)4萬左右。這約等于2016年秋冬的價格。

3、我認(rèn)為沒什么下跌空間了，因?yàn)槠骄饨鹗找媛室呀?jīng)接近同期銀行利率，甚至是超過。假定有倆人，一個有200萬現(xiàn)金，存款利息是1.3-1.5%，國債1.7%。另一個有價值200萬的房子，出租的話收益率是平均1.8%，小戶型最高能到2.5%以上（凈收益）。那請問，這倆人都會怎么想？或者說如果再次降低利率，持幣和持房的心態(tài)是否會有變化？

4、如果不救市，能跌多久到什么程度？我也不知道，因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中肯定是在救市的，只是還沒什么效果而已。徹底放棄的可能性不大，畢竟不管開發(fā)商還是政府，都感覺房地產(chǎn)還能搶救一下。

5、漲也不會怎樣，暴漲的年代過去了，以后頂多是對抗通脹而已，每年2-3%就差不多了。

僅供參考。

五

Q:

請問，我們在朝陽有兩套回遷房，但對口學(xué)校不行，所以計(jì)劃置換一下，目標(biāo)是人朝或陳分學(xué)區(qū)的，但說實(shí)話總感覺價格有些高，不知道您有何建議沒有？我們的想法是賣掉一套房300萬左右，然后少添點(diǎn)錢買個兩居，兼顧上學(xué)和自住。

但看了不少房了，能覺得合適的都要500多萬起步了，感覺溢價太高了，風(fēng)險實(shí)在太大。所以想請您幫忙給找一下房子，只要房子合適我們可以出一部分費(fèi)用。

A：

1、說實(shí)話，您這要求看來是太高了。是想用300多萬買到價值500多萬的房是嗎？或者說是300多萬的房要達(dá)到500多萬的要求，那除非是撿漏兒，還得是大漏兒，否則不可能實(shí)現(xiàn)。

但話說回來，如果市場上存在這種房源，就根本不會流到市面上來，中介自己就給買了。就算中介自己的錢不夠，那想找個有錢的投資客還不是分分鐘的事兒？

2、所以要不您還是找別人吧，要不然就找當(dāng)?shù)刂薪?，把自己?dāng)作投資客，答應(yīng)給中介好處費(fèi)，讓他們幫著給留意這種撿漏兒的房源。

3、另外再多說一句，如果是300多萬的學(xué)區(qū)房，那無論哪個學(xué)區(qū)的溢價都不會低，基本都在30%左右，甚至更高。因?yàn)楹芏嗉彝ザ寄眠@種房占坑兒，而價格是由供需關(guān)系決定的，買的人多自然就炒高了溢價。而500多萬的在朝陽區(qū)就能相對低一些了，一般也就20%左右，或者更低的也有，但這就得多看房多算賬了。

僅供參考。

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