10月28日，《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱“建議”）發(fā)布，與房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容出現(xiàn)在多個戰(zhàn)略任務(wù)中，重點提到兩點：

1、完善促進消費制度機制，清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。

2、加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕。

這兩點預(yù)示著，未來5年房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)與安全的高質(zhì)量階段。

中國房地產(chǎn)市場，在 2025 年迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。從一線城市二手房成交量同比逆勢增長，到 "十五五" 規(guī)劃明確高質(zhì)量發(fā)展路徑，多重信號顯示樓市已進入筑底回升通道。更重要的是，"房住不炒" 定位下的發(fā)展框架日益清晰，未來 10 年房地產(chǎn)市場 "保障托底、市場升級、風(fēng)險可控" 的核心基調(diào)已然確立，一個與中國經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展相適配的房地產(chǎn)新生態(tài)正在成型。

一、筑底信號：政策與市場的雙向印證

判斷樓市觸底的核心依據(jù)，在于政策效力與市場反饋形成正向循環(huán)，這一特征在 2025 年表現(xiàn)得尤為明顯。經(jīng)過兩年多的政策迭代，房地產(chǎn)市場正從深度調(diào)整向止跌回穩(wěn)過渡，結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇跡象已逐步顯現(xiàn)。

政策端的精準(zhǔn)發(fā)力構(gòu)成市場托底的核心支撐。截至 2025 年 10 月，全國超 200 個省市縣出臺調(diào)控政策超 510 條，形成了 "需求激活 + 供給優(yōu)化 + 模式轉(zhuǎn)型" 的三維政策體系。一線城市的政策調(diào)整最具風(fēng)向標(biāo)意義：北京允許符合條件家庭在五環(huán)外不限套數(shù)購房，上海對青浦區(qū)人才放松社保年限要求，深圳則全面放開鹽田、大鵬新區(qū)限購，并將非核心區(qū)購房套數(shù)限制大幅放寬。更具突破性的是利率政策創(chuàng)新，上海、深圳率先取消首套與二套房貸利率區(qū)分，二套房執(zhí)行 3.05% 的首套利率標(biāo)準(zhǔn)，直接降低了改善型購房成本，推動深圳新政落地后第二周新房套均總價環(huán)比上漲 29%。這種 "分區(qū)域梯度放松" 的策略，既避免了市場大起大落，又精準(zhǔn)釋放了合理需求，體現(xiàn)了政策調(diào)控的成熟度。

市場端的積極回應(yīng)印證了觸底判斷的合理性。2025 年 9 月，北京二手房網(wǎng)簽量達 15629 套，同比、環(huán)比分別上漲 17.7% 和 17.2%，創(chuàng) 6 個月新高；上海二手房成交 20389 套，同比增幅近 28%；深圳一手住宅網(wǎng)簽量同比上漲 32.7%，二手房同比漲幅更是達到 42.5%。盡管 10 月熱度略有回落，但核心城市優(yōu)質(zhì)項目仍保持較高關(guān)注度，國慶假期房企通過特價房源、家裝補貼等促銷活動拉動了局部市場活躍。值得注意的是，二手房市場已成為需求釋放的主渠道，重點 30 城二手房成交占比在 2025 年 7 月升至 68%，15 個省區(qū)市的二手房交易量已超過新房，這標(biāo)志著市場從增量主導(dǎo)轉(zhuǎn)向存量與增量并重的新階段。

二、基調(diào)確立：高質(zhì)量發(fā)展的三維框架

如果說 2025 年的市場變化是 "觸底" 的信號，那么 "十五五" 規(guī)劃建議提出的發(fā)展路徑，則明確了未來 10 年房地產(chǎn)的核心航向。這份頂層設(shè)計構(gòu)建了 "保障 + 市場 + 安全" 的三維框架，徹底告別了過去依賴規(guī)模擴張的發(fā)展模式。

保障體系的 "優(yōu)化升級" 成為民生托底的關(guān)鍵支柱。與 "十四五" 時期 "有效增加保障性住房供給" 不同，"十五五" 規(guī)劃強調(diào) "優(yōu)化供給"，意味著保障房發(fā)展將從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。未來 10 年，保障房將在區(qū)域布局、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、建設(shè)品質(zhì)上實現(xiàn)全面升級，重點滿足城鎮(zhèn)工薪群體和困難家庭的基本居住需求。配合城中村改造的 "房票安置" 政策，保障體系不僅能解決民生痛點，更能釋放增量需求，形成 "保障托底、市場補充" 的住房供應(yīng)格局。截至 "十四五" 末，全國已建設(shè)籌集各類保障性住房 1100 多萬套，惠及 3000 多萬群眾，這為未來 10 年保障體系的完善奠定了堅實基礎(chǔ)。

市場體系的 "品質(zhì)革命" 成為需求升級的必然選擇。供求關(guān)系的根本性轉(zhuǎn)變決定了市場邏輯的重構(gòu)：剛需多通過二手房解決居住問題，新房市場已轉(zhuǎn)向滿足改善性需求。這一趨勢在戶型結(jié)構(gòu)上體現(xiàn)得尤為清晰，2025 年前三季度重點 30 城 120-144 平方米戶型成交占比升至 30%，杭州、成都等二線城市改善型戶型占比超 50%，北京 120 平方米以上大戶型占比達 42%。高端市場的表現(xiàn)更為亮眼，上海上半年誕生 25 個單價超 10 萬元的 "日光盤"，北京千萬元級新房成交同比增長 67%，顯示高凈值人群對優(yōu)質(zhì)住房的需求旺盛。順應(yīng)這一趨勢，"十五五" 規(guī)劃明確提出建設(shè) "安全舒適綠色智慧的 ' 好房子 '"，從層高、隔聲等細(xì)節(jié)標(biāo)準(zhǔn)到綠色建筑要求，推動住房品質(zhì)全面提升，這將成為未來市場競爭的核心維度。

風(fēng)險防控的 "制度護航" 成為市場穩(wěn)定的根本保障。經(jīng)歷過房企債務(wù)風(fēng)險集中爆發(fā)后，防范系統(tǒng)性風(fēng)險已成為房地產(chǎn)發(fā)展的底線要求。"十五五" 規(guī)劃提出完善并購、破產(chǎn)、置換政策，盤活低效用地和閑置房產(chǎn)，并建立房屋全生命周期安全管理制度。在融資端，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制和項目 "白名單" 制度正在落地，確保資金真正用于項目建設(shè)交付；在銷售端，現(xiàn)房銷售制度有序推進，從根本上解決 "交房難" 問題。這些制度設(shè)計構(gòu)建了 "權(quán)責(zé)清晰、風(fēng)險隔離、監(jiān)管有效" 的市場秩序，為未來 10 年的穩(wěn)定發(fā)展提供了安全網(wǎng)。

三、趨勢展望：分化中孕育的新機遇

未來 10 年的房地產(chǎn)市場，將在 "總量穩(wěn)定、結(jié)構(gòu)分化" 的格局中前行。告別普漲時代后，市場機遇將集中在特定區(qū)域、特定產(chǎn)品和特定模式上，行業(yè)生態(tài)將發(fā)生深刻變革。

區(qū)域分化將呈現(xiàn) "強者恒強" 的格局。核心城市與三四線城市的市場鴻溝將進一步拉大：北京、上海、深圳等一線城市憑借經(jīng)濟基礎(chǔ)和人才吸引力，仍將保持需求韌性，尤其是優(yōu)質(zhì)地段的改善型項目將持續(xù)走俏；杭州、成都等新一線城市依托產(chǎn)業(yè)升級，成為改善需求釋放的重要陣地，新規(guī)項目首開即售罄的案例頻頻出現(xiàn)；而缺乏產(chǎn)業(yè)支撐、人口持續(xù)流出的三四線城市，市場調(diào)整壓力仍將持續(xù)，2025 年三線城市房價已出現(xiàn)同比 1.30% 的下跌。這種分化不僅體現(xiàn)在城市間，同一城市內(nèi)部的板塊差異也將加劇，核心區(qū)與外圍區(qū)域的市場表現(xiàn)將呈現(xiàn)顯著落差。

產(chǎn)品創(chuàng)新將成為企業(yè)生存的核心競爭力。在改善需求主導(dǎo)的市場中，同質(zhì)化產(chǎn)品已難以獲得認(rèn)可，房企必須轉(zhuǎn)向 "精細(xì)化運營"。從趨勢看，綠色建筑、智慧社區(qū)、全齡友好空間將成為 "好房子" 的標(biāo)配，物業(yè)服務(wù)也將從 "三保一綠" 升級為涵蓋養(yǎng)老、托幼、健康等多元化服務(wù)的綜合體系。龍湖、綠城等企業(yè)的實踐表明，通過產(chǎn)品品質(zhì)提升和服務(wù)延伸，能夠有效提升項目去化率，獲得市場溢價。同時，存量房市場的崛起催生新需求，舊房改造、社區(qū)更新、物業(yè)服務(wù)升級等領(lǐng)域?qū)⒊蔀樾碌脑鲩L點。

發(fā)展模式將完成從 "開發(fā)" 到 "經(jīng)營" 的轉(zhuǎn)型。隨著 "房地產(chǎn)發(fā)展新模式" 的加快構(gòu)建，行業(yè)將逐步擺脫對 "高杠桿、高周轉(zhuǎn)" 的依賴。在融資端，房企將更加注重經(jīng)營性現(xiàn)金流，資產(chǎn)證券化、公募 REITs 等工具的應(yīng)用將更加廣泛；在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上，持有型物業(yè)比例將提升，租賃市場尤其是長租房市場將迎來發(fā)展機遇；在價值鏈延伸上，從房產(chǎn)開發(fā)到社區(qū)運營、資產(chǎn)管理的全鏈條服務(wù)能力，將成為企業(yè)核心競爭力。這種轉(zhuǎn)型雖然陣痛，但終將推動行業(yè)回歸居住本質(zhì)，實現(xiàn)與實體經(jīng)濟的良性互動。

結(jié)語

中國樓市的 "觸底反彈"，并非回到過去的規(guī)模擴張老路，而是在高質(zhì)量發(fā)展軌道上的理性復(fù)蘇。未來 10 年，"保障托底、市場升級、風(fēng)險可控" 的基調(diào)已經(jīng)明確，房地產(chǎn)將從國民經(jīng)濟的 "支柱產(chǎn)業(yè)" 轉(zhuǎn)型為 "民生保障 + 品質(zhì)服務(wù)" 的綜合性產(chǎn)業(yè)。對于購房者而言，核心城市的優(yōu)質(zhì)改善型房源和次新二手房將具備較高性價比；對于房企而言，精準(zhǔn)把握需求升級趨勢、堅守產(chǎn)品品質(zhì)、防控經(jīng)營風(fēng)險是破局關(guān)鍵。在這場深刻的行業(yè)變革中，唯有順應(yīng)時代潮流，才能在分化的市場中把握機遇，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。