過去二十年，中國房價(jià)像坐上了火箭。一線城市幾百萬一套、二線城市寸土寸金，買房成了“全民信仰”。開發(fā)商連夜搶地、炒房客徹夜排隊(duì)、房價(jià)節(jié)節(jié)攀升，所有人都在賭“明天更貴”。

但你還記得嗎？早在2017年，馬云說過一句被全網(wǎng)嘲笑的話——“未來的房子，會(huì)像蔥一樣便宜。”當(dāng)時(shí)樓市正熱，沒人信他，覺得他“不懂房”?？赊D(zhuǎn)眼8年過去，從2021年開始，全國樓市進(jìn)入“下行周期”，房價(jià)平均跌幅超30%，炒房客啞火、售樓處冷清?，F(xiàn)在回頭看，馬云那句“房價(jià)如蔥”，似乎真的在一步步兌現(xiàn)。

2026年，樓市會(huì)走向何方？三個(gè)關(guān)鍵信號(hào)已浮出水面，或許能幫你提前看清方向。

信號(hào)一：深度老齡化來襲，年輕人“接盤”能力下滑

房地產(chǎn)的根基是什么？是人口和需求。沒有足夠的人買房，房價(jià)就成了“無根之水”。

最新數(shù)據(jù)顯示，到2024年底，我國60歲以上人口已超過3.1億人，占比22%。預(yù)計(jì)到2035年，這一數(shù)字將突破4億。而同期，90后+00后合計(jì)只有3億出頭。更關(guān)鍵的是，這一代年輕人收入增長放緩、結(jié)婚率創(chuàng)新低、生育意愿大幅下降。

簡單說，買房的主力人群在減少，需求在萎縮。老一輩人早就有房，甚至不止一套；年輕人要么買不起，要么不想買。當(dāng)“接盤俠”越來越少，房價(jià)就失去了最核心的“增長引擎”。

馬云的“房價(jià)如蔥”，不是指房價(jià)跌到幾塊錢，而是說房價(jià)會(huì)與收入掛鉤，不再是奢侈品。過去，一線城市一套房等于普通人幾十年的收入；未來，這個(gè)比例可能會(huì)大幅縮小?，F(xiàn)在，這種趨勢(shì)已經(jīng)在發(fā)生——三四線城市房價(jià)腰斬，一線城市“核心地段”也開始松動(dòng)。

信號(hào)二：房子“供大于求”，稀缺性徹底消失

過去十年，開發(fā)商拼命蓋房。住建部數(shù)據(jù)顯示，全國現(xiàn)存房屋存量已達(dá)6億套。哪怕每棟只住5個(gè)人，也夠30億人居住。而中國人口只有14億，這意味著我們已經(jīng)“多蓋了一倍的房”。

更糟糕的是，新增供應(yīng)還在源源不斷進(jìn)入市場(chǎng)。開發(fā)商拿地、建房、賣房的循環(huán)仍在繼續(xù)，但買房的人卻越來越少。炒房客退出、投資需求銳減、改善型需求延遲，樓市從“賣方市場(chǎng)”徹底轉(zhuǎn)向“買方市場(chǎng)”。

過去，買房是“穩(wěn)賺不賠”的買賣，閉著眼睛買都能漲；現(xiàn)在，買房成了需要精算回報(bào)的理性決策。地段、學(xué)區(qū)、配套、租金回報(bào)率……這些因素都得算清楚，否則可能砸在手里。

當(dāng)房子從“稀缺品”變成“過剩品”，房價(jià)自然會(huì)“往下修正”。這不是短期波動(dòng)，而是長期趨勢(shì)。

信號(hào)三：保障房集中入市，“平價(jià)時(shí)代”正在來臨

你注意到了嗎？從去年開始，各地都在啟動(dòng)大規(guī)模保障房建設(shè)。根據(jù)國家住建部規(guī)劃，未來5年將新建600萬套保障性住房，平均每年投放120萬套。

這意味著什么？城市中低收入群體不再需要背幾十年房貸買商品房，他們可以直接通過“房票+保障房”實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)。保障房價(jià)格低、位置好、配套全，對(duì)商品房市場(chǎng)形成直接分流。

當(dāng)大量低價(jià)保障房入市，原本由剛需支撐的商品房市場(chǎng)會(huì)被進(jìn)一步擠壓。買得起商品房的人更少，開發(fā)商為了回籠資金，只能降價(jià)促銷。這種“鯰魚效應(yīng)”會(huì)持續(xù)推動(dòng)房價(jià)回歸合理區(qū)間。

過去，保障房數(shù)量少、覆蓋面窄，對(duì)商品房市場(chǎng)影響有限；現(xiàn)在，保障房規(guī)模擴(kuò)大、分配機(jī)制完善，正在改變樓市的游戲規(guī)則。

樓市“理性定價(jià)時(shí)代”正在到來

回頭看近五年樓市數(shù)據(jù)，全國平均房價(jià)已從高點(diǎn)下跌30%，二手房掛牌量翻倍增長。一線城市的“核心地段”也開始松動(dòng)，三四線城市更明顯——鶴崗、鐵嶺、阜新……10萬出頭就能買一套房，這不就是“蔥價(jià)”的現(xiàn)實(shí)版嗎？

從“全民搶房”到“有人接盤”，再到現(xiàn)在的“無人問津”，樓市的風(fēng)向徹底變了。2026年，房地產(chǎn)市場(chǎng)大概率會(huì)進(jìn)入“三低階段”：

• 低增長：房價(jià)不再暴漲，穩(wěn)定波動(dòng)成常態(tài)；
• 低杠桿：銀行收緊房貸，炒房徹底失效；
• 低泡沫：價(jià)格回歸收入，房子回歸居住屬性。

這才是馬云預(yù)言的真正含義——房價(jià)不會(huì)“跌成蔥”，但會(huì)變得“像蔥一樣平?！?。

馬云說的“房價(jià)如蔥”，并非玩笑，而是一種時(shí)代的必然。當(dāng)人口紅利消失、市場(chǎng)供需逆轉(zhuǎn)、政策導(dǎo)向變化，房價(jià)的“虛高”部分必然會(huì)被擠出。

2026年的樓市，不會(huì)再有“閉著眼睛買都能賺”的神話，但會(huì)有更多“住得起、買得起”的普通人。這或許不是最賺錢的時(shí)代，但一定是最理性的時(shí)代。

買房，終究要回歸居住的本質(zhì)。而“房價(jià)如蔥”的預(yù)言，正在悄悄變成現(xiàn)實(shí)。