來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)

單甜甜/發(fā)自北京

“好房子”配置齊全的興創(chuàng)沐春墅，賣得并不好。

9月19日興創(chuàng)沐春墅開盤，營銷中心發(fā)布海報(bào)稱成交52套，金額3.5億元，但截至10月18日，北京市住建委網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目僅網(wǎng)簽4套房源，這并不是一份令人滿意的成績。

興創(chuàng)沐春墅位于北京市大興區(qū)大興新城，由興創(chuàng)置地拿地并獨(dú)立開發(fā)。

興創(chuàng)置地是興創(chuàng)投資的全資子公司，作為區(qū)屬國企背靠北京市大興區(qū)國資委。此前興創(chuàng)置地多以投資者身份參與房地產(chǎn)開發(fā)，打造了大興星光城、御景星城一二期、頤和公館和京璽等項(xiàng)目。但如果再將時(shí)間追溯到過往10年當(dāng)中，興創(chuàng)置地也曾獨(dú)立開發(fā)過興創(chuàng)屹墅和興創(chuàng)榮墅兩個(gè)項(xiàng)目。

從2024年下半年開始，興創(chuàng)置地再度以一己之力在大興新城拿地，不同之處在于，這一次它是大興新城的土地拍賣托底者，截至目前摘得兩宗地塊，其中已開盤的項(xiàng)目正是興創(chuàng)沐春墅。

大戶型扎堆滯銷

興創(chuàng)沐春墅作為大興新城2025年開盤的項(xiàng)目，是北京少數(shù)滿配“好房子五件套” 的樓盤——陽臺、室內(nèi)挑空、風(fēng)雨連廊、架空層、共享空間一應(yīng)俱全。但作為清一色大戶型樓盤，在大興新城可謂“前有堵截，后有追兵”。

在興創(chuàng)沐春墅之前的大戶型的樓盤是興城之星和梧桐府，兩盤均位于大興新城西片區(qū)，永定河?xùn)|岸。兩盤雖然相距不遠(yuǎn)，銷售情況卻截然不同，興城之星曾一度熱銷，梧桐府自今年7月開盤以來成交慘淡。

興城之星于2024年3月開盤，項(xiàng)目主打150平方米、180平方米、230平方米和270平方米戶型。有業(yè)內(nèi)人士表示，由于彼時(shí)大興清一色大戶型樓盤僅此一家，興城之星生而逢時(shí)，又憑借其四面寬戶型的絕對優(yōu)勢，吸納了大量大興區(qū)改善人群。

項(xiàng)目供應(yīng)242套房源，截至10月18日已網(wǎng)簽222套，成交均價(jià)4.48萬元/平方米。

有了興城之星的成功，梧桐府也規(guī)劃為大平層產(chǎn)品。梧桐府分南北兩區(qū)，有從168平方米到222平方米六個(gè)面積段戶型。

梧桐府由大興城建和大興發(fā)展集地聯(lián)合體共同持股，今年7月10日取證開盤，目前入市房源366套，截至10月18日，網(wǎng)簽僅26套，成交均價(jià)約4.2萬元/平方米。價(jià)格雖低于興城之星，卻沒能換取銷量。

梧桐府在前，隨后的興創(chuàng)沐春墅也規(guī)劃為大戶型改善樓盤。

興創(chuàng)沐春墅共11棟住宅，包含洋房、高層和疊墅三類產(chǎn)品，采取高低配方案，西面4棟樓為4～6層的疊墅，東邊為5～17層的洋房。

規(guī)劃300余套房源均為大戶型，戶型包括111平方米～135平方米三居；163平方米～192平方米四居；205～283平方米四居。140平方米以上大戶型占比超過60% 。

今年9月19日開盤的興創(chuàng)沐春墅即截至10月18日滿月，北京市住建委網(wǎng)站顯示，該項(xiàng)目僅網(wǎng)簽4套房源，均價(jià)約4.6萬元，是這三個(gè)盤中網(wǎng)簽均價(jià)最高的。首次取證的樓棟中包括10# 和11# 兩棟疊拼，共16套。從滿月時(shí)的網(wǎng)簽房源看，一套疊拼也沒有。

未來，大興新城至少還有兩個(gè)清一色大戶型樓盤將入市，分別為大興城開0007地塊和大興集地021、022地塊，前者拿地將近兩年，只出了規(guī)劃圖，后者拿地已有9個(gè)月，也僅出了規(guī)劃圖，但有更“高配”的好房子元素。

眼下大興新城接連出現(xiàn)大戶型樓盤，但大興新城更有吸引力的卻是剛需戶型。

這從京璽的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)中可見一斑，該項(xiàng)目位于大興新城觀音寺板塊，2024年7月開盤。截至10月15日網(wǎng)簽235套，均價(jià)4.49萬元/平方米，其中120平方米～130平方米戶型供應(yīng)102套，網(wǎng)簽了15套；80平方米以下戶型，供應(yīng)169套，網(wǎng)簽了103套。

“未來大興集地021、022等地塊繼續(xù)做大平層，使西片區(qū)140平方米以上戶型庫存繼續(xù)膨脹，區(qū)域產(chǎn)品同質(zhì)化進(jìn)一步加劇。沐春墅銷售情況啞火并不是‘好房子’概念失靈，而是當(dāng)區(qū)域供應(yīng)由‘稀缺’變‘批量’，配套、價(jià)格又沒能再進(jìn)一步時(shí)，購房者自然選擇再等等?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析稱。

除大平層同質(zhì)化導(dǎo)致樓盤滯銷外，當(dāng)下二手房市場的成交價(jià)幾乎不受賣方控制，買賣雙方博弈時(shí)間拉長，導(dǎo)致大興新城的改善類人群深陷置換鏈條的堵點(diǎn)之中，因此在一段時(shí)間內(nèi)部分樓盤如興城之星熱銷過后，改善客戶出現(xiàn)斷檔情有可原。

高端定位沒有延續(xù)神話

公開資料顯示，興創(chuàng)置地主要負(fù)責(zé)大興區(qū)內(nèi)保障房和安置房建設(shè)、城市更新等業(yè)務(wù)，2020年以來，因多次聯(lián)合實(shí)力房企拿地，偏居一隅的興創(chuàng)置地出現(xiàn)在外界視野，受到廣泛關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前累計(jì)合作開發(fā)的商品房項(xiàng)目超過5個(gè)。

2020年2月，興創(chuàng)置地聯(lián)合北京住總拿下大興采育宅地；2021年10月，聯(lián)合中鐵置業(yè)拿下大興區(qū)黃村宅地，聯(lián)合中建三局拿下大興西紅門宅地。2022年2月，興創(chuàng)置地拿下大興黃村8號地塊，隨后引入中建三局共同開發(fā)；2023年12月，興創(chuàng)置地還聯(lián)合中鐵置業(yè)再次在大興黃村拿下住宅地塊。2024年2月，中建三局獨(dú)自拿下大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊，8個(gè)月后興創(chuàng)置地受讓了40%股權(quán)。

有業(yè)內(nèi)人士表示，區(qū)屬國企參與拿地，有效避免了流拍。

截至目前，興創(chuàng)置地獨(dú)立開發(fā)住宅項(xiàng)目僅興創(chuàng)屹墅、興創(chuàng)榮墅和去年托底拿地項(xiàng)目興創(chuàng)沐春墅3個(gè)。

興創(chuàng)屹墅是興創(chuàng)置地10年前打造的一座豐碑，在大興區(qū)至今沒有樓盤能超越它的單價(jià)和品質(zhì)口碑。興創(chuàng)屹墅2004年拿地，歷時(shí)10年于2014年12月取得預(yù)售證，當(dāng)時(shí)就以約6.6萬元/平方米的網(wǎng)簽均價(jià)，領(lǐng)先區(qū)域房價(jià)。

貝殼二手房數(shù)據(jù)顯示，興創(chuàng)屹墅最高掛牌價(jià)9.18萬元/平方米，遠(yuǎn)超同區(qū)域內(nèi)的鴻坤林語墅、華潤公園九里以及瀛海鎮(zhèn)的標(biāo)桿龍湖天瑯，平均掛牌價(jià)7.22萬元，是大興區(qū)最貴的二手房。

執(zhí)著于高端改善定位的興創(chuàng)沐春墅沒能延續(xù)興創(chuàng)屹墅的神話。

興創(chuàng)屹墅規(guī)劃170平方米～430平方米大平層和聯(lián)排別墅，共計(jì)538套，且容積率只有1.17。

反觀興創(chuàng)沐春墅，其占地面積3.04萬平方米，規(guī)劃地上建面6.08萬平方米，容積率達(dá)到2.0。以現(xiàn)有地塊的條件，做不出第二個(gè)興創(chuàng)屹墅。因此執(zhí)著于高端改善產(chǎn)品的興創(chuàng)沐春墅，只能削足適履，采取高低配的樓棟設(shè)計(jì)方案，導(dǎo)致居住均好性下降。