北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請教一下我們家庭的一個房產(chǎn)決策問題。我們在北京朝陽區(qū)的圣馨家園小區(qū)有多套房產(chǎn)，都是早年拆遷所得，后來都轉(zhuǎn)成商品房性質(zhì)了，目前一直用于出租?，F(xiàn)在我們考慮出售其中一套，置換一套密云的別墅，主要是用于自己養(yǎng)老，將來也可以留給孩子。選擇密云主要是預(yù)算上的考慮，目前只有那邊的別墅總價我們能承受得起。

但現(xiàn)在實際操作中遇到兩個困難：

一是房子不太好賣，我們這套已經(jīng)掛了同小區(qū)最低價兩個月了，雖然看房的人不少，但至今沒有遇到真正有意向的客戶；

二是這套房不是我們家庭的唯一住房，交易時會適用最高檔的稅費，這也讓很多購房者望而卻步。

所以想請教您的看法：在目前這種情況下，您覺得我們是應(yīng)該繼續(xù)堅持出售這套房，還是干脆重新裝修一下繼續(xù)出租更合適呢？很想聽聽您的專業(yè)建議。

A：

1、圣馨家園，朝師附小+人朝的學(xué)區(qū)，房價中有學(xué)區(qū)溢價。以兩居室為標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)在圣馨的單價應(yīng)該是8萬多一平，租金的坪效是100左右，那租售比就是800多，高出北京平均值650不少呢。

但這也并不都是學(xué)區(qū)溢價造成的，圣馨的面積偏大，坪效本來就略低。所以學(xué)區(qū)的溢價不算太高吧，估計10%左右。既然有溢價，租金收益率就低了這個比例，同時也承擔(dān)了溢價部分的保值風(fēng)險。

2、常規(guī)建議是如果注重租金收益，那就賣掉帶溢價的，換成收益更高的。但如果參照北京整體大盤，那現(xiàn)在的收益率可都超過銀行存款利率（1.3-1.5%）和國債（1.7%）了。樓市歷史上這種時期不多，每次都是房價最低迷的時期。所以要是我就先不急著賣，最低谷時期出手不劃算。

而且您家想換的是別墅，這種產(chǎn)品是典型的自住為主，什么時候買都行。而且價格走勢也跟普宅大盤不同步+成交周期更長，所以除非是能撿漏兒，否則沒必要著急買。

3、不過重新裝修就算算是否合適吧？我建議是刷刷墻面+簡裝+便宜家具就得了，既然想置換就沒必要多花錢，要不賣房時不劃算，收不回來裝修成本。

4、總之要是我就不著急賣，等著樓市回暖。最簡單的裝修，不做長期出租的考慮。

僅供參考。

二

Q:

請問，我在宣武門長椿街路北的佟麟閣路上班，預(yù)算600多，娃26年上小學(xué)，想購置一個宣武門西大街南區(qū)(廣?？禈防铮┑男∪?，或者教育街或新文化街（金融街涭水河）的小兩居，主要是考慮到娃小學(xué)每天接送方便、房子總價考慮。

沒政保，所以尋思是否路北金融街、路南廣牛都差不多啊。路北金融街沒政保絕大概率去魯迅中學(xué)，路南廣牛小學(xué)康樂里比涭水河好一些，聽說有一半概率去回民中學(xué)？

A：

1、26年上學(xué)，那不就是明年嗎？還有幾個月時間就信息采集了，注意控制時間吧。

另外您對政?？吹挠行┨亓?，沒那么邪乎，畢竟北京絕大多數(shù)家庭都沒政保，有政保的也占不到大部分優(yōu)質(zhì)資源。往年的政保比例就是20-30%，名校中大多數(shù)還是普通家庭的孩子。而部分家長之所以買金融街，看中的還是整體資源。這就跟買房似的，您覺得北京的老破小vs鶴崗豪宅，哪里的投資性更強(qiáng)??？

2、其他的問題不好回答，反正我不敢預(yù)測。因為往年都是這種派位情況沒錯兒，但明年或許有些改變，畢竟人數(shù)會再次大幅降低的。

北京入學(xué)最高峰是2023年，幼升小人數(shù)突破23萬。之后就逐年降低，今年是19萬，可明年按預(yù)測人數(shù)就陡然降到14萬了，比高峰期少了小一半呢。

而明年小升初的孩子是2020年入學(xué)的，當(dāng)時21萬，現(xiàn)在在校六年級的還有18萬左右。也就是明年會騰出18萬個孩子的教室和師資，來迎接14萬孩子入學(xué)。

雖然名校的學(xué)位仍然會緊張，但程度大概率是會再次降低的，調(diào)劑的力度也會減弱。畢竟只要有名額，誰也犯不上故意為難孩子和家長。所以您這思路是否合適，只能說明年看實際情況吧。

3、再說兩句房子的溢價角度，金融街平均30%左右，廣牛估計20%吧，以600萬來說就是180和120萬的區(qū)別。當(dāng)然這得看具體的房源，我說的只是大概。在我看來這價格差不是太大，畢竟風(fēng)口的時候豬都能飛，甚至?xí)霈F(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣，導(dǎo)致品級不同的商品溢價率差不多。

然后您考慮一下高峰期之后的保值情況，常規(guī)來講，好資源才更稀缺，風(fēng)口之后才有可能降低的慢些。

4、總之我沒有明確建議，只是列出這些情況供參考。我理解您雞頭鳳尾的想法，理論上也認(rèn)可，只是建議考慮明年的情況吧。

僅供參考。

三

Q:

請問，我是買房小白，在學(xué)習(xí)房屋質(zhì)量問題。聽中介說房屋質(zhì)量是2000年前后的最好，請問有道理嗎？90年代的難道不能買嗎？經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量怎么樣？對比限價房有何優(yōu)勢？回遷房真的不能買嗎？也是2000年建成的，會不會質(zhì)量還可以？北京郊區(qū)和市區(qū)的質(zhì)量有沒有明顯差距，比如昌平和海淀的。

A：

1、這是不是想買回龍觀的經(jīng)適房+回遷房?。炕蛘呤腔魻I的旗勝家園兩限房？不會是海淀的吧，要不您剛才說的預(yù)算買兩居不太夠，一居還行。

2、談不上某個年代的房子質(zhì)量“最好”，任何時期都得看具體的小區(qū)和樓棟?；蛘哒f2000年前后從整體來說算是房子質(zhì)量好的時段之一，起因是98年大洪水，發(fā)生了九江事件，豆腐渣工程于是成了代名詞。

之后就自然開始了全行業(yè)大整頓唄，各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)管制度迅速制定和落實，質(zhì)量迅速提升。另外北京也有特殊的地方，那就是經(jīng)適房開始推行，都是重點工程。尤其是回龍觀和天通苑的是重中之重，不僅都規(guī)模大，而且還是國企和民營同臺競技，所以大領(lǐng)導(dǎo)們非常重視，凈是來視察的，質(zhì)量也就都不錯了。

但后來是2003年之后隨著地價和房價上漲，開發(fā)商沒什么利潤甚至是賠錢了，因為經(jīng)適房是不準(zhǔn)漲價的，質(zhì)量也就有所下降。又到了2005年，大戶型經(jīng)適房+豪車遍地的新聞出現(xiàn)，也就降低了保障房的面積，品質(zhì)也有所降低。

3、哪個年代的都能買，還是看具體的小區(qū)和樓棟吧，籠統(tǒng)的褒貶意義不大。

4、剛說了經(jīng)適房是初期的幾批質(zhì)量最好，2003年之后的有所下降，2005年之后的品質(zhì)再次降低，2008年之后也就沒什么經(jīng)適房了，被兩限房取代。

5、跟限價房其實差不多，都是保障房，就是配售模式和定價不同而已。優(yōu)勢就是早期的經(jīng)適房質(zhì)量好，定向給某些單位或群體開發(fā)的質(zhì)量也很好。而兩限房則是從一開始就趕上了房價+成本上漲，質(zhì)量多數(shù)都普通吧。

6、回遷房也是看具體的小區(qū)，村干部講道德有良心的也都不錯。但多數(shù)回遷房的質(zhì)量都普通，畢竟不賺錢，誰會投入太多?。?/p>

7、郊區(qū)和市區(qū)沒區(qū)別，都看具體小區(qū)。總之您這問題有點兒虛，我都不太好回答。

僅供參考。

四

Q:

請問，我覺得北京平房騰退賠償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該這么定，要么就是每平米30萬，有多少面積拿多少錢。要么就倒查30年，看這家在當(dāng)年福利分房時應(yīng)該分配多少面積，以哪個面積來作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

A：

1、您的想法挺好，但好像也不太能兼顧吧。就算是每平30萬，那只有10來平的頂多400萬吧，能在核心區(qū)買房嗎？就算是再乘上系數(shù)也就600萬，頂多買個小兩居，合適嗎？

2、倒查30年看當(dāng)年應(yīng)該分配多少面積？那要是沒單位的呢，或者是單位沒有福利分房條件的呢？

比如我當(dāng)年就在大集體上班，雖然名義上能福利分房，但實際上至少得排隊50年，這種分房還有意義嗎？我這還是好的，那些在小集體或民營單位上班的找誰去要福利??？比如我家鄰居，男的在起重社蹬三輪兒，女的在街道織毛衣，找誰要房?。空l給的起?。?/p>

所以您這建議只適合當(dāng)年體制內(nèi)+市屬+部屬國企的，其他人則沒戲。當(dāng)然也可以說都按最低標(biāo)準(zhǔn)，40平米科員級別。但誰能保證當(dāng)年分房都在二環(huán)內(nèi)??？憑什么用東西城的房價當(dāng)標(biāo)準(zhǔn)啊？

3、總之您的想法挺好，我發(fā)出來讓大家討論吧，但估計沒什么用。

僅供參考。

五

Q:

請問，麗都水岸這種大戶型小區(qū)您是否建議購買？目前180平三居已經(jīng)跌到1300萬了，性價比是否合理？有什么優(yōu)劣勢嗎？我擔(dān)心的是以后成為沒人要的老破大，砸手里賣不出去就尷尬了。

A：

1、房子是用來住的，這種大戶型更是改善，那就看自己是否需要唄，沒必要聽別人的建議，多聽則亂。

2、已經(jīng)跌到1300萬了，這話總覺得有點兒別扭，覺得很便宜是嗎？當(dāng)然，如果從最高點看的話當(dāng)然是相對便宜了。

另外如果從租售比來說或許也相對便宜，剛問了問這戶型能租2萬左右一個月，租售比600出頭兒。或者說這里的單價是1300/180=7.2萬每平，坪效是120左右，租售比600。北京的平均值是650，這種大戶型按說8/900都正常，跌到600就算性價比高了。但用這些詞兒評價1300萬的房子，還是會讓大多數(shù)普通人有點兒別扭的。

3、優(yōu)勢就是宜居改善唄，然后是現(xiàn)在的性價比相對高。劣勢就是流動性弱，出手的時候掛牌期長。而且大多數(shù)豪宅在老了之后都價格走勢弱，一般都略略弱于普宅大盤。

4、砸手里倒不至于，報價別太高就都賣的出去，就是時間長，想快速出手不容易。

僅供參考。

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