租售比≠房?jī)r(jià)見底信號(hào)：別被單一指標(biāo)騙了，核心邏輯在這

鶴崗2000元、5000元一套的房子，為啥全國人都不買？核心就是預(yù)期——大家都覺得它不會(huì)漲。最近關(guān)于房?jī)r(jià)何時(shí)見底，市場(chǎng)熱議兩大指標(biāo)，其一為房?jī)r(jià)收入比，不少人認(rèn)為該比值回歸合理，房?jī)r(jià)就觸底了；但另一派則反駁，房?jī)r(jià)收入比不靠譜，租售比才是核心衡量標(biāo)準(zhǔn)。

先理清租售比的定義：用房子的購買總價(jià)，除以它的年租金，得出的收益率就是租售比。若收益率過低，比如僅1%、2%甚至不足，就說明房?jī)r(jià)仍偏高，還有下跌空間。這一派的核心判斷邏輯是，拿租售比和無風(fēng)險(xiǎn)收益（比如國債收益率）對(duì)比：租售比低于國債收益率，房?jī)r(jià)偏高；高于國債收益率，房子作為投資品才具備性價(jià)比。

此前我已聊過房?jī)r(jià)收入比的合理性，這次重點(diǎn)拆解租售比——租售比合理了，真的意味著房?jī)r(jià)見底嗎？這個(gè)看似專業(yè)的概念，其實(shí)誤導(dǎo)了很多人，核心原因的可以從歷史和現(xiàn)實(shí)維度說清，先看兩個(gè)國家的案例。

第一個(gè)是日本。1991年日本房地產(chǎn)泡沫破裂后，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌，快速下跌周期約五六年，后續(xù)緩慢探底，直到2004、2005年才逐步回升，2013年回升趨勢(shì)明顯。而在這段漫長(zhǎng)的調(diào)整期里，日本房子的租售比其實(shí)很可觀，房租收益率超5%。要知道當(dāng)時(shí)日本已是零利率、負(fù)利率環(huán)境，國內(nèi)無風(fēng)險(xiǎn)收益低到極致，5%的租金收益看似極具吸引力，但現(xiàn)實(shí)是，并沒有人瘋搶房子。

第二個(gè)是美國。2008年金融危機(jī)后，美國房地產(chǎn)也經(jīng)歷了4-5年的調(diào)整，同期美國國債收益率處于低位，而房子租金收益率能達(dá)到5%-6%，按租售比邏輯，此時(shí)買房性價(jià)比極高，但當(dāng)時(shí)買房的人同樣不多。

這兩個(gè)案例足以說明，租售比絕非房?jī)r(jià)見底的核心信號(hào)，背后還有多重復(fù)雜因素，不能單一判斷，具體可從三點(diǎn)拆解：

第一，租售比的計(jì)算基數(shù)存在偏差。10年前、20年前買的房子，房?jī)r(jià)基數(shù)極低，拿現(xiàn)在的租金算收益率，結(jié)果自然很高；但如果在房?jī)r(jià)高點(diǎn)買入，再按當(dāng)前租金計(jì)算，收益率必然偏低。不同買入時(shí)間的房?jī)r(jià)差異極大，簡(jiǎn)單用當(dāng)下租售比判斷房?jī)r(jià)是否合理，本身就不嚴(yán)謹(jǐn)。

第二，租售比的地域差異極大，無統(tǒng)一合理標(biāo)準(zhǔn)。一線城市租售比極高，回收購房成本可能需要600年、700年甚至超1000年；而小城市租售比很低，回收成本周期短，兩者差距懸殊，根本沒法用同一標(biāo)準(zhǔn)定義“合理租售比”。

第三，房?jī)r(jià)走勢(shì)的核心是預(yù)期，而非單一指標(biāo)。過去2021年以前，國內(nèi)很多房子租售比、房?jī)r(jià)收入比都極高，但大家仍瘋狂買房，核心是預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)漲——買房的收益來自兩部分，一是房?jī)r(jià)上漲的增值收益，二是租金收益，當(dāng)時(shí)大家更看重前者，根本不在意租售比高低。如今全國不少地方房?jī)r(jià)已跌回2016年以前，租售比、房?jī)r(jià)收入比都回歸合理區(qū)間，但買房積極性反而更低，本質(zhì)就是預(yù)期變了，大家擔(dān)心房?jī)r(jià)還會(huì)跌。

就像鶴崗的房子，按租售比、房?jī)r(jià)收入比算，早已處于極合理的水平，但全國人都不買，核心還是預(yù)期它不會(huì)漲，沒有增值空間。所以對(duì)房?jī)r(jià)這類資產(chǎn)價(jià)格來說，預(yù)期比任何指標(biāo)都重要。當(dāng)前很多地方房?jī)r(jià)已趨于合理，政策的關(guān)鍵的是改變市場(chǎng)預(yù)期，而非糾結(jié)單一指標(biāo)。

最后要明確：房?jī)r(jià)收入比、租售比僅具備參考價(jià)值，千萬不能靠單一指標(biāo)判斷房?jī)r(jià)是否合理、是否見底，需結(jié)合購買力、市場(chǎng)預(yù)期、政策導(dǎo)向等多重因素綜合考量，才更貼近真實(shí)市場(chǎng)邏輯。