上海樓市的板塊輪動(dòng)和階層躍遷，本質(zhì)是上海城市發(fā)展建設(shè)的結(jié)果。

而這幾年，正是上海城市開發(fā)的大年：

上海市中心大規(guī)模舊改，市區(qū)外環(huán)內(nèi)大量空白板塊全面開發(fā)。

這種趨勢(shì)之下，上海必然有一批新的板塊全面崛起升級(jí)，進(jìn)而樓市地位大幅度提升。

到底什么樣的區(qū)域，必定會(huì)起飛？

這些區(qū)域，對(duì)樓市到底會(huì)帶來怎樣的影響？

北上海：東外灘

東外灘是北上海在未來十年里，地段升級(jí)最為明顯的區(qū)域，沒有之一。

這么說，首先是因?yàn)樵谥暗暮芏嗄昀?，東外灘的地段能級(jí)并不高：

東外灘的內(nèi)環(huán)內(nèi)部分真正意義上的核心區(qū)其實(shí)很長(zhǎng)時(shí)間都沒開發(fā)起來。

八埭頭片區(qū)開發(fā)的不順利讓東外灘豪宅夢(mèng)碎；

翡麗甲第、陽光城濱江悅等幾個(gè)商品房體量不大，雖然價(jià)格到位了但是體量卻不夠，整片區(qū)域說是一個(gè)中產(chǎn)社區(qū)都有點(diǎn)牽強(qiáng)。

再加上長(zhǎng)時(shí)間以來以漁人碼頭為主的東外灘核心商圈一直入住率不佳，整個(gè)東外灘內(nèi)環(huán)部分的樓市地位、或者說叫氣勢(shì)，可以說是一直是落后于五角場(chǎng)+新江灣的。

而出了楊浦大橋、東外灘的內(nèi)環(huán)外部分，之前的很多年里都是叫周家嘴路板塊——

基本上是棚戶區(qū)的代名詞，跟改善板塊完全不搭邊，也談不上什么高端產(chǎn)業(yè)了。

而相比之下，北上海如今大力開發(fā)的眾多區(qū)域中，瑞虹新城、大寧、新江灣都已經(jīng)是相當(dāng)出色的中產(chǎn)社區(qū)；

北外灘一直都是以商務(wù)區(qū)為主，蘇河灣開發(fā)了零星豪宅，西藏北路也僅僅是多開發(fā)一些住宅社區(qū)，這些區(qū)域整體板塊的能級(jí)變化都不大幾乎維持原有地位。

唯有東外灘，在近些年同步進(jìn)行了中產(chǎn)住宅的大規(guī)模開發(fā)+產(chǎn)業(yè)總部的引進(jìn)：

八埭頭地區(qū)以中信泰富和瑞安為首進(jìn)行了成片開發(fā)，未來將和首創(chuàng)天悅濱江、翡麗甲第等社區(qū)連片成為典型的初級(jí)豪宅總價(jià)地段；

楊浦內(nèi)環(huán)的零星舊改比如保利外灘序等項(xiàng)目，東外灘外溢的江浦公園地區(qū)（仁恒海上源下圖）、鞍山地區(qū)（保利天匯等）也開發(fā)了一批中產(chǎn)住宅，吸引了一批中產(chǎn)居民；

東外灘的中段（內(nèi)環(huán)外）部分，產(chǎn)業(yè)上在沿江的部分引進(jìn)了幾大企業(yè)總部，包括B站、美團(tuán)、抖音、星空文華等公司——

雖然這些企業(yè)大部分都是本身就在楊浦的企業(yè)屬于平移，但是搬過來之后對(duì)于東外灘這個(gè)區(qū)域的提升是顯而易見的。

而內(nèi)環(huán)外部分，挨著大橋的區(qū)域也搞了風(fēng)貌+高層九宮格，隔壁規(guī)劃的超高層地標(biāo)；

到了愛國(guó)路三兄弟的位置，向著江邊方向近幾年又開發(fā)了中海云邸玖章、合生縵云、保利等項(xiàng)目。

隨著即將9批次上拍地塊的推出，這整片區(qū)域也幾乎成為了成片開發(fā)的區(qū)域。

東外灘如今的開發(fā)模式，就是典型的中產(chǎn)社區(qū)成長(zhǎng)模型：

逐漸通過產(chǎn)業(yè)和住宅的開發(fā)，吸引中產(chǎn)人群入場(chǎng)，讓區(qū)域的能級(jí)從曾經(jīng)的初級(jí)改善板塊→逐步升級(jí)成了典型的中產(chǎn)社區(qū)，其中最為核心的小板塊+高檔項(xiàng)目（東外灘內(nèi)環(huán)核心區(qū)）成為豪宅區(qū)的門檻選手。

可以說，十年時(shí)間，隨著東外灘開發(fā)的成熟，整體的板塊能級(jí)必將躍遷了一個(gè)檔次，在北上海會(huì)有一席之地。

但是，東外灘的問題依然在于：

第一，價(jià)格的成長(zhǎng)速度太快，中環(huán)12w水準(zhǔn)的價(jià)格，幾乎是達(dá)到了“默認(rèn)所有的規(guī)劃全面落地”的價(jià)格層次。

但是如今產(chǎn)業(yè)落地速度的確是慢了，對(duì)于整個(gè)上海所有商務(wù)區(qū)都一樣。

關(guān)鍵是上游的北外灘也是成長(zhǎng)期，反過來還在虹吸東外灘，這個(gè)角度來看，如今的價(jià)格是偏高的。

第二，板塊的升級(jí)速度并不會(huì)那么快，因?yàn)榉孔淤u的會(huì)很慢。

東外灘的核心區(qū)開發(fā)了大量的風(fēng)貌別墅，但是這個(gè)區(qū)域可謂是所有風(fēng)貌別墅集中開發(fā)區(qū)最難賣的一個(gè)，畢竟地段和總價(jià)錯(cuò)配太嚴(yán)重了。

綜合考慮到新房解禁的影響——

雖然東外灘以十年看未來可期，但是短期幾年，樓市壓力是非常大的。

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東上海：大前灘+新楊思

毋庸置疑，浦東未來最強(qiáng)中產(chǎn)社區(qū)，無疑就是以“前灘商務(wù)區(qū)為核心+后灘高級(jí)改善公寓片區(qū)+前灘南低密度住宅區(qū)”為首的大前灘板塊。

在之前上海市中心，向東南轉(zhuǎn)移一文中，我就講過：

前灘的崛起首先是有戰(zhàn)略意義的，是未來十年上海城市發(fā)展規(guī)劃中，必走的一步大旗。

通過前灘和周邊區(qū)域的開發(fā)，讓浦東的市中心范圍不僅僅局限在陸家嘴，向浦東的南部推進(jìn)了10公里。

這大大縮短了浦東南部居民到市中心的距離，對(duì)于城市格局的擴(kuò)張有重大戰(zhàn)略意義。

而前灘南的開發(fā)和后灘的開發(fā)，就是補(bǔ)齊了前灘核心區(qū)改善產(chǎn)品缺失的遺憾——太多的小戶型的確和板塊能級(jí)不匹配。

而從未來的視角來看，大前灘幾片區(qū)域在未來10年全面成熟是注定的；

而這個(gè)市中心向東擴(kuò)的過程，并不會(huì)僅僅止步于前灘：

一方面會(huì)向南繼續(xù)開發(fā)三林筠溪小鎮(zhèn)，向東繼續(xù)開發(fā)新楊思區(qū)域。

筠溪小鎮(zhèn)可以視為大前灘的補(bǔ)充，增強(qiáng)濱江中心區(qū)的開發(fā)范圍；

而新楊思區(qū)域的作用顯然更大——

近期新楊思地區(qū)調(diào)整了規(guī)劃，將會(huì)在區(qū)域核心建設(shè)20w㎡的商場(chǎng)，這將直接解決整個(gè)浦東市區(qū)中部地帶無地標(biāo)商業(yè)中心的問題。

對(duì)于新楊思本身的住宅，以及包括北蔡等區(qū)域在內(nèi)的板塊帶來巨大的提升。

不要小瞧這種能提升整個(gè)區(qū)域能級(jí)的中心區(qū)的建設(shè)——作為承載市區(qū)東南拓展重任的區(qū)域，這片區(qū)域的住宅能級(jí)也會(huì)大幅度提升。

如果九年一貫制學(xué)校配上頂級(jí)學(xué)區(qū)，這片區(qū)域在浦東向南發(fā)展的時(shí)代，能享受前灘+張江的雙向提振，這里可能成為僅次于大前灘地區(qū)的1.5梯隊(duì)中產(chǎn)社區(qū)。

當(dāng)然，我認(rèn)為可能這個(gè)區(qū)域更理想的開發(fā)方向多建設(shè)一些新的住宅社區(qū)，太大體量的商辦或許和前灘地區(qū)和張江地區(qū)就有些功能重疊了。

房子不會(huì)賣，價(jià)格不好談

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南上海：徐匯濱江

徐匯濱江和前灘開發(fā)的戰(zhàn)略意義是相似的，都是承載了市區(qū)向南拓展的重任。

只不過徐匯濱江的運(yùn)氣比較好，且“鄰居”比較強(qiáng)大：

運(yùn)氣好，指的是通過世博大動(dòng)遷直接在20年前開始了大拆遷，基本算是都推掉了整片開發(fā)，沒有什么歷史包袱，這對(duì)于區(qū)域的發(fā)展是極大的利好。

而鄰居強(qiáng)直接讓徐匯濱江起步期就直接抬高的身價(jià)：

板塊上游是全域caz的黃浦和世博啟動(dòng)開發(fā)的黃浦濱江，自身是購買力強(qiáng)大的徐匯；

因此，徐匯濱江最初啟動(dòng)開發(fā)就定位很高，直接走了“豪宅化”的路線。

百匯園、尚海灣，到后面的中信君廷、云錦東方，產(chǎn)品設(shè)計(jì)都算是當(dāng)時(shí)時(shí)代的水準(zhǔn)。

我們之前也說過，塑造地段最好的手段就是建貴的房子——直接可以拔高地段價(jià)值，獲得“共識(shí)”層面的提升。

隨著后面開發(fā)的越來越成熟，大家逐漸形成了對(duì)徐匯濱江的豪宅地段認(rèn)知，徐匯濱江的豪宅就越賣越火了；

隨著傳媒港、金融城等區(qū)域的開發(fā)，整個(gè)區(qū)域算是全面起勢(shì)了——濱江沿線少有的整片開發(fā)、整體定位的如此大規(guī)模的商務(wù)區(qū)。

當(dāng)然客觀來說，徐匯現(xiàn)在這批新房豪宅的價(jià)格是偏貴的，有些泡沫。

不過這個(gè)就屬于是戰(zhàn)略意義上的去抬高板塊的價(jià)值，具體的邏輯我寫在了這里上海城市發(fā)展大勢(shì)已成，這些區(qū)域注定起飛！，大家可以移步去看看。

我今天說這個(gè)地方能起飛，主要想從另外一個(gè)視角對(duì)這個(gè)板塊的價(jià)值：

徐匯濱江的這一批豪宅很稀缺，稀缺在其產(chǎn)品價(jià)值上，這是其10年后在上海豪宅圈站穩(wěn)地位的核心抓手。

上海市中心的豪宅區(qū)目前陷入了一個(gè)高度同質(zhì)化的時(shí)代：

幾乎都是“極致”高低配：超高層+風(fēng)貌別墅。

包括整個(gè)黃浦、老靜安的舊改、北外灘+蘇河灣+東外灘都是極致的高低配，本質(zhì)上都是不宜局的產(chǎn)品。

徐匯濱江幾乎是眾多豪宅區(qū)中，唯一一個(gè)沒有走這套模板的板塊：

高層絕大部分都是100米以下，還有不少低密度的洋房；

開發(fā)的別墅產(chǎn)品（云錦東方三期、即將上市的龍華宸嘉、中海地塊）也都不是風(fēng)貌類型的產(chǎn)品。

關(guān)鍵是這個(gè)區(qū)域還在擴(kuò)大面積、今天還在開發(fā)，這就保障這里不會(huì)像陸家嘴、董家渡因?yàn)榉魁g整體太老在十年后落伍。

這點(diǎn)產(chǎn)品定位上的優(yōu)勢(shì)，就足以支撐徐匯濱江在全市的豪宅區(qū)中，成為獨(dú)樹一幟的一個(gè)板塊。

站位即便不如大新天地區(qū)域，也算是1.5梯隊(duì)的水準(zhǔn)了。

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西北上海：南大

按照之前的邏輯，我們應(yīng)該是說真如會(huì)很強(qiáng)，或者桃浦會(huì)如何如何——

但是實(shí)際上西北這幾個(gè)區(qū)域里，我反而覺得南大這個(gè)區(qū)域的能級(jí)會(huì)提升的比較明顯。

從這個(gè)角度來看，首先真如不太符合大幅度提升的這個(gè)定義：

即便是核心區(qū)的真如翠谷和真如之心開發(fā)落地之后，板塊的水平依然是個(gè)中產(chǎn)社區(qū)——還是達(dá)不到長(zhǎng)風(fēng)那種豪宅下一線的水平，最多是分流一下大寧和長(zhǎng)風(fēng)的不要學(xué)區(qū)的購買力。

而桃浦和南大相比，如果用十年的視角去看，反而我覺得南大的成熟速度會(huì)更快，原因有二：

第一，南大的開發(fā)思路更像是中產(chǎn)社區(qū)的打造方式：

不談產(chǎn)業(yè)，單純看資源，南大這個(gè)區(qū)域地鐵直接過核心區(qū)，商業(yè)、學(xué)校給你配好，高品質(zhì)住宅商品房連片開發(fā)，中環(huán)北抬后板塊基本沒有短板。

本身南大就脫胎于成熟居住區(qū)上大板塊，本地的購買力的支撐足夠，也比較好形成完整的置換鏈條，保證板塊在下行市場(chǎng)的流通性安全。

相比之下，桃浦的這批被中央公園分開的住宅區(qū)，就顯得有點(diǎn)尷尬了。

商業(yè)不出彩，地鐵不直穿核心區(qū)，公園分割了板塊的人流，讓整個(gè)板塊確實(shí)是顯得有些荒涼。

關(guān)鍵是板塊也沒啥本地人，本地購買力支撐也比較弱。

第二，從產(chǎn)業(yè)業(yè)這個(gè)角度來看，因?yàn)槟洗髮儆诋?dāng)下寶山最重點(diǎn)打造的區(qū)域，排在一號(hào)位，而桃浦在普陀可能要排在真如之后。

實(shí)地的產(chǎn)業(yè)落地情況，目前我們調(diào)研的體感也是南大這個(gè)區(qū)域的聲量會(huì)大一點(diǎn)。

不過這個(gè)維度其實(shí)很難快速下定論，可能十年的視角，或許桃浦后續(xù)會(huì)快速起飛。

只不過可以明確的是：

南大至少當(dāng)下的開發(fā)思路是更像宜居中產(chǎn)社區(qū)的，價(jià)格也沒有透支板塊潛力。

南大的崛起還能直接帶飛整個(gè)上大板塊，讓曾經(jīng)和南翔難分伯仲的上大板塊，未來高度超越南翔。

這個(gè)角度看，南大的階層躍遷是肯定的了。

而如果桃浦開發(fā)的非常順利，對(duì)于南大肯定是帶飛的；

如果桃浦沒有那么順利，可能價(jià)格體系還要靠崛起的南大板塊支撐，總之是百利而無一害的。

從這兩個(gè)層面看，南大板塊的樓市崛起也算是個(gè)必然。

當(dāng)然，能級(jí)提升、崛起的板塊不止這四個(gè)。

篇幅有限，后面我們會(huì)繼續(xù)推文分析，感謝您的關(guān)注。