上海樓市上演了最詭異的一幕：一邊成交火熱一邊持續(xù)下跌。

量在價(jià)先鐵律徹底失效。

10月份二手房網(wǎng)簽18483套，不算低。

如果沒有國(guó)慶節(jié)10月能破兩萬套。

10月底成交翹尾，周中都恢復(fù)到700套以上。

誰看到這數(shù)據(jù)都不會(huì)很悲觀，大家實(shí)打?qū)嵉脑谫I入。

甚至掛牌量都在不斷下滑，賣掉的房子比新掛牌的更多。

然而房?jī)r(jià)卻一路下跌。

網(wǎng)簽價(jià)下跌，鏈家成交價(jià)下跌，微觀層面感受更深，原來堅(jiān)挺的大寧、古美也在補(bǔ)跌。

到底是誰還在買房？還要多久才能穩(wěn)住房?jī)r(jià)？

“我知道哪個(gè)小區(qū)最適合我，不需要你告訴我，我只想知道什么時(shí)候抄底，現(xiàn)在買了還會(huì)不會(huì)跌”。

最近接到太多這種咨詢。

我可以明確地告訴大家，我不知道。

不僅我不知道，我相信沒人知道。

但凡有人說他知道，他大概率是個(gè)騙子。

最有話語權(quán)的是經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他們也不知道。

他們連股市都猜不對(duì)，經(jīng)濟(jì)學(xué)家炒股虧錢的多了去了。他們就能猜對(duì)樓市？

體制內(nèi)的智囊也猜不到，去年提出止跌回穩(wěn)，緊跟著智囊團(tuán)出了措施。

到現(xiàn)在也沒達(dá)到預(yù)期。

這些人都不知道，江湖專家的話就別信了，都是博眼球。

很多人講你不懂，房?jī)r(jià)有規(guī)律的，可以量化分析。

合理房?jī)r(jià)可以用租金回報(bào)率、可以用房?jī)r(jià)收入比計(jì)算。

那么請(qǐng)問合理租金回報(bào)率是多少？合理房?jī)r(jià)收入比是多少？

多了解一下上海樓市你就知道，用房租衡量房?jī)r(jià)，沒太大意義。

做金融的朋友喜歡這個(gè)指標(biāo)，能量化，可以使報(bào)告很漂亮，顯得很專業(yè)。

類比成股票市盈率大家也好理解。

但是租金和房?jī)r(jià)的關(guān)系，不能簡(jiǎn)化成股票市盈率。

股票只是為了賺錢，每股能帶來的收益跟股價(jià)存在量化關(guān)系，市盈率有參考意義。

這個(gè)過程目的只有一個(gè)，就是為了賺錢。

租金回報(bào)率卻不是，租房和買房是兩個(gè)獨(dú)立客群，獨(dú)立決策，獨(dú)立定價(jià)。

現(xiàn)在上海能買房的，幾乎都是結(jié)婚、生子。租房的，單身比較多。

貝殼在奉賢開發(fā)了一個(gè)樓盤，套均總價(jià)400萬，妥妥的剛需盤。

看房客戶中已婚占比就高達(dá)87%，改善項(xiàng)目可能更多。

租客多是單身，前幾天還鬧出一個(gè)新聞，自如公寓的租客生孩子了，被趕出公寓。

盡管帶孩子租房的也有不少，中國(guó)人還是習(xí)慣大學(xué)畢業(yè)后租房，結(jié)婚生子時(shí)買房。

兩個(gè)獨(dú)立人群，兩個(gè)獨(dú)立產(chǎn)品，定價(jià)有什么好比的呢？

就現(xiàn)在的上海市場(chǎng)，租房的人，很少因?yàn)樽饨鹕仙?、房?jī)r(jià)下跌去買房。

正在買房的人，也不會(huì)因?yàn)樽饨鹣碌⒎績(jī)r(jià)上升轉(zhuǎn)而租房。

實(shí)際上現(xiàn)在房?jī)r(jià)下跌，租客轉(zhuǎn)買房的并沒有增加。

買房、租房是兩個(gè)獨(dú)立決策，定價(jià)有什么好比的呢？

少數(shù)人確實(shí)可能在糾結(jié)買房還是租房，他肯定也不是簡(jiǎn)單算算租金和房?jī)r(jià)。

因?yàn)橘I房不僅能提供居住價(jià)值，還有很多情緒價(jià)值。

不管怎樣你得承認(rèn)，在現(xiàn)在的上海，租房三十年，和住自己的房子三十年，體驗(yàn)完全不同。

當(dāng)然租金、房?jī)r(jià)毫無關(guān)系嗎？也不能說那么絕對(duì)。

租金低到忽略不計(jì)，那環(huán)二也不買房，先租一套湯臣一品看看江景。

只能說現(xiàn)在的價(jià)格體系下，租金和房?jī)r(jià)關(guān)系不大。

退一萬步講，租金和房?jī)r(jià)有關(guān)系了，那合理的租金回報(bào)率是多少？

這方面的研究太多，幾乎都是參考國(guó)外，或者參考房貸利率。

其實(shí)都沒太大意義。

且不說各個(gè)國(guó)家房屋持有成本不同，每個(gè)民族對(duì)居住的理念不同、社會(huì)文化不同，愿意在買房、在租房上花的錢差距很大。

恩格爾系數(shù)用來反映生活水平，在廣州就不太合理，廣州人太愛吃了，餐飲支出比例更高。

但你不能說廣州人窮。

房?jī)r(jià)收入比就更搞笑。

一提收入都是工資四五千，一提房?jī)r(jià)都是幾千萬。

其實(shí)上海房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)很合理了。

2024年上海平均工資12434元/月，夫妻兩個(gè)人加起來2.5萬，不低了。

12434元工資，公積金得交1740元，夫妻雙方3480元。

如果他們公積金貸款90萬，每個(gè)月只用還3371元，完全不動(dòng)用工資。

想買好點(diǎn)的房子，首付再付50萬，商貸再加160萬，可以買300萬的房子。

實(shí)際承擔(dān)月供6788元。

月收入2.5萬，拿6788元出來還貸款，壓力不大吧。

有人說300萬買不到什么好房子。

你就一個(gè)平均工資，要啥好房子。

上海九月份成交套數(shù)排名

上海成交最多的20個(gè)小區(qū)，套均總價(jià)166萬。

成交最多的小區(qū)恒裕嘉園，到金橋地鐵站只要16分鐘。

花200萬就能在這買套兩房，77.1平。

對(duì)于金橋上班的年輕夫妻而言，可以了吧？

你上班不在金橋也沒事，顧村、江橋、泗涇、魯匯，東西南北200多萬都買得到。

你說都是動(dòng)遷房，品質(zhì)不高是吧？

對(duì)，你說對(duì)了，上海樓市的問題就是房子太差。

房地產(chǎn)1998年開始搞，到現(xiàn)在才27年，本來就沒蓋太多好房子。

2015-2024年，上海共計(jì)提供商品房78.9萬套，上海住宅共計(jì)900萬套。

意思是上海次新房只有10%不到，這里面還有很多都在五大新城。

都想買外環(huán)內(nèi)次新房，但是沒有啊，沒幾個(gè)新小區(qū)。

天天跟國(guó)外比房?jī)r(jià)，人家搞了上百年了，好房子、大房子肯定比我們多。

你可以嫌上海的房子破，不能嫌上海房子貴。

送外賣勤快點(diǎn)一個(gè)月能賺8000-10000，夫妻兩個(gè)人1.5萬是有的。

能買房了，哪個(gè)外賣員說買不起上海的房子找我，我?guī)湍阗I。

能讓外賣員買得起房的一線城市，是不是只有中國(guó)？

我們更要鼓勵(lì)zf、鼓勵(lì)開發(fā)商多建好房子，好房子多了你才能住上滿意的房子。

而不是降價(jià)，房?jī)r(jià)降到1萬/平，也不能讓人人都住上外環(huán)內(nèi)次新房。

不是不想，而是沒有。

寫到這肯定有人說平均工資沒意義，都是被高收入群體拉高的。

房?jī)r(jià)也一樣啊，也是被豪宅拉高了，上半年上海新房套均總價(jià)1007萬，所以大家才覺得貴。

低收入者會(huì)拿自己工資，對(duì)比被拉高的房?jī)r(jià)，才有房?jī)r(jià)太貴的錯(cuò)覺。

租金回報(bào)率、房?jī)r(jià)收入比沒太大意義。

有些人天天提這些數(shù)據(jù)，你看他買房是按這個(gè)出價(jià)的嗎？

有誰給房東還價(jià)是按照租金回報(bào)率、房?jī)r(jià)收入比算出來的價(jià)格？

尚海灣豪庭134平兩房租金2萬左右，按3%的租金回報(bào)率，合理房?jī)r(jià)是800萬左右。

但是9月17日這個(gè)客戶，只談了10萬下來，1640萬買到了。

他為什么不按照800萬還價(jià)？

這個(gè)買家傻嗎？是個(gè)例嗎？

不是，現(xiàn)在每個(gè)月都有小兩萬套成交，有小兩萬個(gè)家庭不按租金回報(bào)率出價(jià)。

環(huán)二從業(yè)十幾年，沒見過一個(gè)人按租金回報(bào)率、房?jī)r(jià)收入比出價(jià)。

大家怎么出價(jià)的？

先看看市場(chǎng)情況，問問中介最近房?jī)r(jià)怎么走。

很容易得出結(jié)論，房?jī)r(jià)還在跌，數(shù)據(jù)在那擺著。

那就看看上套成交，同戶型之前成交1700萬，那我只出1640萬。

現(xiàn)在幾乎所有的二手房買家，出價(jià)都要低于上一套，原因也很簡(jiǎn)單，房?jī)r(jià)在跌。

我出價(jià)比上一套高，那不是漲了嗎，誰會(huì)這么傻。

可怕的是，目前買方、賣方、中介都認(rèn)為房?jī)r(jià)在跌，都能接受成交價(jià)低于上一套。

這一套成交了，小區(qū)房?jī)r(jià)創(chuàng)新低，下一套在這基礎(chǔ)上再談60萬。

反映在宏觀，就是房?jī)r(jià)螺旋下降。

真實(shí)的市場(chǎng)就這么奇葩，大家根據(jù)過去的行情，做出當(dāng)下決策，影響未來趨勢(shì)。

房子應(yīng)該值多少錢，沒人知道，也沒人關(guān)心，反正下跌行情，成交一套比一套低。

房?jī)r(jià)下跌的原因，就是房?jī)r(jià)下跌。

漲起來也一樣，所有數(shù)據(jù)都顯示在漲，上套成交1700萬，下一套房東底價(jià)就提到1800萬。

你不接受？分分鐘大量數(shù)據(jù)扔給你，房?jī)r(jià)在漲啊，我加價(jià)不應(yīng)該嗎？

歷史上所有房?jī)r(jià)波動(dòng)都是如此，房?jī)r(jià)上漲的原因就是房?jī)r(jià)上漲。

漲到一定程度，要么政策打壓，要么無房可售，趨勢(shì)就掉頭向下。

大家出價(jià)都不按照合理定價(jià)，你再計(jì)算合理房?jī)r(jià)有意義嗎？

能改變大家出價(jià)的，是上套成交價(jià)，是房?jī)r(jià)行情。

行情這東西，玄學(xué)，跟股票一樣，很多時(shí)候甚至是博傻。

股市還有點(diǎn)規(guī)律，莊家、大戶、主力多少有些操縱能力。

樓市全是散戶，最牛投資客某神，持倉(cāng)頂多兩位數(shù)，相對(duì)于市場(chǎng)也是一粒塵埃。

幾十萬幾百萬的散戶心態(tài)什么時(shí)候反轉(zhuǎn)，上帝都要思考五分鐘。

專家都預(yù)測(cè)不對(duì)股市，你指望他們預(yù)測(cè)對(duì)樓市？

說回文初的數(shù)據(jù)，成交量很高。

買方、賣方、中介、專家都極度悲觀，所有人對(duì)房?jī)r(jià)上漲都失去了信心。

這個(gè)時(shí)候還有這么多成交，說明什么？

說明需求還在，而且很旺盛。

房?jī)r(jià)為什么不漲？因?yàn)檫€在下跌。