隨著住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確提出推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn) “所見(jiàn)即所得”，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正迎來(lái)歷史性轉(zhuǎn)型。從湖南平江、河南信陽(yáng)到湖北荊門，多地密集落地現(xiàn)房銷售政策，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示 2024 年現(xiàn)房銷售占比已達(dá) 30.84%，較 2020 年的 12.7% 實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。這場(chǎng)以告別 “樓花” 預(yù)售制為核心的變革，不僅回應(yīng)了購(gòu)房者對(duì)權(quán)益保障的迫切需求，更重塑了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯，成為推動(dòng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵引擎，堪稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)最具深遠(yuǎn)意義的利好信號(hào)。

城市 / 省份

政策出臺(tái)時(shí)間

核心實(shí)施要求

配套支持措施

政策特點(diǎn)

河南省信陽(yáng)市

2025 年 7 月 25 日（正式印發(fā)）

新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售；新取得施工許可證的項(xiàng)目，需主體封頂方可申報(bào)預(yù)售許可

無(wú)明確專項(xiàng)補(bǔ)貼，通過(guò)嚴(yán)控預(yù)售條件降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

執(zhí)行力度強(qiáng)，“一律” 要求體現(xiàn)全面推進(jìn)決心，覆蓋中心城區(qū)全部新出讓土地項(xiàng)目

湖北省荊門市

2025 年 7 月 1 日

2026 年 1 月 1 日起，新出讓土地開(kāi)發(fā)的商品房原則上實(shí)行現(xiàn)房銷售；2025 年 8 月 1 日后取得施工許可證的項(xiàng)目，需主體結(jié)構(gòu)封頂方可預(yù)售

優(yōu)先對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊推行現(xiàn)房銷售模式，政策有效期 1 年

采用 “分步過(guò)渡” 策略，設(shè)緩沖期避免市場(chǎng)波動(dòng)，“新老有別” 兼顧存量與增量項(xiàng)目

湖南省平江縣

2025 年 11 月

新出讓土地上的新建商品房項(xiàng)目，需竣工驗(yàn)收后才可啟動(dòng)銷售

提供分期辦理規(guī)劃許可、配套同步建設(shè)、行政事業(yè)性收費(fèi)減半、土地價(jià)格優(yōu)惠等七大獎(jiǎng)勵(lì)

湖南首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售的縣城，聚焦 “好房子” 建設(shè)，通過(guò)多重獎(jiǎng)勵(lì)降低房企轉(zhuǎn)型壓力

山東省

2025 年初

未明確全面推行現(xiàn)房銷售，重點(diǎn)支持現(xiàn)房銷售模式

購(gòu)買現(xiàn)房申請(qǐng)住房公積金貸款，最高貸款額度可提高 10% 以上

從需求端發(fā)力，以金融政策激勵(lì)現(xiàn)房消費(fèi)，政策靈活性強(qiáng)

海南省

2020 年 3 月

全省范圍內(nèi)統(tǒng)一實(shí)施現(xiàn)房銷售制度，覆蓋所有新建商品房項(xiàng)目

無(wú)專項(xiàng)配套獎(jiǎng)勵(lì)，通過(guò)省級(jí)層面制度約束推進(jìn)

全國(guó)首個(gè)省級(jí)現(xiàn)房銷售政策，先行先試為后續(xù)各地提供經(jīng)驗(yàn)參考

合肥 / 鄭州 / 長(zhǎng)沙

2022 年末起

選取部分商品房項(xiàng)目開(kāi)展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，

政策演進(jìn)：從試點(diǎn)探索到全國(guó)推進(jìn)的制度變革

我國(guó)商品房預(yù)售制自上世紀(jì) 90 年代從香港引入，在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展期發(fā)揮了重要作用，幫助房企快速回籠資金、擴(kuò)大開(kāi)發(fā)規(guī)模。但隨著市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，預(yù)售制引發(fā)的交付風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量糾紛等問(wèn)題日益凸顯，“爛尾樓”“貨不對(duì)板” 等現(xiàn)象嚴(yán)重影響市場(chǎng)信心。在此背景下，現(xiàn)房銷售從局部試點(diǎn)逐步走向全國(guó)推進(jìn)，政策演進(jìn)呈現(xiàn)清晰脈絡(luò)。

自 2022 年末以來(lái)，全國(guó)已有超 30 個(gè)?。ㄊ校┰圏c(diǎn)現(xiàn)房銷售或出臺(tái)相關(guān)支持政策。合肥、鄭州、長(zhǎng)沙等城市率先開(kāi)展部分項(xiàng)目試點(diǎn)，贛州、九江、山東等地則通過(guò)延長(zhǎng)土地出讓金繳納期限、提供契稅補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等配套措施，為現(xiàn)房銷售鋪路。2025 年成為現(xiàn)房銷售政策落地的關(guān)鍵年份，河南信陽(yáng)明確新出讓土地項(xiàng)目 “一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”，湖北荊門提出 2026 年起新出讓土地項(xiàng)目原則上現(xiàn)房銷售，湖南平江成為省內(nèi)首個(gè)全面推行現(xiàn)房銷售的縣城，形成 “多點(diǎn)開(kāi)花、梯度推進(jìn)” 的政策格局。

中央層面的定調(diào)為這場(chǎng)變革提供了核心支撐。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》一文中明確，要改革完善商品房銷售制度，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的則需規(guī)范資金監(jiān)管。這一表述標(biāo)志著現(xiàn)房銷售已從地方探索上升為國(guó)家層面的制度改革方向，“十五五” 時(shí)期逐步推進(jìn)現(xiàn)房銷售成為行業(yè)共識(shí)。

多維利好：重構(gòu)房地產(chǎn)市場(chǎng)生態(tài)

購(gòu)房者：權(quán)益保障邁入 “所見(jiàn)即所得” 時(shí)代

對(duì)購(gòu)房者而言，現(xiàn)房銷售是最直接的權(quán)益保障。在預(yù)售模式下，購(gòu)房者需支付全額房款或高額首付，卻要面臨長(zhǎng)達(dá)數(shù)年的等待，期間可能遭遇項(xiàng)目爛尾、規(guī)劃變更、質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等多重風(fēng)險(xiǎn)。而現(xiàn)房銷售模式中，房屋實(shí)體已完全建成，購(gòu)房者可實(shí)地查看房屋質(zhì)量、戶型布局、小區(qū)配套等實(shí)際情況，直觀判斷房屋是否符合預(yù)期。

政策配套進(jìn)一步降低了購(gòu)房成本，山東等地明確購(gòu)買現(xiàn)房的公積金貸款額度可提高 10% 以上，九江等多地對(duì)現(xiàn)房購(gòu)房者給予契稅補(bǔ)貼，讓購(gòu)房者在規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)享受實(shí)際優(yōu)惠。湖北省荊門市的城控?易居苑項(xiàng)目作為現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，開(kāi)盤當(dāng)天 106 套房源全部售罄，印證了市場(chǎng)對(duì)現(xiàn)房產(chǎn)品的強(qiáng)烈需求。這種 “即買即住、風(fēng)險(xiǎn)可控” 的購(gòu)房體驗(yàn)，將有效釋放積壓的購(gòu)房需求，重塑市場(chǎng)消費(fèi)信心。

房企：從規(guī)模擴(kuò)張到品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的轉(zhuǎn)型契機(jī)

現(xiàn)房銷售對(duì)房企提出了全新挑戰(zhàn)，卻也成為行業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的催化劑。與預(yù)售模式下 “賣圖紙” 就能回籠資金不同，現(xiàn)房銷售要求房企自行籌集資金完成項(xiàng)目建設(shè)直至竣工交付，資金回籠周期拉長(zhǎng)，對(duì)企業(yè)資金實(shí)力和融資能力提出更高要求。短期來(lái)看，部分中小房企可能面臨資金壓力增大的困境，但長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，這種模式將倒逼行業(yè)回歸本質(zhì)。

現(xiàn)房銷售讓產(chǎn)品品質(zhì)成為核心競(jìng)爭(zhēng)力，房企必須在設(shè)計(jì)規(guī)劃、建材選用、施工質(zhì)量、配套建設(shè)等方面下足功夫，才能贏得市場(chǎng)認(rèn)可。這將推動(dòng)房企從過(guò)去的 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)” 規(guī)模擴(kuò)張模式，轉(zhuǎn)向 “重產(chǎn)品、重服務(wù)” 的品質(zhì)發(fā)展模式。具備強(qiáng)產(chǎn)品力、高品牌影響力和穩(wěn)健資金鏈的房企將獲得更大發(fā)展機(jī)遇，而實(shí)力薄弱、依賴預(yù)售回款的企業(yè)可能被市場(chǎng)淘汰，最終實(shí)現(xiàn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰和資源優(yōu)化配置。

行業(yè)：構(gòu)建供需平衡的高質(zhì)量發(fā)展新格局

現(xiàn)房銷售對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響遠(yuǎn)超銷售模式本身，將推動(dòng)行業(yè)生態(tài)的全面重構(gòu)。在庫(kù)存量大的城市和區(qū)域，推進(jìn)現(xiàn)房銷售有助于控制新增供應(yīng)規(guī)模，加快存量庫(kù)存去化，改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，緩解產(chǎn)能過(guò)剩壓力。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024 年現(xiàn)房銷售面積同比增長(zhǎng) 19.1%，2025 年前三個(gè)月占比進(jìn)一步提升至 36%，現(xiàn)房銷售占比的持續(xù)提高正在優(yōu)化市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)。

同時(shí)，現(xiàn)房銷售將工程質(zhì)量置于公開(kāi)監(jiān)督之下，有效減少偷工減料、違規(guī)建設(shè)等問(wèn)題，促進(jìn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化發(fā)展。隨著配套政策的不斷完善，適用于現(xiàn)房銷售模式的融資制度逐步建立，房企資金壓力將得到緩解，行業(yè)發(fā)展的穩(wěn)定性和可持續(xù)性顯著增強(qiáng)。這種 “去杠桿、提品質(zhì)、優(yōu)結(jié)構(gòu)” 的變革，正是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的核心內(nèi)涵，將推動(dòng)行業(yè)擺脫周期性波動(dòng)依賴，走向長(zhǎng)期健康發(fā)展。

挑戰(zhàn)與應(yīng)對(duì)：平穩(wěn)過(guò)渡需政策協(xié)同發(fā)力

盡管現(xiàn)房銷售的長(zhǎng)期利好明確，但全面推進(jìn)過(guò)程中仍面臨諸多挑戰(zhàn)，需要政策層面精準(zhǔn)把控、協(xié)同發(fā)力。對(duì)房企而言，資金壓力是短期內(nèi)最突出的問(wèn)題，現(xiàn)房銷售模式下，企業(yè)需承擔(dān)更長(zhǎng)周期的資金占用成本，若融資渠道不暢，可能導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)放緩甚至停滯。這就需要金融部門配合出臺(tái)支持政策，拓寬房企融資渠道，合理延長(zhǎng)貸款期限，降低融資成本，為企業(yè)轉(zhuǎn)型提供資金保障。

從市場(chǎng)供給來(lái)看，現(xiàn)房銷售可能導(dǎo)致短期內(nèi)新房供應(yīng)量階段性減少，尤其是在庫(kù)存較低的城市，可能引發(fā)供需失衡。因此，各地推進(jìn)現(xiàn)房銷售需堅(jiān)持 “因地制宜、循序漸進(jìn)” 的原則，庫(kù)存量大的城市可加快推進(jìn)節(jié)奏，庫(kù)存不足的地區(qū)則需精準(zhǔn)把控力度，避免影響市場(chǎng)穩(wěn)定。河南信陽(yáng)、湖北荊門等城市采用 “新老有別” 的過(guò)渡政策，為存量項(xiàng)目預(yù)留調(diào)整空間，這種做法值得推廣。

此外，相關(guān)配套制度的完善也至關(guān)重要。要進(jìn)一步規(guī)范現(xiàn)房銷售的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和流程，明確房屋質(zhì)量責(zé)任劃分，建立健全售后服務(wù)體系，讓購(gòu)房者權(quán)益得到全鏈條保障。同時(shí)，需加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，及時(shí)跟蹤現(xiàn)房銷售推進(jìn)過(guò)程中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，動(dòng)態(tài)優(yōu)化政策措施，確保改革平穩(wěn)過(guò)渡。

結(jié)語(yǔ)：利好落地開(kāi)啟行業(yè)新周期

告別 “樓花” 時(shí)代、推進(jìn)現(xiàn)房銷售，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到新階段的必然選擇，更是兼顧短期市場(chǎng)穩(wěn)定與長(zhǎng)期高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵舉措。這一變革不僅從根本上防范了交付風(fēng)險(xiǎn)，保障了購(gòu)房者合法權(quán)益，更推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型發(fā)展，優(yōu)化了行業(yè)供需結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入持久動(dòng)力。

隨著中央部委政策的明確引導(dǎo)和地方配套措施的逐步完善，現(xiàn)房銷售將成為未來(lái)商品房銷售的主流模式，房地產(chǎn)行業(yè)將徹底告別依賴預(yù)售的粗放發(fā)展階段，進(jìn)入 “品質(zhì)為王、穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)” 的新周期。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這意味著更安全的購(gòu)房環(huán)境和更優(yōu)質(zhì)的住房產(chǎn)品；對(duì)于房企而言，這是實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級(jí)、增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力的歷史機(jī)遇；對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這將推動(dòng)形成供需平衡、風(fēng)險(xiǎn)可控、良性循環(huán)的高質(zhì)量發(fā)展格局。

這場(chǎng)深刻的制度變革，正是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最堅(jiān)實(shí)的利好。隨著改革的持續(xù)深化，房地產(chǎn)行業(yè)將更好地發(fā)揮 “住有所居” 的民生保障功能，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展提供有力支撐，一個(gè)更健康、更可持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在加速到來(lái)。