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譚浩俊

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據(jù)澎湃新聞報道，近日出版的《〈中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》中，刊登了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹題為《推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》的署名文章。倪虹表示，要改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險；繼續(xù)實行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實維護(hù)購房人合法權(quán)益。

現(xiàn)實生活中，有些名詞很新鮮，是隨著經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、經(jīng)濟(jì)生活豐富、尤其是進(jìn)入互聯(lián)網(wǎng)時代而誕生的，是真正的新名詞。有些則是看似新鮮，實則很古老。譬如現(xiàn)房銷售，要論歷史，恐怕已經(jīng)很長很長。

在古時候，可能沒有現(xiàn)在這樣的大興土木，也沒有現(xiàn)在這樣的發(fā)展房地產(chǎn)市場，但是，買賣房屋也是常有的事。那時的房屋買賣，都是現(xiàn)貨交易，亦即必須把房子建好后再出售，甚至建成很長時間后再出售，而不可能出現(xiàn)預(yù)售、期房等方面的概念。因此，也不存在建房者跑路、爛尾等方面的問題。

但是，現(xiàn)在不一樣，本應(yīng)當(dāng)很正常的一手交錢、一手交貨，卻變成了先交錢、再等貨，居民要把東拼西湊聚集起來的錢，先交到開發(fā)商手里，然后再等待開發(fā)商慢慢把房子建好后，交到購房者手里。有良心的開發(fā)商，會在約定的時間內(nèi)交房，且交出質(zhì)量合格的房。沒良心的開發(fā)商，不僅不能在約定時間內(nèi)交房，有的還拿錢跑路了，讓房子爛了尾。即便交房，質(zhì)量方面也存在很大問題。

出臺這種政策者，也有自己的理由。在房地產(chǎn)市場放開的初期，各方面的資金都比較緊張，讓購房者先掏錢，可以幫助開發(fā)商減輕融資負(fù)擔(dān)。這就奇怪了，沒錢當(dāng)什么開發(fā)商呀。生產(chǎn)產(chǎn)品，不就是應(yīng)當(dāng)先把產(chǎn)品生產(chǎn)好，然后一手交錢、一手交貨嘛。既然政策上允許，自然，也就讓無良者有機(jī)可乘了，許家印們也就有了“用武之地”了。

直到地方政府被爛尾、跑路等弄得筋疲力盡了，開始思考預(yù)售、期房等存在的問題了。于是，古老而新鮮的“現(xiàn)房銷售”概念，也就來到了廣大居民的面前。只是，這個名詞，對絕大多數(shù)購房者來說，都是苦澀的，是帶著淚水的。如果不是“現(xiàn)房銷售”的概念到現(xiàn)在才出來，買房的速度會慢一點，住上新房的時間會晚一點，但面臨的風(fēng)險和壓力也會大大降低。

而所以同意現(xiàn)房改期房，最主要的也不是為了解決廣大居民的住房問題，而是地方政府的政績問題。因為，房地產(chǎn)業(yè)對政績的拉動效應(yīng)實在太大了，產(chǎn)生政績的爆發(fā)力實在太強(qiáng)了。可以這樣說，沒有一個地方官員不把房地產(chǎn)當(dāng)作是自己仕途的最重要抓手。自然，也就不會考慮未來的風(fēng)險，不會考慮購房者的利益，不會考慮房價可能會出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。

這就是今天為什么會把“現(xiàn)房銷售”當(dāng)作新名詞的主要原因之一，恰恰是，“現(xiàn)房銷售”成為新名詞的背后，是預(yù)售、期房留下的巨大的風(fēng)險隱患，那些率先推行現(xiàn)房銷售的地區(qū)，大多是被預(yù)售制和期房害苦了的，或周邊有被預(yù)售、期房害苦案例的地方。

根據(jù)中指研究院不完全監(jiān)測，自2022年末以來，全國已有超30個?。ㄊ校┰圏c現(xiàn)房銷售及出臺相關(guān)支持政策。其中，合肥、鄭州、長沙等地明確部分項目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點。而今年以來，湖北省荊門市、湖南省邵陽市、河南省信陽市、湖南省平江縣等也先后出臺文件，明確新房必須是現(xiàn)房銷售。

支持預(yù)售和期房，被稱作改革、創(chuàng)新，繼而很快在全國各地推開，成為當(dāng)時非常風(fēng)行的一種做法，并一直延續(xù)到現(xiàn)在。實施現(xiàn)房銷售，則成為各地加強(qiáng)管理的一種新舉措，成為相關(guān)職能部門的有擔(dān)當(dāng)、敢作為。無法知道，到底哪個方面才是真正的成績。

也許有人會說，一個年代有一個年代的做法。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的時候，采用預(yù)售和期房沒有錯，現(xiàn)在改現(xiàn)房銷售也沒錯。我們要說的是，這兩種方式都沒有錯，錯就錯在沒有進(jìn)退有序，張馳有度，預(yù)售和期房，到了一定時候，應(yīng)當(dāng)慢慢收縮，而不是無限擴(kuò)大。但是，地方政府為了政績，根本就不去考慮風(fēng)險，而是放任開發(fā)商擴(kuò)大債務(wù)，制造風(fēng)險，這才是最需要總結(jié)的地方。恰恰是，到了這個時候，就算推行現(xiàn)房銷售，也沒有多少居民愿意再去購房了，他們的錢，都被預(yù)售和期房套住了。特別是房貸倒掛者，別說買房，賣房也成了問題。

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作者｜譚浩俊

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