北京進(jìn)深 徐迪 隨著大興西紅門(mén)6038地塊的成交，11月土拍正式啟動(dòng)。

按照計(jì)劃，本月還將有5宗地塊完成出讓。

11月19日：東城祈年大街地塊、昌平未來(lái)科技城南區(qū)地塊；

11月25日：東四環(huán)的松榆里地塊、房山北廣陽(yáng)城臨鐵地塊；

11月27日，通州老城的九棵樹(shù)6017地塊。

這其中，朝陽(yáng)松榆里地塊早在掛牌之前，就已有房企對(duì)其發(fā)出招標(biāo)計(jì)劃。

10月17日，北京市公共資源交易服務(wù)平臺(tái)公告了兩則關(guān)于朝陽(yáng)區(qū)松榆里0410-0001地塊的招標(biāo)計(jì)劃，分別為施工和監(jiān)理。

招標(biāo)人為北京招泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

天眼查顯示，這家公司成立于2017年7月，現(xiàn)已更名為招商蛇口（濟(jì)南）置業(yè)有限公司，由青島招商海德置業(yè)發(fā)展有限公司100%持股，隸屬于招商蛇口。

招標(biāo)計(jì)劃顯示，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模12.7萬(wàn)平方米，其中：

施工招標(biāo)投資估算為12.63億元；而在監(jiān)理服務(wù)的招標(biāo)計(jì)劃里，投資估算為35億元。

后面這個(gè)數(shù)字，別說(shuō)是作為監(jiān)理費(fèi)用，就算是總包金額，也是匪夷所思的天價(jià)。

不知道招商蛇口對(duì)于這個(gè)項(xiàng)目有什么勁爆的想法。

當(dāng)然，這只是招標(biāo)計(jì)劃，或有失誤。但招商蛇口對(duì)松榆里地塊的競(jìng)拍意向，很確定了。

前置投拓是招商蛇口的一貫操作，朝棠攬閱和招商序都是拿地前就發(fā)了招標(biāo)計(jì)劃。

這么做一來(lái)?yè)屨奸_(kāi)發(fā)節(jié)奏，拿地后可立即開(kāi)工，縮短從開(kāi)發(fā)周期；

二來(lái)提升競(jìng)標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)力，在“帶方案競(jìng)買(mǎi)”“高品質(zhì)建設(shè)要求”地塊中，已有成熟方案更具優(yōu)勢(shì)。

《北京市“好房子”建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)》就明確提出：“支持開(kāi)發(fā)企業(yè)提前開(kāi)展方案研究，提升住宅品質(zhì)”。

松榆里地塊地處朝陽(yáng)核心區(qū)域，勢(shì)必會(huì)引來(lái)不少房企的競(jìng)爭(zhēng)。

招商蛇口提前備戰(zhàn)，情理之中。

近年來(lái)，除了與華潤(rùn)置地和中鐵聯(lián)合拿下的海淀朱房項(xiàng)目，招商蛇口基本只在城六區(qū)外布局，五環(huán)內(nèi)幾乎“寸土未得”。

今年3月，也曾與華潤(rùn)置地組成聯(lián)合體參與海淀樹(shù)村地塊的競(jìng)標(biāo)，但最終還是敗給了中海。

這次的松榆里項(xiàng)目，實(shí)在是最接近“城里”的一宗地。

地塊位于朝陽(yáng)區(qū)潘家園街道，地處東三環(huán)至四環(huán)正中間，西大望路沿線，緊鄰北工大西門(mén)地鐵站。

除了環(huán)線和臨鐵優(yōu)勢(shì)，松榆里地塊自身的綜合素質(zhì)分也非常高。

純住宅用地，占地2.89公頃，規(guī)劃地上建面8.08萬(wàn)㎡，容積率2.8，限高60米（局部80米），算是比較舒適宜居的密度。

地塊內(nèi)含1條南北向?qū)挾葹?.5 米的街坊路，納入土地出讓范圍。

另需建設(shè)用地面積約300㎡開(kāi)閉站一處，無(wú)償移交相關(guān)部門(mén)。

此外，項(xiàng)目建設(shè)方案需處理好與周邊現(xiàn)狀關(guān)系。用地西南角預(yù)留不低于現(xiàn)狀道路（約4米）的條件，保障南側(cè)居民消防及出行需求。

地塊位于11號(hào)線南側(cè)，考慮到地鐵建設(shè)時(shí)序處于遠(yuǎn)期，建議地塊臨近11號(hào)線一側(cè)做好兼容性設(shè)計(jì)，將地塊內(nèi)建筑劃定出結(jié)構(gòu)、功能的兼容區(qū)域，預(yù)留后續(xù)與11號(hào)線一體化結(jié)合的最大可能性，保證地鐵附屬靈活銜接。

同時(shí)應(yīng)酌情考慮因站點(diǎn)可能的位置變化而導(dǎo)致對(duì)項(xiàng)目的影響。

住宅地塊東側(cè)邊界中央須分別設(shè)置地上、地下小區(qū)人行出入口，其中地下出入口預(yù)留與街坊路、規(guī)劃文化用地之間的地下連接通道，凈寬不小于6 米。

緊鄰居住用地東側(cè)出入口建議設(shè)置小區(qū)公共建筑與公共空間，作為連接小區(qū)與規(guī)劃文化用地、地鐵站點(diǎn)的重要節(jié)點(diǎn)。

地下公共建筑須獨(dú)立或結(jié)合住宅樓棟設(shè)置豎向交通空間及無(wú)障礙設(shè)施，保障居民便捷使用。

鼓勵(lì)設(shè)置下沉庭院。下沉庭院可通過(guò)住宅地塊街坊路地下空間，實(shí)現(xiàn)與規(guī)劃文化用地聯(lián)通。

下沉庭院周邊宜布局配套公共設(shè)施，做好地上、地下空間、室內(nèi)外景觀滲透，提升環(huán)境品質(zhì)。

下沉庭院標(biāo)高應(yīng)與街坊路地下通道順暢連接，實(shí)現(xiàn)人流動(dòng)線無(wú)障礙銜接。

這也是北京首個(gè)在出讓文件中提到下沉庭院詳細(xì)設(shè)計(jì)要求的地塊。

松榆里地塊地形規(guī)整，東西長(zhǎng)而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產(chǎn)品。

按照戶(hù)均130㎡的剛改面積段，大約有600套房源，規(guī)模適中，開(kāi)發(fā)難度遠(yuǎn)低于祈年大街和永安里項(xiàng)目。

這個(gè)地段有做高端改善的潛力，畢竟也在CBD商圈輻射范圍內(nèi)，但板塊商業(yè)商務(wù)屬性相較于雙井、國(guó)貿(mào)還是差出幾個(gè)LEVEL的。

城市界面也不算特別好，破，但不荒。除了劃出的城改片區(qū)，其他的又沒(méi)到大批拆改的程度。

這就很難辦，當(dāng)然這也是城里舊改地塊的通病。

成熟住區(qū)，生活配套完善，但商業(yè)檔次不高，以眼鏡城、古玩城等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，缺乏吃喝玩樂(lè)購(gòu)一體的綜合商業(yè)。

整體來(lái)看更適合對(duì)地段和通勤要求比較高的剛改偏改善客群。

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