深圳樓市，真的開始扒底褲了。曾經(jīng)的片區(qū)神盤，沙井的博林君瑞，一套89平的房子，360萬就給賣了。你猜怎么著？直接干穿了2018年的開盤價。

這什么概念？就是你辛辛苦苦干了五六年，月供一分沒少還，結(jié)果到頭來，連本金都虧進(jìn)去了。旁邊的萬豐海岸城，地段好吧？配套牛吧？95平，也才400萬出頭。單價“3萬多”和“4萬出頭”這種詞，放在幾年前的深圳，尤其是在西部這種熱門片區(qū)，你敢想？

針對此事，有網(wǎng)友評論，沙井沒有一套房子值2萬/平以上。

有網(wǎng)友指出，08年沙井的房才三千左右一平米，現(xiàn)如今最多值五六千一平！

• 那如今深圳樓市大體情況如何呢？

我們先來看一組最新數(shù)據(jù)。截至2025年11月08日，深圳市二手房在售房源總量88,410套（住宅約76,916套），環(huán)比增長1.33‰，昨日掛牌338套（住宅275套），新房待售房源總量52,902套（住宅32,422套）。

11月7日二手房住宅成交量190套。近一周成交1,132套，環(huán)比增長3.95%，同比減少38.94%。近一月成交5,353套，環(huán)比增長48.90%，同比減少32.38%。本月累計1,132套，今年累計49,220套。

11月7日新房住宅成交量132套（現(xiàn)售44套），新房住宅認(rèn)購55套。近一周成交700套，環(huán)比減少10.60%，同比減少60.20%。近一月成交3,133套，環(huán)比增長14.26%，同比減少45.66%。本月累計700套，今年累計33,046套。今年上市新房住宅共30,451套。

更值得關(guān)注的是，最新市場數(shù)據(jù)顯示，深圳整體房價已回落至2016年2-3月水平，幾乎完全抹去了2015年那一輪漲幅。

這一數(shù)據(jù)意味著，早期購房的60后、70后群體依然保有可觀的投資浮盈，而恰好在2015年后步入購房階段的80后、90后，則成為這輪市場調(diào)整中受影響最深的群體。

從各片區(qū)表現(xiàn)來看，深圳樓市正在經(jīng)歷一場劇烈的價值重估。

南山區(qū)作為深圳的產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，展現(xiàn)出最強(qiáng)的抗跌能力，整體房價維持在2018年中水平。該區(qū)域的購房邏輯始終建立在堅實的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上，并非簡單的思維定勢。

不過，即便在南山內(nèi)部，市場熱度也高度集中在少數(shù)幾個網(wǎng)紅樓盤，形成明顯的分化格局。

據(jù)行舟地產(chǎn)9月數(shù)據(jù)顯示，后海、科技園等核心地段的標(biāo)桿項目仍然保持較高的成交活躍度，而其他非核心區(qū)域的房源則面臨較大的去化壓力。

龍華區(qū)的市場表現(xiàn)可謂冰火兩重天，整體價位已回落至2016年3-5月水平。

該區(qū)域在交通和城建方面的短板制約了整體發(fā)展，但近年來學(xué)位資源的快速提升，讓紅山、北站等板塊展現(xiàn)出相對抗跌的特性。特別是深高北學(xué)區(qū)板塊，無論是漲幅還是抗跌性都位居龍華首位。

與此同時，深中龍華學(xué)校的崛起也帶動了蘋果園片區(qū)的發(fā)展，蘋果園也逆勢上漲。

值得注意的是，龍光玖悅臺等高品質(zhì)三房、四房產(chǎn)品依然備受追捧，而部分樓齡較老的兩房產(chǎn)品則已接近2015年的價格水平。北站南部的華潤超核潤府憑借深外龍大學(xué)區(qū)和優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力，成為片區(qū)內(nèi)的價格標(biāo)桿，租金和房價表現(xiàn)均十分堅挺。

寶安區(qū)的整體表現(xiàn)相對穩(wěn)健，目前價位維持在2017-2018年水平。寶安中心區(qū)作為關(guān)外地區(qū)的領(lǐng)頭羊，其地位依然穩(wěn)固。

特別值得關(guān)注的是，寶安中學(xué)海天學(xué)校在近期?？贾腥〉脙?yōu)異成績，但這一教育利好尚未充分體現(xiàn)在周邊房價中。碧海片區(qū)除學(xué)位資源相對薄弱外，其他配套正在不斷完善，飛機(jī)噪音等問題的影響正在逐步減弱。

龍崗區(qū)成為本輪調(diào)整中受影響最嚴(yán)重的區(qū)域，整體價位已回落至2015年7-9月水平。然而，片區(qū)內(nèi)部分化明顯，龍崗中心城和坂田兩大核心板塊展現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性。坂田憑借靠近福田的區(qū)位優(yōu)勢和完善的軌道交通規(guī)劃，未來發(fā)展?jié)摿捎^。同時，該區(qū)域教育資源的快速提升也值得關(guān)注，科技城外國語學(xué)校引領(lǐng)的學(xué)位軍團(tuán)正成為片區(qū)價值的重要支撐。

羅湖區(qū)作為傳統(tǒng)老城區(qū)，目前房價已跌至2015年7月水平。近期限購政策的松綁使該區(qū)域成為最大受益者，中海天鉆等標(biāo)志性樓盤的筍盤被快速消化。該區(qū)域的"學(xué)位四大天王"繼續(xù)發(fā)揮價值支撐作用，200-300萬的總價門檻為剛需購房者提供了難得的置業(yè)機(jī)會。

光明、坪山等新興片區(qū)由于開發(fā)時間較晚，市場數(shù)據(jù)相對不夠完整，但整體上都出現(xiàn)了跌破開盤價的情況。

綜合分析深圳各區(qū)域表現(xiàn)，可以清晰看到三個顯著特征：首先，擁有產(chǎn)業(yè)和學(xué)位雙支撐的板塊抗跌能力最強(qiáng)；其次，產(chǎn)品品質(zhì)和樓齡成為影響房價的重要因素；最后，市場正在經(jīng)歷一場深刻的價值重估，早期購房者與新晉購房者之間的財富差距進(jìn)一步拉大。

對于80后、90后這一代"新中產(chǎn)"而言，他們不僅面臨著職業(yè)環(huán)境的變化和未來的養(yǎng)老壓力，還要應(yīng)對首付積蓄被市場波動侵蝕的現(xiàn)實困境。這種代際差異的背后，既是市場周期的自然體現(xiàn)，也反映出深層次的社會經(jīng)濟(jì)變遷。

在當(dāng)下這個市場節(jié)點，購房者更需要理性分析各區(qū)域的實際價值，把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會，在分化的市場中尋找真正的價值洼地，如果選擇不對，可能半生的積蓄就打水漂了。

所以說，別信什么永遠(yuǎn)漲的神話。時代的一粒沙，落在普通人頭上，就是一座山。你以為你在買資產(chǎn)，風(fēng)向一變，它可能就成了壓死駱駝的最后一根稻草。

當(dāng)然，有人在恐慌，就有人在貪婪。有人在割肉離場，就有人覺得撿漏的機(jī)會來了。只是看著這些數(shù)字，心里五味雜陳。

它不再是冷冰冰的數(shù)字了，它背后是一個個家庭的資產(chǎn)負(fù)債表，是無數(shù)個咬著牙做出的決定。

對此，你怎么看呢？