最近來(lái)咨詢黃浦、徐匯老破小的客戶特別多。

很多粉絲也在后臺(tái)留言問(wèn)：老破小現(xiàn)在能不能買(mǎi)了？

我的感受是：跌慘的“老破小”，又成了市場(chǎng)上的香餑餑！

過(guò)去的幾個(gè)月，以徐教院附中為代表的掛戶口一房，已經(jīng)供不應(yīng)求。

我關(guān)注的像三林、北蔡、塘橋、南碼頭、宜川、仙霞等很多地方的老破小，都在加速去化。

尤其是一些稀缺的2房戶型，出來(lái)就被秒。

賣(mài)瘋了的老破小，本質(zhì)上還是價(jià)格到位了。

有些老破小的毛租金回報(bào)率已經(jīng)大于首套商貸利率。

老破小跌出性價(jià)比

房外房研究院統(tǒng)計(jì)關(guān)于學(xué)區(qū)溢價(jià)的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：

現(xiàn)在上海絕大多數(shù)的學(xué)區(qū)老破小，已經(jīng)不存在額外溢價(jià)。

普陀內(nèi)環(huán)的曹楊三村（蘭嶺園），39平的一房，現(xiàn)在掛牌價(jià)來(lái)到了155萬(wàn)。

這個(gè)小區(qū)對(duì)口九年一貫制的曹楊二中附屬學(xué)校。

在租賃市場(chǎng)，同戶型的1房，月租金4000元，年租金4.8萬(wàn)，租售比高達(dá)3.1%。

普陀區(qū)長(zhǎng)壽路一梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房，圣天地服務(wù)式公寓，租售比高達(dá)3.5%。

88萬(wàn)的控江四村，租售比高達(dá)4%。

老破小的毛租金回報(bào)率已經(jīng)大于首套商貸利率。

泡沫沒(méi)有了，成交量開(kāi)始大幅增加。

房外房研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2025年9月，上海300萬(wàn)以下二手房成交占比高達(dá)66.88%。

像高興花園、梅園三街坊、密云小區(qū)等，這些曾經(jīng)處在風(fēng)口浪尖的老破小，都成功實(shí)現(xiàn)了以價(jià)換量。

需求端的火爆，進(jìn)一步鞏固了老破小的價(jià)格。

從掛牌價(jià)來(lái)看，典型的老破小扎堆的板塊，如虹口曲陽(yáng)、徐匯萬(wàn)體館，近一年都沒(méi)怎么跌。

徐匯植物園、上海南站板塊，甚至有3-4%的漲幅。

這在如今艱難的市場(chǎng)環(huán)境中十分難得。

房外房研究院制圖

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哪里的老破小賣(mài)得最好？

當(dāng)然，老破小賣(mài)得好，也不代表所有地方的老破小都值得買(mǎi)。

近些年，老破小在上海樓市的話語(yǔ)權(quán)越來(lái)越弱。

未來(lái)好房子越造越多，存量二手房的廝殺只會(huì)更激烈。

所以建議大家買(mǎi)房時(shí)都有一個(gè)下家思維。

你要想一下以后你賣(mài)房的時(shí)候，這個(gè)房子好不好賣(mài)。

在戶型上，盡量選1-4樓，南北通的2房戶型。

40平以上的1房在市場(chǎng)上是非常難賣(mài)的。

在地段上，優(yōu)選市區(qū)那些老破小換手率高的板塊。

根據(jù)我們統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來(lái)看，近3個(gè)月老破小成交量最大的幾個(gè)區(qū)是浦東、楊浦、徐匯和靜安。

在這4個(gè)區(qū)里面，成交集中在世博、彭浦、中原、黃興公園、鞍山。

大家對(duì)于以上幾個(gè)板塊肯定都不陌生。

世博板塊，因世博會(huì)聞名，但卻沒(méi)吃到什么紅利。

如今板塊內(nèi)全是上鋼新村、上南新村、德州新村這種老破小片區(qū)。

板塊內(nèi)幾乎沒(méi)有住宅凈地，也沒(méi)有新房上市。

樓市價(jià)值無(wú)法通過(guò)新房錨定，只能依賴(lài)?yán)吓f存量房交易，形成“低總價(jià)-低品質(zhì)-低漲幅”的差循環(huán)。

但不可否認(rèn)，世博是一個(gè)地段極佳、交通發(fā)達(dá)的地方。

南邊是楊思前灘，對(duì)岸是徐匯濱江和黃浦世博濱江，東邊是北蔡。

周?chē)蝗焊秽彛陨砟芗?jí)也不低。

板塊有6/7/8/13四條地鐵線，未來(lái)還有19號(hào)線開(kāi)通。

這樣的地鐵密度，使得板塊內(nèi)的絕大多數(shù)小區(qū)都是地鐵房。

彭浦板塊，北上海第一洼地。

雖然在新靜安不受待見(jiàn)，但是論交通，彭浦沒(méi)得說(shuō)。

從彭浦到人廣，距離9.6公里，南北高架車(chē)程18分鐘，1號(hào)線直達(dá)只需20分鐘。

鞍山板塊，位于楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)，整個(gè)板塊不大，但是教育資源逆天，還有3條地鐵線貫穿。

地鐵覆蓋整個(gè)居民區(qū)，不到1公里范圍內(nèi)，可以到達(dá)多個(gè)站點(diǎn)。

黃興公園，楊浦第一代改善社區(qū)，后來(lái)新江灣城崛起，黃興公園就沒(méi)落了。

但是剛需自住，依然沒(méi)有任何問(wèn)題。

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老破小賣(mài)得快的原因

不難發(fā)現(xiàn)，以上老破小熱銷(xiāo)的板塊，都集中在中環(huán)內(nèi)。

地段好，配套全，是其最大的優(yōu)勢(shì)。

市區(qū)的核心地段，意味著下限非常高。

周邊頂級(jí)商圈、三甲醫(yī)院、地鐵、學(xué)校一應(yīng)俱全。

可以說(shuō)，買(mǎi)了老破小除了住的憋屈，在生活方式上能極致享受市區(qū)繁華。

這種成熟便利，是任何郊區(qū)新城都比不了的。

其次，租售比高。

市中心的老破小，雖然房齡很老，但租金回報(bào)率卻極高。

目前市面上很多100多萬(wàn)的老破小，又在內(nèi)環(huán)邊上，租金隨隨便便就是3500塊，年租金4.2萬(wàn)，租金回報(bào)率超3%，比定存銀行劃算多了。

降利率后疊加高租售比，還款壓力大幅縮減，甚至可以被租金覆蓋。

對(duì)于年輕上班族來(lái)說(shuō)，與其每個(gè)月把租金給房東，不如買(mǎi)一套屬于自己的房子。

二十多萬(wàn)首付就能上車(chē)，每個(gè)月公積金完全覆蓋房貸，壓力并不大。

第三，目前老破小已然實(shí)現(xiàn)超跌，總價(jià)足夠低。

現(xiàn)在上海的新房動(dòng)不動(dòng)千萬(wàn)級(jí)，外環(huán)外都要五六百萬(wàn)。

反觀老破小，價(jià)格已經(jīng)跌回十年前，總價(jià)甚至不要100萬(wàn)了。

降首付后超低門(mén)檻就能上車(chē)，還有市中心的面子加持。

很多年輕的剛需，都傾向于買(mǎi)一套老破小當(dāng)做階段性的過(guò)渡，上班生活都方便。

像北蔡這種67平的兩室一廳，南北通戶型，夫妻兩人加個(gè)孩子住都完全沒(méi)問(wèn)題。

第四，老破小房東都很誠(chéng)意。

市區(qū)老破小是本輪上海樓市最先下跌的產(chǎn)品。

跌跌不休三年多，房東心氣基本都磨沒(méi)了。

所以現(xiàn)在房東要價(jià)基本也都是貼著市場(chǎng)價(jià)走。

以至于老破小的租售比大幅度提升。

3%的已經(jīng)很普遍，高的甚至能達(dá)到4%以上。

小結(jié)

即便如此，我相信市面上有很多“老破小”依然很難賣(mài)。

這或許并不完全是市場(chǎng)的問(wèn)題，而是大多數(shù)房東根本不會(huì)賣(mài)房子。

老破小、老破大、次新房，不同的產(chǎn)品；

遠(yuǎn)郊、近郊、市區(qū)，不同的地段；

都需要不同的應(yīng)對(duì)策略。

尤其是現(xiàn)在市區(qū)老破小尚存需求端旺盛的窗口期，抓住機(jī)會(huì)賣(mài)房是非常有必要的。

行情不等人，機(jī)會(huì)窗口稍縱即逝。

如果你正在考慮出售市區(qū)的“老破小”，歡迎隨時(shí)聯(lián)系我。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見(jiàn)解，不構(gòu)成交易建議。

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