文中的望京高清圖片，可以文末加微信領(lǐng)取。

這篇文章系統(tǒng)講一下望京區(qū)域。

1、區(qū)域板塊拆分

望京算是北京最大的一個區(qū)域板塊，相當于三到四個板塊的合體，這樣我們把它拆分成四到五個板塊來看，就會變得簡單。

望京整個區(qū)域板塊拆分成：望京東、望京北、望京西、望京南、望京中五個區(qū)域。大家看下圖片：

這劃分之后，望京的區(qū)域板塊就變得更清晰。接下來我們一個板塊一個板塊來分析。

望京東，這個小板塊內(nèi)主要是改善商品房，從北往南分別是：北小河以北兩個小區(qū)，慧谷根園、果嶺里class，這兩個都是低密度，高總價，大改善盤 ；

北小河以南是大家常聽說的：慧谷陽光、寶星園、融科橄欖城、保利中央公園、國風(fēng)北京和上觀。還有一個大改善盤，遠洋萬和公館，高層，高總價，大面積。

望京北，這個小板塊的房源分為兩類：改善商品房和老房子。改善商品房有：上京新航線，東湖灣，華彩國際公寓，澳洲康都，北五環(huán)以外有臻園、金茂府、北緯四十度。

老房子有：望京花園東西區(qū)，麗澤西園，望馨花園。

望京中，主要分為兩大塊，南湖系列和望京西園系列。其中南湖分為：南湖中園和南湖東園；望京西園分為，望京西園一二三四區(qū)；再加上大西洋新城、夏都盈座等小區(qū)。更詳細的小區(qū)大家看圖即可，我盡量寫重點。

望京西，主要是花家地系列和一些商品房小區(qū)。其中，花家地分為，花家地西里、花家地北里、花家地小區(qū)、花家地南里等；重點商品房小區(qū)有：季景沁園、北京香頌、首開知語城、方舟苑等。

望京南要更簡單，主要是望花路的一些老小區(qū)和望京南地鐵口周邊的幾個商品房小區(qū)，重點是：朝廷公寓、嘉美風(fēng)尚、嘉潤花園等。

以上就是板塊的一個拆分，這樣大家在買房做選擇的時候，會更簡單一些。

2、按學(xué)區(qū)劃分

望京的學(xué)區(qū)從整個朝陽區(qū)來看，屬于整體的教育水平較好的板塊，區(qū)域內(nèi)的學(xué)校選擇比較多，但也不復(fù)雜。

望京的學(xué)區(qū)分為這幾類：陳經(jīng)綸分校（小學(xué)+初中）、望京實驗（小學(xué)+初中）、首師大附（小學(xué)+初中）、花家地實驗小學(xué)等。

陳經(jīng)綸中學(xué)分校是望京學(xué)區(qū)里名氣最大的，很多人買學(xué)區(qū)一般會重點考慮陳分。而陳分對應(yīng)的小區(qū)就是望京北板塊北五環(huán)以內(nèi)的區(qū)域，去掉望京花園。

望京實驗、首師大附，這兩個學(xué)區(qū)都屬于完全能拖底，而且大家覺得孩子在這上學(xué)不會有啥問題，區(qū)別在于，望京實驗對應(yīng)的普遍是改善商品房，總價更高；而首師大附對應(yīng)的小區(qū)普遍是老房子，總價更低。

花家地實驗小學(xué)就更簡單了，望京西花家地系列都可以上，花家地普遍是老破小，總價低，剛需上車的地方，對口一個很不錯的小學(xué)。初中有首師大附和94中。94中略差一些。

除去這幾個學(xué)區(qū)外，望京還有三帆中學(xué)（小學(xué)+初中），學(xué)校的口碑也還可以，對口小區(qū)重點是大西洋新城；望京西園系列（一二三區(qū)），對口的是白家莊小學(xué)分校，給孩子托底也沒問題；景山學(xué)校（小學(xué)加初中），望京北北五環(huán)以外的部分，都上這個，學(xué)校給孩子托底問題也不大。

望京的學(xué)區(qū)選擇比較多，不復(fù)雜，整體水平都不錯。

3，剛需、剛改、改善分別怎么買？

對于剛需來說，望京的重點盤集中在望京西的花家地和望京中的南湖中園東園。

花家地的房子已經(jīng)跌到200多萬了，剛需買房壓力不大；

花家地西里照片

對于剛改來說，重點盤集中在望京西園、望京花園、南湖等系列小區(qū)，兩居室300-400萬區(qū)間，500多萬可以買到不錯的三居。樓盤的樓齡普遍偏老，維護水平一般，但自住都可以滿足。

對于改善群體來說，望京重點考慮的區(qū)域集中在望京東和望京北，其次是望京西，以及望京中的大西洋新城。望京東和望京北一般是改善群體買望京的首選，如果對學(xué)區(qū)的要求更高，一般都會選擇望京北，如果要求不高，望京東和望京北會綜合考慮。

大西洋新城照片

望京西的幾個改善盤也不錯，季景沁園、北京香頌等，但區(qū)位及板塊熱度上，望京西都要比望京東和望京北弱一些，教育也相對差一些。大西洋新城也是改善群體考慮的重點盤。

4、深度分析——關(guān)于區(qū)域

我們把望京拆分的五大區(qū)域，如果綜合評價的話，望京東的整體區(qū)域品質(zhì)是最好的，區(qū)域品質(zhì)跟小區(qū)密度、小區(qū)品質(zhì)、商圈等有關(guān)。望京東的住宅普遍是改善住宅，整體品質(zhì)比較高，且望京東的小區(qū)數(shù)量不算少，連成片，相對集中，形成了一大片居住區(qū)，這種地方的居住體驗會更好一些。

望京東的學(xué)校，過去屬于普通水平，近幾年的評價越來越好，八十中集團的合并，清華附的落地，總體來說，這幾年的教育資源比過去更優(yōu)，教育的加持對于板塊來說是一個好事。

但望京東也有短板，從商圈屬性來說，望京東的商場檔次一般，活力不夠，底商的小商業(yè)也沒有那么有吸引力，滿足日常足夠，但談不上更優(yōu)。

樓盤角度，望京東以改善盤為主，但放到小區(qū)層面，望京的盤，普遍是20層以上的高層，像重點盤：保利中央公園、融科橄欖城、國風(fēng)上觀等，都是高層住宅，高層給人的體驗一般。

融科橄欖城照片

望京東的小高層，10層左右的，只有慧谷陽光，但慧谷陽光的物業(yè)維護水平一般，屬于二流水平；國風(fēng)北京一些樓也是10層左右，但國風(fēng)的物業(yè)也馬馬虎虎。

望京東真正的低密樓盤是北小河以北的果嶺里class和慧谷根園（別墅），總價預(yù)算能到2000萬左右的級別，可以考慮果嶺里等。

遠洋萬和公館是品質(zhì)最好的一個大改善盤，高總價，高層。

總體來說，望京東板塊不大，樓盤比較簡單，以改善盤為主，高總價預(yù)算的購房者可以重點關(guān)注。

望京北在望京各區(qū)域板塊內(nèi)算是第二優(yōu)，改善盤，足夠的樓盤密度，相對清爽的城市界面，道路正南正北，疊加上陳經(jīng)綸中學(xué)分校。

樓盤角度我們來細看一下。

望京北（五環(huán)內(nèi)）的重點盤是：東湖灣、上京新航線、澳洲康都。華彩國際公寓也算重點盤之一，但性質(zhì)為70年公寓性質(zhì)；利澤西園屬于老破小社區(qū)（有部分學(xué)區(qū)溢價），望馨花園也不在改善盤之列，介于老破小和商品房之間的品質(zhì)。

望京花園西區(qū)和東區(qū)是首師大老師分房，西區(qū)偏剛需，兩居為主，東區(qū)偏改善，三居為主。兩個小區(qū)的維護都做得不錯，人群結(jié)構(gòu)相對簡單，雖然品質(zhì)談不上，但樓道里都比較干凈。這種老小區(qū)里，停車是個問題。

東湖灣算是望京的第一梯隊樓盤，樓盤品質(zhì)高，樓齡新，樓盤規(guī)模足夠，物業(yè)維護也不錯。

東湖灣照片

上京新航線品質(zhì)次于東湖灣，主要的問題在于，戶型特別差，三居四居為主，但戶型都比較難用，兩居戶型普遍臨街。品質(zhì)說得過去，不算差，但絕對不算特別好，中游偏上的檔次。

澳洲康都是中產(chǎn)重點盤，品質(zhì)次于上京新航線。重點為兩居三居，小區(qū)檔次屬于中規(guī)中矩的水平，談不上好，但普遍能接受。奇葩戶型很多。

北側(cè)北五環(huán)，噪音很大。小區(qū)中央空調(diào)制冷取暖，這是個比較大的問題，會有中央空調(diào)占據(jù)屋頂空間問題，有中央空調(diào)噪音問題等。

北五環(huán)外的重點盤是臻園和北緯四十度。北緯也是中產(chǎn)重點盤，重點是兩居室。小區(qū)檔次和澳洲康都算一類，跟澳洲康都也算對標盤。

臻園的檔次比較高，屬于望京第一梯隊品質(zhì)，樓齡很新，以大面積為主，三居四居。

臻園旁邊還有一個望京金茂府，定位高端盤，高總價預(yù)算的購房者可以關(guān)注。

望京中，以南湖和望京西園為主的片區(qū)，成熟，地段優(yōu)質(zhì)，便利度高，樓盤規(guī)模巨大。

南湖系列有：南湖中園一區(qū)二區(qū)，南湖東園一區(qū)二區(qū)，在整個望京中的第二象限；望興居算南湖中園的一個院；南湖佳苑和慧谷金色這兩個算是品質(zhì)改善，南湖佳苑全部是大戶型。

南湖東園二區(qū)圖片

望京西園系列有：望京西園一區(qū)、二區(qū)、三區(qū)、四區(qū)，其中四區(qū)又叫望京新城。望京中的第一象限和第四象限。

望京明苑也算望京西園系列的一個小區(qū)，有3棟塔樓。還有零星幾個小區(qū)：慧谷時空，品質(zhì)略高一些，但院很小，熱度不高；炫彩嘉軒，一棟樓，品質(zhì)一般；星源國際，小區(qū)房子不貴，經(jīng)常摻雜著開公司的，有點亂。

還有一個華鼎世家，應(yīng)該是品質(zhì)最好的一個小區(qū)，全部是大房子，大面積小戶型，200平米的三居類型，房本是公寓性質(zhì)。

圖上的第三象限，主要是大西洋新城。整個望京中區(qū)域，就這么簡單。

南湖系列，幾乎都是回遷房、公房，超大規(guī)模，總共加起來有1萬戶上下。小區(qū)品質(zhì)一般，就是大家常見的老小區(qū)，只不過南湖的房子樓齡新一些，90年代-2000年左右為主，不像二環(huán)三環(huán)都是紅墻的八十年的房子。

南湖需要重點提示的小區(qū)是南湖東園二區(qū)，這個小區(qū)帶學(xué)區(qū)屬性，初中可以上陳經(jīng)綸中學(xué)分校（學(xué)校在小區(qū)里邊）

整個南湖系列，是剛需買房的重點區(qū)域。

望京西園系列，以2000年前后的商品房和經(jīng)適房為主，其實當時的經(jīng)適房就是商品房，本質(zhì)上沒區(qū)別。整個西園系列，差不多有1.2萬戶，也是超大規(guī)模，其中望京新城規(guī)模最大，有5000多戶，在全北京也算排的上號的大型社區(qū)。

望京新城圖片

望京西園品質(zhì)最好的一個社區(qū)，是望京西園三區(qū)，規(guī)模大，維護相對好，但這種品質(zhì)好跟我們提到的改善盤的品質(zhì)完全不是一回事。熱度最高的一個社區(qū)是望京新城，雖然品質(zhì)沒那么好，但房子性價比高，很多剛需或剛改會重點考慮。

望京西園一區(qū)和二區(qū)，品質(zhì)中規(guī)中矩，二區(qū)小院比較舒服，但二區(qū)的房子戶型比較怪。大家在買房的時候，可以多對比下，不復(fù)雜，風(fēng)格不同，各有優(yōu)劣。

整個望京西園系列，是剛需和剛改群體買房的重點選擇！

最后是第三象限的大西洋新城，大西洋屬于改善盤，大社區(qū)，里邊有很多院，每個院的維護都不錯。各個院的區(qū)別在于樓齡，大西洋整個樓盤橫跨了1999-2012時間跨度，樓齡老一些的像ABC區(qū)，很多6層的房子都沒有電梯，樓齡新的基本上都有電梯。

如果是改善群體，可以重點關(guān)注下大西洋，地段好，周邊生活便利，社區(qū)環(huán)境好。缺點，房子多數(shù)非正南正北。

第三象限還有兩個樓盤，風(fēng)格雅園和夏都盈座。這兩個樓盤也是2005年前后的商品房社區(qū)，品質(zhì)算不上好，但比望京西園系列整體要高一檔，比大西洋品質(zhì)差1-2檔。如果資金沒那么充裕的購房者，可以綜合看下這兩個盤。

望京南相對簡單，同樣是地段板塊成熟，但望京南的商品房集中度不如其他幾個區(qū)域，從相對關(guān)系來說，會冷門一些。

望京南的商品房主要是朝廷公寓、嘉美風(fēng)尚、嘉潤花園等，旁邊的藍色家園，麗景名門等，熱度都很低，嘉美風(fēng)尚的熱度還湊合，嘉潤熱度也很低。商品房熱度最高的是朝廷公寓，偏改善，小區(qū)環(huán)境，維護等都不錯，但樓盤小，非正南正北。

朝廷公寓圖片

中環(huán)南路三號院五號院，院都很小，熱度不高，剛需可以看看。

望京南還有一大片，屬于望花路系列，望花路西里、東里、望京路10號院、4號院等，都是老公房社區(qū)，剛需買來自住沒問題，只不過這一片的學(xué)校沒有什么優(yōu)勢，普通學(xué)校。

望京路10號院維護的很好，屬于老小區(qū)里維護水平中等偏上的。長安花園雖然是老小區(qū)，但都是大戶型，熱度很低，成交很少。都市心海岸，商品房小區(qū)，熱度不高，一居室，復(fù)式居多。

整個望京南的重點：望花路老破小、朝廷公寓。

望京西板塊跨度比較大，成熟度高，但由于以老破小為主，所以區(qū)域品質(zhì)檔次等和望京東及望京北相比，要差一些。

望京西重點是花家地整個大社區(qū)+部分商品房；其中，花家地包括了花家地西里、花家地北里、花家地小區(qū)、花家地南里。

花家地西里算熱度最高的，院里的維護總體也是幾個社區(qū)里比較好的，花家地西里一區(qū)的兩居室現(xiàn)在200多萬就能買到。

花家地北里維護比較差；花家地小區(qū)，花家地南里，中規(guī)中矩，位置不同，各有偏好。

大家不要對老房子有太高預(yù)期，老房子畢竟是老房子，都沒好哪去。老房子的優(yōu)勢在于，低總價，能買一個不錯的地段，自住舒適度還可以。

和花家地同類檔次的小區(qū)還有：世安家園；世安家園比花家地略強一點點，差距不大。

除去花家地系列外，望京西還有改善小區(qū)和一些介于改善和老破小之間的剛改小區(qū)，重點改善小區(qū)有：湖光壹號、季景沁園、北京香頌、中廣宜景灣、首開國風(fēng)尚樾、首開知語城、鹿港嘉苑、金隅麗港城。

其中湖光壹號和首開國風(fēng)尚樾是樓齡最新的兩個，都是2018年之后的樓盤，高總價，改善盤。湖光壹號有部分回遷。

季景沁園和北京香頌，是望京西改善的重點盤，熱度最高，樓盤中規(guī)中矩，品質(zhì)、維護都不錯。北京香頌重點是二期。

季景沁園圖片

首開知語城，檔次差一截，預(yù)算偏低的可以考慮，同時也要結(jié)合其他片區(qū)綜合對比。

中廣宜景灣，小區(qū)品質(zhì)可以，但位置相對邊緣，買房的時候可以綜合考慮。

介于改善和老破小之間的剛改小區(qū)有：銀領(lǐng)國際、圣馨大地、方舟苑。這幾個都是塔樓商品房社區(qū)，環(huán)境和維護等中規(guī)中矩，剛改群體可以重點考慮。方舟苑相對邊緣，離地鐵遠一些。

望京的基本情況就是這些，如果再往細里講，那就要到戶型和價格這個層面了，篇幅限制，到此為止。歡迎大家點贊收藏轉(zhuǎn)發(fā)。

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