聚焦房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展新征程

編者按

《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》（以下簡稱《建議》）提出，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。為深入學習宣傳貫徹黨的二十屆四中全會精神，解讀《建議》與房地產(chǎn)規(guī)劃相關(guān)的內(nèi)容，展望未來，本期地產(chǎn)周刊聚焦“房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展新征程”，為擘畫“十五五”藍圖建言獻策。

圖片來源/新華社

■中國經(jīng)濟時報記者周雪松

黨的二十屆四中全會強調(diào)，實現(xiàn)人民對美好生活的向往是中國式現(xiàn)代化的出發(fā)點和落腳點，明確將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”置于“保障和改善民生”框架中，與就業(yè)、教育、社保并列，標志著房地產(chǎn)回歸“民生”本位。作為國務(wù)院發(fā)展研究中心主管主辦的智庫型媒體，中國經(jīng)濟時報在房地產(chǎn)報道領(lǐng)域始終堅持以人民為中心的發(fā)展思想，充分發(fā)揮智庫型媒體的優(yōu)勢，積極建言獻策，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

直面行業(yè)痛點“補短板”

住房問題不僅事關(guān)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，更是涉及千家萬戶的重大民生問題。從解決住房問題來看，中國取得了顯著的成績，人均住房面積和住房擁有率都已經(jīng)接近發(fā)達國家水平，不過，也存在一些短板。對此，我們不回避，直面行業(yè)痛點，充分發(fā)揮智庫型媒體的優(yōu)勢，與業(yè)內(nèi)人士、專家一起深入探討如何“補短板”。

在過去三年里，從我們的采訪調(diào)研來看，百姓仍普遍對改善居住條件有很多期待。從反映的問題來看，既有租房、買房的問題，也有房企發(fā)展中相關(guān)的可持續(xù)發(fā)展問題。

在租房方面，難以找到滿意的房子，依然是租房者經(jīng)常遇到的一道難題。國務(wù)院參事、中國社會科學院金融研究所研究員尹中立指出，符合年輕人需求的房子應(yīng)該滿足兩個條件：一是月租金不能高；二是位置要好。目前市場上適合年輕人的租賃住房偏少。

考慮到首付和還款的壓力，有的受訪者認為購買保障性住房也是不錯的選擇。希望保障性住房建設(shè)能更多地考慮到住房品質(zhì)、地理位置和交通便利程度。同時，購房者對于政策的持續(xù)優(yōu)化調(diào)整抱有期待，希望政府能夠繼續(xù)出臺更多有利于購房者的政策，以進一步減輕購房壓力。

對此，專家也發(fā)表了看法和建議，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所研究員王瑞民指出，一、二線城市租和購的住房需求都比較旺盛，且尚未得到充分滿足。在人口凈流入的大城市，長期以來房價偏高且上漲快，新市民、工薪階層居住條件差且容易產(chǎn)生買不起商品房的人生焦慮，直接影響到其獲得感，并有可能進一步影響到大城市的創(chuàng)新活力。針對支付能力不足的問題，他建議，可以根據(jù)目標群體的支付能力分層施策。

中國人民大學國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心副主任余華義表示，雖然我國總體上告別了住房短缺，但不同城市之間住房市場的分化問題十分嚴重。在一、二線城市，仍然存在住房供給量不足、高房價和購房壓力、租賃市場不成熟、住房供給結(jié)構(gòu)不合理、公共產(chǎn)品配套不足等問題。

在專家看來，有關(guān)方面應(yīng)積極響應(yīng)多層次、多元化的居住需求，保障性住房供給應(yīng)進一步關(guān)注各類為城市提供基本服務(wù)的務(wù)工人員和勞動者（如快遞物流、餐飲、外賣等領(lǐng)域），還可以與產(chǎn)業(yè)園區(qū)和大型企業(yè)合作，儲備好符合“藍領(lǐng)工人”居住需求的住房。不少專家紛紛通過中國經(jīng)濟時報積極建言獻策，促進住房問題的解決。

上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設(shè)研究中心主任陳杰表示，住房是人民最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題。對住房、收入“雙困難群體”要做好全覆蓋的兜底式基礎(chǔ)性保障。與此同時，要為具有臨時性相對住房困難的青年人、新市民賦能和提供傾斜式支持，讓他們享受更好居住品質(zhì)和感受更多社會溫暖，讓他們無后顧之憂地進行奮斗。

助推房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展

推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展是一項系統(tǒng)性工程，不但需要優(yōu)化住房供給，建設(shè)安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質(zhì)提升工程和物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升行動，高質(zhì)量推進城市更新，也需要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善相關(guān)基礎(chǔ)制度，建立房屋全生命周期安全管理制度。今年恰逢地產(chǎn)周刊創(chuàng)刊3周年，在過去三年里，為助推房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，許多專家和關(guān)注房地產(chǎn)的人士也通過中國經(jīng)濟時報提出了許多真知灼見。

過去，“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營模式導致的部分房企的債務(wù)風險正逐步出清，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在構(gòu)建。不過，防范風險的問題仍值得我們高度重視。正如我們在相關(guān)評論中指出，自1998年中國房地產(chǎn)市場化改革以來，經(jīng)過了近30年的快速發(fā)展，房地產(chǎn)在拉動消費、促進經(jīng)濟增長、改善人民居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重大作用。不過，房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展也帶來了房地產(chǎn)市場的過熱現(xiàn)象，房價一路走高，特別是一線城市的房價收入比過大。

在經(jīng)歷近幾年調(diào)整之后，我國房地產(chǎn)市場正逐步邁向高質(zhì)量健康發(fā)展軌道，“房住不炒”政策也有效抑制了投機性住房需求，隨著房價的繼續(xù)調(diào)整和居民收入的持續(xù)增長，房價收入比將更趨合理，居民購買住房的能力將進一步提升，這將直接促進房地產(chǎn)市場需求的增加，對房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展構(gòu)成重要支撐。同時，推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展可以增加居民的財產(chǎn)性收入，帶來積極的財富效應(yīng)，進而促進居民的投資和消費，有助于經(jīng)濟的回升向好。

值得關(guān)注的是，當前還有不少房子因為價格太高而難以賣掉，單靠提振市場信心并不能解決根本問題。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家兼研究部總監(jiān)龐溟認為，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。

預(yù)計未來會努力完善“人、房、地、錢”四個要素聯(lián)動機制，實現(xiàn)“以人定房，以房定地、以房定錢”，促進房地產(chǎn)市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理，防止市場大起大落。對房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何適應(yīng)市場供求關(guān)系的重大變化、轉(zhuǎn)變發(fā)展模式、提升產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量、建設(shè)普通百姓買得起的好房子至關(guān)重要，房企要做好降本增效、提升人均產(chǎn)值和風險防控。此外，有的城市已經(jīng)取消商品房指導價，這為進一步“以價換量”、刺激需求創(chuàng)造了條件。

王瑞民認為，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的一個底層邏輯是從“地產(chǎn)”向“房產(chǎn)”的回歸，從“有沒有”的“立足之地”邁向“好不好”的“居住之房”，也就是說，需要通過有效降低土地成本，為住房產(chǎn)品力升級打開空間。經(jīng)濟學家周天勇也強調(diào)，應(yīng)當深化和推進土地要素市場化改革。

相對于樓市較高的庫存，現(xiàn)在有效需求依然不足，導致市場亟待企穩(wěn)。浙江省義烏市城西街道七一村黨委書記何德興認為，樓市不穩(wěn)定與房價和收入不匹配等因素有關(guān)。談及如何解決居民增收與住房需求不足的問題，何德興認為，可以問政于民、問需于民。只要走到群眾中去，就會發(fā)現(xiàn)辦法總比困難多。

成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長馮波強調(diào)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，推進房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展，要堅持“發(fā)展為了人民、發(fā)展依靠人民、發(fā)展成果由人民共享”理念，以更大力度補齊短板改善民生、以更實在的措施解決好與人民群眾切身利益相關(guān)的現(xiàn)實問題，在住有所居、住有宜居等民生保障目標上持續(xù)用力，不斷把人民對美好生活的向往變?yōu)楝F(xiàn)實。

總 監(jiān) 制丨王列軍車海剛

監(jiān) 制丨陳 波 王 彧 楊玉洋

主 編丨毛晶慧 編 輯丨蔣 帥