文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會

披露規(guī)劃圖7個月后，林曦藝境花園尚沒入市，卻等來了調(diào)規(guī)。

就在近日，深圳規(guī)自局披露了林曦藝境花園（A401-0200）項(xiàng)目總平面圖修改的公示。

主要的修改內(nèi)容有以下幾點(diǎn)：

1）優(yōu)化調(diào)整人行主入口輪廓并增加雨篷，主入口電梯位置優(yōu)化調(diào)整；

2）6、7棟住宅塔樓之間一層商業(yè)局部修改，增設(shè)消防疏散出口及雨篷；

3）根據(jù)消防審查意見，取消5棟北側(cè)人防工程出地面樓梯間的雨篷；

4）人行次入口增設(shè)無障礙坡道；

5）6棟東側(cè)半地下室局部增加商業(yè)面積，6棟北側(cè)裙房屋面調(diào)整；

可以看到，調(diào)整的地方并不算大。但有兩項(xiàng)調(diào)整指向消防問題。

說明項(xiàng)目此前的規(guī)劃圖，或在這一問題把控上不是十分嚴(yán)謹(jǐn)。

具體到參數(shù)指標(biāo)上，變化其實(shí)不大。

總建筑面積稍微由9.82萬/㎡變?yōu)?.85萬㎡。

主要由地上、地下核增指標(biāo)調(diào)整所致，不涉及規(guī)定建筑面積指標(biāo)調(diào)整。

地上核增方面，架空綠化休閑、屋面樓電梯間及機(jī)房、社區(qū)體育活動場地及專用交通空間建筑面積稍有增加。

地下核增方面，則是共用停車庫、公用設(shè)備用房的建筑面積稍有增加。

林曦藝境花園項(xiàng)目，位于深圳寶安松崗街道碧頭社區(qū)松福大道與朗碧路交匯處。

原是碧頭股份合作公司碧頭社區(qū)征返地，開發(fā)用地面積約2.03萬㎡。

項(xiàng)目共分為相鄰的兩個小地塊。

其中，A401-0200（南）地塊建設(shè)用地1.72萬平方米，總建筑面積9.85萬平方米，計(jì)容建筑面積6.78萬平方米。

容積率為3.95。住宅戶數(shù)585戶，地下機(jī)動車位700個。

0200地塊建設(shè)5棟高層住宅，分別為2-3棟，5-7棟，層高為31-32層。

這里面，2棟為一層3戶設(shè)計(jì)，3棟、5棟、6棟、7棟均為一層4戶設(shè)計(jì)。

A401-0188（北）地塊，建設(shè)用地面積0.31萬平方米，總建筑面積1.77萬平方米，計(jì)容建筑面積1.23萬平方米。

容積率3.95。住宅戶數(shù)108戶，地下機(jī)動車位134個。

0188地塊僅建設(shè)一棟30層住宅，即小區(qū)的1棟，一層4戶設(shè)計(jì)。

也就是說，整個林曦藝境花園的總住宅戶數(shù)為693戶，總的地下車位834個。

總的地下車位戶數(shù)比為1.2。

不過兩個地塊，一南一北，以碧頭北路分隔開。

從最新披露的調(diào)規(guī)來看，這次規(guī)劃圖變更只涉及到0200地塊的調(diào)整。

林曦藝境花園由深圳市碧頭股份合作公司、深圳市特信碧頭置業(yè)有限公司開發(fā)。

其中，碧頭股份合作公司是家村集體企業(yè)，而特信碧頭置業(yè)背后股東據(jù)稱是深圳華暉集團(tuán)。

不過，今年9月，特信碧頭置業(yè)工商信息出現(xiàn)比較大的變更。

股東方新增深圳萬嵩和企業(yè)管理合伙企業(yè)（有限合伙），持股35%。

剩下65%則仍由深圳市華屹置業(yè)有限公司持有。

深圳華屹置業(yè)目前股東方則為深圳市岱興實(shí)業(yè)有限公司、深圳市若水貿(mào)聯(lián)投資有限公司。

背后已看不見深圳華暉集團(tuán)持股的身影。

特信碧頭置業(yè)的執(zhí)行董事、總經(jīng)理也由林惠川，變更為王瓊。

從產(chǎn)品看，林曦藝境花園有一定的優(yōu)勢。

新規(guī)產(chǎn)品，全南向設(shè)計(jì)，使用率較高。據(jù)傳得房率預(yù)計(jì)能到100%以上。

總平圖也可看出，項(xiàng)目戶型確實(shí)有不少陽臺、飄窗等面積贈送。

另外一點(diǎn)，相比深圳新房整體較高的容積率，林曦藝境花園不是超高層，容積率也并不算高。

但項(xiàng)目的缺點(diǎn)也同樣較為明顯。

首先，作為征地返還用地，林曦藝境花園是含有回遷房的，這可能影響居住純粹性。

另外，整個項(xiàng)目本身體量就不大，還要被道路分隔為兩部分，使得小區(qū)的綠化休閑空間更小了。

還有一點(diǎn)，雖然項(xiàng)目不是超高層，但樓間距也較密。比如小區(qū)的2棟、3棟樓間距在20米左右，而3棟跟5棟之間的樓間距則在19米左右。

這三棟樓，都是31、32層的高層，總樓高接近100米。

另外從整個項(xiàng)目區(qū)位看，林曦藝境花園雖靠近地鐵11號線碧頭站，但片區(qū)板塊較為偏僻，周邊以工業(yè)為主，缺乏高端商業(yè)、醫(yī)療配套。

目前，項(xiàng)目除了東側(cè)是深鐵璟城較為集中的小區(qū)房，附近還是以工業(yè)園區(qū)及農(nóng)民房為主，城市界面還需要較長時間的改善。

消息傳出，項(xiàng)目計(jì)劃在本月開放展廳，并預(yù)計(jì)在12月左右取證入市。產(chǎn)品面積為83㎡的3房2衛(wèi)，93㎡的4房2衛(wèi)。

價格方面，林曦藝境花園尚未傳出太多消息。

綜合附近的二手房，畔山御景花園貝殼掛牌均價3.1萬/平，寶安山莊2.9萬/平，中海西岸華府北區(qū)3.4萬/平。