文/北京進深 徐迪

上周四（11月6日），北投棲澐灣官微發(fā)文稱：

“數(shù)日后，北投棲澐灣四季生活詩學館將正式揭開面紗?！?/p>

原以為它會在接下來的周末開放售樓處，眼看又一個周末快到了，還是沒有準確消息。

不過，這個項目拿地至今已經(jīng)兩年多了，確實也不差這幾天的進度。

棲澐灣是北投置業(yè)在通州張家灣的新盤，這之前，它的案名叫“云帆汀瀾”，近期才正式更名。

在宣傳小片中，新案名被注釋為：“棲”居時代主場，“澐”釀全球風尚，“灣”入世界潮流中心。

諧音梗玩得也是很接地氣了。

今年通州好幾個新盤都帶了云字，棲澐灣保留了“云”音，又加了所在張家灣的水元素。

更重要的是，與兄弟盤晟景汀瀾起碼在案名上做了分割，避免同一產(chǎn)品系的聯(lián)想。

01、取證半年后調(diào)規(guī)

棲澐灣所在北京城市副中心1102-6003、6004地塊成交2023年6月20日，由北投置業(yè)以25.9億元底價摘得，樓面價2.57萬元/㎡。

銷售指導(dǎo)價：期房指導(dǎo)價5.5萬/㎡，現(xiàn)房指導(dǎo)價5.7萬/㎡。

其中，西區(qū)6003地塊早在今年1月26日就取得預(yù)售許可證，備案名為“云帆汀瀾嘉園”。

當時的推廣案名還是云帆汀瀾。

此后大半年的時間，始終沒有開放樣板間，市場上這個項目的存在感非常弱，大部分動態(tài)還停留在1月底取證的節(jié)點。

甚至北投置業(yè)的官微也很少提到這個項目。

直到8月中旬，一份重新調(diào)整的設(shè)計方案公示。

北投置業(yè)表示，對設(shè)計方案進行調(diào)整，是為打造綠色、低碳智能、安全、舒適的“好房子”。

整體來看，調(diào)整涉及總平面圖、戶型、立面配套、技術(shù)經(jīng)濟指標等諸多細項。

然而，最受關(guān)注的還是，它增加了開敞陽臺等新規(guī)配置，躋身四代宅好房子行列。

相較前一版方案，項目主要調(diào)整：

1、取消東西向住宅，全部調(diào)整為南北向住宅；

2、根據(jù)“好房子”政策調(diào)整總體布局、戶型等；

3、配套商業(yè)原方案設(shè)于地上，現(xiàn)方案全部集中布置，圍繞下沉廣場，設(shè)于地下一層；

4、結(jié)合社區(qū)入口位置設(shè)置鄰里共享空間；

5、根據(jù)最新樓棟布置，調(diào)整滿足規(guī)范，控規(guī)要求的建筑出入口，小區(qū)內(nèi)的道路，地下車庫出入口等；

6、根據(jù)調(diào)整后方案，技術(shù)經(jīng)濟指標作相應(yīng)調(diào)整。

02、一半飄窗改為內(nèi)嵌陽臺

項目總占地4.59公頃，建筑規(guī)模10.09萬㎡，容積率2.2。

調(diào)整后，地上不計容建面增至499㎡；建筑高度由此前的36米調(diào)高至45米。

規(guī)劃24棟住宅樓，東西區(qū)各12棟，包括4F-15F洋房及小高層。

兩幅地塊的西北角2# 樓，西側(cè)3個單元為15F小高層；

其余22棟樓均為11F及以下洋房產(chǎn)品，多數(shù)樓棟帶頂退設(shè)計。

典型的行列式排布，多單元設(shè)計，最長2# 樓東西長78.71米，分了4個單元，每單元兩戶，戶均面寬不足10米。

最大的調(diào)整還是將南向飄窗改為可封閉的陽臺，但不是全部，只把客廳的飄窗改成了陽臺。

部分邊戶增加側(cè)邊飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗；北向設(shè)備平臺保留。

整體戶型使用率將有所增加，小戶型擴容有限，邊戶和大戶型贈送面積增加較為明顯。

03、小戶型全線升級，三居起步

原預(yù)證下的房源戶型包括建面75㎡兩居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率在75-82%區(qū)間。

項目原戶型沒有陽臺，南向為通面寬飄窗，北側(cè)有設(shè)備平臺，可擴展空間不大。

調(diào)整之后，戶型建面為79/89/107/110㎡三居、120/140㎡四居。

上車戶型變成了時下最受剛需歡迎的小三居。

79㎡三居一衛(wèi)，89㎡三居兩衛(wèi)，南向飄窗全部改成陽臺：

客廳是進深1.5米的開敞陽臺；主臥是1.2米的設(shè)備平臺。

南向按設(shè)備平臺報規(guī)，這在北京新盤里還真不多見。

盡管比開敞陽臺進深小，但設(shè)備平臺是全贈送面積，實際上送得更多了。

在戶型圖上，設(shè)備平臺還特意標記了無承重墻。

89㎡戶型的室內(nèi)格局完美對標朝棠攬閱的爆款產(chǎn)品。

連主臥的儲物間都直接照搬了。

北投棲澐灣其它戶型圖↓

04、北投置業(yè)的一對難兄難弟

10月23日，調(diào)整后的方案取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

隨后，項目新案名發(fā)布，注冊了官微，宣傳資料陸續(xù)出街，主要是針對地段和開發(fā)商的推介。

項目開發(fā)主體北京北投宏象房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2023年7月13日，注冊資本5000萬元。

今年8月底，該公司高管團隊變更，李國輝接替曹山山，成為項目公司新經(jīng)理；屈晨從執(zhí)行董事變更為董事。

北投宏象是北投置業(yè)全資子公司，隸屬于北京市國資委。

屈晨作為北投置業(yè)的總經(jīng)理，同時擔任棲澐灣和通州另一個項目晟景汀瀾的項目公司法人。

這兩個項目進度都不算太快。

棲澐灣從拿地到首次取證用了一年半的時間，取證半年后又進行了大幅調(diào)整，周轉(zhuǎn)雖然慢，總歸是向“好房子”靠攏了一步。

晟景汀瀾自2023年底入市至今已有兩年時間，410套房源，網(wǎng)簽129套。

成交均價從最初的5萬元/㎡一路下行，到最近的10月份，4套房源成交均價已跌破4.2萬/㎡。

（北投棲澐灣調(diào)規(guī)前效果圖）

位置上，北投棲澐灣處于東六環(huán)外，張家灣古鎮(zhèn)片區(qū)。

項目西側(cè)是環(huán)球度假區(qū)，北側(cè)是城市綠心 副中心三大建筑 政務(wù)板塊。

目前距離地鐵站有一段距離，最近的1號線、7號線花莊站步行大約2.4公里。

距離M101線（張家灣站）直線200米左右，該線路2024年開工建設(shè)一期工程，預(yù)計于2027年開通運營。

張家灣古鎮(zhèn)地區(qū)是城市副中心“一河三城”歷史文化體系的重要支撐，是北京市非常重視的板塊，將成為北京環(huán)球影城主題公園及度假區(qū)的重要補充。

現(xiàn)狀城市界面有待改善，但隨著商業(yè)配套和產(chǎn)業(yè)的相繼落地，板塊發(fā)展?jié)摿€是能夠預(yù)見的。

這或許也是北投棲澐灣不著急入市的原因之一。

經(jīng)歷了從里到外的煥新之后，棲澐灣能否成為北投置業(yè)沖刺年終業(yè)績的殺手锏？