這兩天，不少網(wǎng)友討論了有關(guān)江北和秦淮區(qū)的社區(qū)級區(qū)劃調(diào)整。其實主要還是新增拆分，比如一個原先人口較多的社區(qū)，新增一個或者個社區(qū)，拆分后管理更加精細(xì)。對于群眾基本的生活影響，變化不大。

坊間討論較多，其實還是更大范圍的調(diào)整！比如行政區(qū)，解決區(qū)劃交界區(qū)域，明顯的發(fā)展不平衡不充分的問題。

其實客觀來看，每個區(qū)既然都有相對發(fā)展的重點區(qū)域，那就必然存在相對資源薄弱的區(qū)域。

比如江寧區(qū)，很明顯，南向才是發(fā)展主力，百家湖、九龍湖、東山構(gòu)成了江寧發(fā)展的核心三角。

雖然近年東邊，麒麟科創(chuàng)園發(fā)展較為迅速，但麒麟實質(zhì)分為三塊，目前麒麟科創(chuàng)園重點發(fā)展的中央公園和中科院所在的東片區(qū)，以及原先的麒麟新市鎮(zhèn)，以及滬寧高速以北，由地鐵小鎮(zhèn)主導(dǎo)的匯通路、靈山以及青龍片區(qū)。前兩部分實際是主導(dǎo)權(quán)現(xiàn)在是麒麟科創(chuàng)園，后者則是地鐵小鎮(zhèn)。

其實從規(guī)劃概念來看，滬寧高速以南的麒麟自成麒麟高新板塊，以北則納入仙林副城概念。

從當(dāng)年搞出紫東地區(qū)，進(jìn)而推出紫東核心區(qū)，似乎是想進(jìn)一步的融合發(fā)展，甚至兩個青龍片區(qū)接近“合并”：一個管委會統(tǒng)轄雙邊。

但事與愿違，關(guān)鍵人物落馬，導(dǎo)致事態(tài)驟變。但當(dāng)初看著規(guī)劃宣傳買房的廣大市民，卻很傷。

現(xiàn)在除了匯通路板塊幾近成熟，僅剩原來中南君啟的地塊修改成1.05容積率后待出讓，局面清晰，尚存懸念的就是花費巨資拆遷完畢，但根本還沒啟動的靈山，以及青龍片區(qū)麒麟地界。

雖然南京，地產(chǎn)熱潮逐步褪去，回歸產(chǎn)業(yè)項目聚焦，但近期市場各個次級板塊間，二手價格又在聯(lián)動，基本都在回歸1字頭，實現(xiàn)了新一輪板塊間的動態(tài)平衡：大哥不說二哥，大家都很難......

市場艱難，如果新項目想要上市，總要有能夠打動人心的興奮劑吧？

雖然多數(shù)板塊都是城投保底拿地，再研請優(yōu)質(zhì)的代建公司出手，打造高品質(zhì)的“好房子”!但是回到市場面，還是得有項目的論述，你的利好究竟在哪？

要么學(xué)區(qū)、要么地鐵、要么高校、要么產(chǎn)業(yè)利好，或者超大型公建項目也算，如果啥動靜都沒有，連說辭都無法閉環(huán)，那問題就太大了！

隨著棲霞仙林區(qū)域的基本成熟，從仙鶴門一路往東到仙林湖，已屬建成區(qū)，留給棲霞的發(fā)展空間，除了仙林湖在湖北和湖南少余儲備，只剩還未啟動開發(fā)的棲霞青龍片區(qū)。

但其地理影響，由于是對向聯(lián)通的主要道路，必須經(jīng)過江寧地界，道路聯(lián)通顯然受制于江寧區(qū)的施工進(jìn)度。

如果江寧與棲霞因為建設(shè)時序不一，那就是一條又一條的斷頭路，青龍片區(qū)江寧部分如果發(fā)展不夠迅速，東側(cè)棲霞顯然也將有連帶影響。

當(dāng)然一些超大型項目的落地，可能會改變周邊的城建預(yù)期，比如如果真能搞定南大校區(qū)落地青龍片區(qū)，那周邊的道路基建必然加速推進(jìn)，且?guī)淼娜丝谝怖谥苓叺囊恍┥虡I(yè)帶動。

此外，還有去年提的省人民醫(yī)院棲霞院區(qū)，究竟何時能夠正式立項？從今年5月，其官方發(fā)出的一篇稿件來看，正在報請立項。不過截止11月末，沒有更一步的動態(tài)釋放。

從十五五國家的規(guī)劃來看，人均GDP要達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平，基本需要增長80%，十年，這恐怕社會經(jīng)濟(jì)各方面都得飛躍，才有望實現(xiàn)。對于仙林區(qū)域來說，立足于轉(zhuǎn)化高校的科研成果，讓其市場化來創(chuàng)造一些重點項目，也就是校企地模式，比如近期南大校友的影石項目，就可算是代表性的范例之一。當(dāng)然這類項目肯定期望越多越好，多多益善。

那么問題來了，規(guī)劃納入仙林副城，行政位于麒麟的滬寧北側(cè)區(qū)域，如果假設(shè)能夠有幸被大筆一揮劃入棲霞，成為真正的仙林板塊，是否就會是發(fā)展騰飛的契機(jī)？

現(xiàn)在相對的難點是，地鐵小鎮(zhèn)作為土地一級開發(fā)，市場跟早年只要有地就瘋狂的環(huán)境截然不同，需要考驗一級操盤的找項目能力。

地鐵小鎮(zhèn)，作為企業(yè)，如何協(xié)調(diào)項目引進(jìn)，這也是問題。但如果能劃入棲霞，估計情況會有巨變，首先地塊的預(yù)期就有明顯變化，至少板塊輿論會一掃以前的陰霾，這種價值就這個土儲量來說，絕不止是幾十億級別，百億級的影響，甚至更大范圍。

另外，曾經(jīng)搞的紫核管委會，也是應(yīng)對區(qū)劃不統(tǒng)一的折中辦法，不過后續(xù)在實行過程中，應(yīng)該發(fā)現(xiàn)了一系列的跨區(qū)難題。

當(dāng)然如果短時間區(qū)劃難成行，緊靠棲霞的資源依托發(fā)展將成關(guān)鍵。

此前在網(wǎng)絡(luò)上，曾經(jīng)流傳出的南大校區(qū)擬選址范圍，已橫跨江寧和棲霞，但是目前只有棲霞區(qū)將對應(yīng)的那部分控規(guī)單元修改成了高校用地，江寧規(guī)劃這邊還暫未行動。我曾經(jīng)也12345詢問，江寧規(guī)劃這部分控規(guī)單元的是否也調(diào)整成高校用地？不過，對方并沒明確回應(yīng)。

你覺得，如果南大最終圈地，和園南側(cè)的這一片會被囊括在范圍么？歡迎各位聊聊看法看法。

南大如果來了，不光是引入了大型項目，尤其是江寧地界，北側(cè)剩余住宅數(shù)量以北壓縮至極致，片區(qū)未來職住平衡將更加良性。

區(qū)域自然生態(tài)環(huán)境沒得說，當(dāng)年紫核轟轟烈烈的時候有關(guān)環(huán)境篇章描述的也很強(qiáng)烈。中央綠脈規(guī)劃，也沒廢掉，但是預(yù)計投入資金肯定是大減，但是沒事，天然的生態(tài)本底在這，關(guān)鍵是有沒有一個優(yōu)秀的操盤手來操盤。

你覺得，如果南京有一次大范圍的區(qū)劃調(diào)整，仙林、麒麟交界處會存在契機(jī)么？

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