市場(chǎng)價(jià)的七至九折就能買到房子？拍賣平臺(tái)上，標(biāo)有“銀行直供”的房產(chǎn)成為近日的吸睛爆款。

什么是銀行直供房？《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到，此類房產(chǎn)主要來(lái)源于抵押貸款違約后的司法處置，由銀行作為出售方直接完成交易。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月13日，在阿里拍賣平臺(tái)上即將開(kāi)始、正在進(jìn)行及已結(jié)束的拍賣記錄月內(nèi)已累計(jì)近千條，地方農(nóng)商行和農(nóng)信機(jī)構(gòu)成為銀行資產(chǎn)拍賣的主力。

受訪專家指出，直售房產(chǎn)有利于加速資產(chǎn)處置。近日銀行直供房數(shù)量大增，一方面來(lái)自銀行止損，另一方面是由于銀行資產(chǎn)處置的思路正在轉(zhuǎn)向“To B”（面向企業(yè)）和“To C”（面向消費(fèi)者）并重。對(duì)于競(jìng)拍者而言，須注意產(chǎn)權(quán)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)、房屋質(zhì)量與使用風(fēng)險(xiǎn)，還須格外注意交易限制條款及稅費(fèi)、隱藏成本等。

銀行直供房有何優(yōu)勢(shì)

近日，在阿里拍賣平臺(tái)上，一大批銀行直供房產(chǎn)被擺上貨架。

11月13日，《國(guó)際金融報(bào)》記者以“銀行直供”為關(guān)鍵詞在阿里拍賣平臺(tái)檢索發(fā)現(xiàn)，僅處于“正在進(jìn)行”狀態(tài)的房產(chǎn)便有近600套，其中不乏銀行批量上架某小區(qū)的上百套住宅。記者注意到，相較一般流通的房產(chǎn)，這些房屋的起拍價(jià)大多為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%至90%。

例如，華夏銀行沈陽(yáng)分行拍賣的一座位于沈陽(yáng)市的住宅，評(píng)估價(jià)約為26.18萬(wàn)元，起拍價(jià)約為18.92萬(wàn)元，相當(dāng)于最低打72折。再如不久前成功交易的北京西直門附近某住宅，由南京銀行上架拍賣，評(píng)估價(jià)高達(dá)2204萬(wàn)元，在經(jīng)歷6351次圍觀、86次延時(shí)和89次競(jìng)拍后，最終以1573萬(wàn)元成交，約為市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的71.37%。

同樣是在拍賣平臺(tái)上出售，銀行直供房與“法拍房”（法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房產(chǎn)）有何區(qū)別？

“銀行直供房是一個(gè)市場(chǎng)化的稱謂。它在法律上的準(zhǔn)確身份是銀行通過(guò)處置不良貸款而持有的‘抵債資產(chǎn)’。當(dāng)借款人發(fā)生貸款違約（例如個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸或按揭貸款斷供）后，銀行作為抵押權(quán)人，會(huì)啟動(dòng)債權(quán)追索程序，銀行通過(guò)司法程序或協(xié)議抵債取得房產(chǎn)的完整所有權(quán)?！北本┑潞秃猓ㄉ虾＃┞蓭熓聞?wù)所高級(jí)合伙人、德和衡研究院上海分院院長(zhǎng)白耀華律師直言，“銀行的法律角色由‘債權(quán)人’轉(zhuǎn)變?yōu)榱恕u方’，從根本上將其與法院作為處置主體的‘法拍房’區(qū)別開(kāi)來(lái)?！?/p>

白耀華指出，相較“法拍房”，銀行直供的房產(chǎn)往往產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)（原）債務(wù)糾紛，從根本上規(guī)避了最大的法律風(fēng)險(xiǎn)。相比普通二手房，銀行的信譽(yù)背書遠(yuǎn)非普通中介或個(gè)人業(yè)主可比，在交易流程的規(guī)范性、合同的嚴(yán)謹(jǐn)性以及交易資金的安全保障上，具有天然的優(yōu)勢(shì)。此外，在價(jià)格吸引力和融資便利性上往往也更具備優(yōu)勢(shì)。

資產(chǎn)處置思路轉(zhuǎn)變

“精選住宅，置業(yè)良機(jī)，歡迎圍觀?！痹诎⒗镔Y產(chǎn)平臺(tái)滾動(dòng)廣告欄中，不少銀行投放了住宅類資產(chǎn)的推薦廣告，直銷房產(chǎn)似乎備受關(guān)注。

從整體熱度來(lái)看，銀行直供房的曝光率并不算低，絕大多數(shù)房產(chǎn)都獲得了500次以上的圍觀，上千次的也不在少數(shù)。從拍賣主體來(lái)看，既有中國(guó)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等國(guó)有大行的地方分支機(jī)構(gòu)，也有股份制銀行，還有各地農(nóng)商行、農(nóng)信社，且后者才是主力，包括瀘州農(nóng)商行、盤縣農(nóng)村信用合作聯(lián)社、四川敘永農(nóng)商行等，許多標(biāo)的金額低于50萬(wàn)元。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，目前直售房產(chǎn)的中小銀行較多，主要是由于過(guò)去樓市上行期間，一些經(jīng)營(yíng)自主權(quán)較大、業(yè)務(wù)較為激進(jìn)的中小銀行對(duì)資質(zhì)較弱、經(jīng)營(yíng)不規(guī)范的地產(chǎn)商開(kāi)放融資。

為何近期“銀行直供”房產(chǎn)大量涌現(xiàn)？

白耀華認(rèn)為，這并非一個(gè)孤立的市場(chǎng)現(xiàn)象，而是銀行在監(jiān)管、資本、市場(chǎng)等多重壓力下，銀行不良資產(chǎn)處置策略從傳統(tǒng)的“被動(dòng)清收”“B2B”（企業(yè)對(duì)企業(yè)）批量轉(zhuǎn)讓，向“主動(dòng)管理”“B2C”（企業(yè)對(duì)個(gè)人）精細(xì)化運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型的標(biāo)志性事件。

“近期銀行直售房產(chǎn)之所以備受關(guān)注，一是由于規(guī)模突然增加，二是因?yàn)殂y行開(kāi)始重視從‘To B’到‘To B和To C’并重?！崩钣罴畏治龅溃爸猿霈F(xiàn)這種變化，一方面是地產(chǎn)市場(chǎng)下行，銀行希望止損，開(kāi)始重視債權(quán)處置，避免資產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步下跌。另一方面，在‘互聯(lián)網(wǎng)+’滲透的情況下，直接對(duì)C端已經(jīng)成為必然趨勢(shì)。而傳統(tǒng)的在資產(chǎn)處置平臺(tái)上尋找大宗B端買家甚至C端客戶的方式變得困難了。比如，今年三季度，資產(chǎn)處置平臺(tái)上，法拍房的清倉(cāng)率（交易量/掛牌拍品數(shù)量）僅為28.5%?！?/p>

此外，記者注意到，銀行普遍在拍賣詳情中建議競(jìng)拍者實(shí)地核實(shí)標(biāo)的物的瑕疵及現(xiàn)狀，并稱可能存在的瑕疵不作任何保證。不少機(jī)構(gòu)還約定了付款期限等條款，例如要求競(jìng)得人須在簽訂拍賣成交書后45日內(nèi)付清全部?jī)r(jià)款，逾期20日未付清款項(xiàng)即視為違約等。

白耀華指出，銀行直供房為購(gòu)房者提供了一個(gè)看似充滿機(jī)遇的“撿漏”新渠道。然而，銀行作為專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)和理性的“商人”，其核心訴求是快速、合規(guī)地處置變現(xiàn)。因此，這些房產(chǎn)的交易結(jié)構(gòu)和法律文件均經(jīng)過(guò)精心設(shè)計(jì)，機(jī)遇背后隱藏著與普通二手房、法拍房截然不同的法律風(fēng)險(xiǎn)，競(jìng)買人必須摒棄“撿漏”心態(tài)，以“專業(yè)”對(duì)抗“專業(yè)”。

“必須強(qiáng)調(diào)，銀行的信譽(yù)僅代表‘交易安全’（產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和資金安全），絕不代表‘房產(chǎn)完美’（無(wú)任何瑕疵和負(fù)擔(dān)）?！卑滓A直言。

“例如，競(jìng)拍人需核實(shí)是否存在租賃關(guān)系或他人占用，建議實(shí)地勘察房屋結(jié)構(gòu)、裝修狀況。部分房源可能要求一次性付款或限定過(guò)戶時(shí)間，還要確認(rèn)貸款可行性，部分銀行提供‘法拍貸’但需預(yù)審。銀行直供房可能被認(rèn)定為‘非首套房’，導(dǎo)致契稅、增值稅增加，建議提前測(cè)算過(guò)戶費(fèi)用及原業(yè)主欠繳的物業(yè)費(fèi)等?！卑滓A舉例道。