前幾天參加同學(xué)聚會(huì)，飯桌上一半人都在聊房子：同學(xué)小周剛結(jié)婚，想在杭州余杭區(qū)買(mǎi)套剛需房，糾結(jié)“現(xiàn)在出手會(huì)不會(huì)買(mǎi)在高位”；同學(xué)老吳在西湖區(qū)有套老房子，想賣(mài)掉換套大的，卻愁“掛牌后沒(méi)人問(wèn)，要不要降價(jià)”；還有同學(xué)小林，手里有閑錢(qián)，琢磨“現(xiàn)在還能投資房產(chǎn)嗎”。

其實(shí)這幾年，買(mǎi)房賣(mài)房的人都憋著一股迷茫勁兒，不知道樓市到底往哪走。但前段時(shí)間，央行召開(kāi)2025年房地產(chǎn)金融工作專題會(huì)議，不僅明確了“房住不炒”的定位不動(dòng)搖，還從貸款政策、房源供給、市場(chǎng)監(jiān)管等多個(gè)維度，給出了清晰的調(diào)控方向，相當(dāng)于把房地產(chǎn)的行情徹底“明牌”了。

為了幫同學(xué)們理清思路，我特意查了央行發(fā)布的《2025年房地產(chǎn)金融調(diào)控工作要點(diǎn)》，對(duì)照杭州住建局出臺(tái)的本地落實(shí)方案，還找了在杭州鏈家做了8年中介的朋友聊了聊市場(chǎng)行情。今天就以第一人稱，結(jié)合杭州的真實(shí)樓市情況，從剛需買(mǎi)房、改善換房、二手房賣(mài)房、房產(chǎn)投資四個(gè)維度，拆解央媽定調(diào)后的樓市邏輯，給大家最實(shí)用的參考。

一、剛需買(mǎi)房：2個(gè)“定心丸”落地，不用慌著“追漲”，選房抓3個(gè)核心

小周和他老婆都是杭州互聯(lián)網(wǎng)公司的職員，工作3年，手里攢了40萬(wàn)首付，想在余杭區(qū)買(mǎi)一套70-80㎡的剛需房，之前一直擔(dān)心“利率還會(huì)降嗎”“買(mǎi)了會(huì)不會(huì)跌”，央媽定調(diào)后，這兩個(gè)顧慮基本打消了。

第一個(gè)“定心丸”：首套房利率、首付雙放寬，還款壓力降到新低。根據(jù)央行新政，各城市可根據(jù)本地樓市情況，自主下調(diào)首套房商業(yè)貸款利率下限和首付比例。目前杭州首套房首付比例最低可至20%，小周手里的40萬(wàn)，原本只能買(mǎi)總價(jià)200萬(wàn)的房子，現(xiàn)在能買(mǎi)到總價(jià)200萬(wàn)以上的房源，選擇范圍擴(kuò)大了不少。

利率方面，杭州首套房商業(yè)貸款利率已經(jīng)降至3.15%，創(chuàng)下近12年新低，比2023年的4.05%足足降了0.9個(gè)百分點(diǎn)。小周給我算了一筆賬：如果買(mǎi)一套總價(jià)220萬(wàn)的房子，首付20%就是44萬(wàn)，貸款176萬(wàn)，貸款期限30年，按等額本息計(jì)算，之前每月要還8326元，現(xiàn)在每月只需7643元，每月少還683元，30年下來(lái)能省24.588萬(wàn)元，這對(duì)月薪加起來(lái)剛過(guò)1.5萬(wàn)的小兩口來(lái)說(shuō)，壓力減輕了不少。

更貼心的是，杭州部分銀行還推出了“首套房利率動(dòng)態(tài)掛鉤”政策，要是后續(xù)杭州首套房利率繼續(xù)下調(diào)，已經(jīng)辦理貸款的剛需家庭，不用重新申請(qǐng)，銀行會(huì)自動(dòng)調(diào)整利率，不用再像以前那樣“利率漲了跑不了，降了沒(méi)份兒”。

第二個(gè)“定心丸”：剛需房源供給足，“保交樓”有保障，不用怕?tīng)€尾。央行明確要求，金融機(jī)構(gòu)要優(yōu)先保障剛需住房項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款，重點(diǎn)支持國(guó)企、央企開(kāi)發(fā)的剛需樓盤(pán)。目前杭州余杭、蕭山、錢(qián)塘等剛需集中的區(qū)域，新增了不少剛需樓盤(pán)，比如余杭區(qū)靠近未來(lái)科技城的某樓盤(pán)，戶型以75-89㎡為主，單價(jià)在2.5-2.8萬(wàn)元/㎡，剛好符合小周的需求。

而且這些剛需樓盤(pán)大多納入了杭州“保交樓”專項(xiàng)監(jiān)管名單，開(kāi)發(fā)資金由政府監(jiān)管，每一筆資金的使用都要經(jīng)過(guò)審核，確保資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。我中介朋友說(shuō)，去年杭州有幾個(gè)剛需樓盤(pán)因?yàn)橘Y金問(wèn)題停工，今年納入監(jiān)管后，已經(jīng)陸續(xù)復(fù)工，年底就能交房，剛需買(mǎi)房人不用再擔(dān)驚受怕。

不過(guò)剛需買(mǎi)房也不能盲目，我給小周提了3個(gè)選房建議：一是優(yōu)先選“地鐵3公里內(nèi)、配套成熟”的房源，比如杭州地鐵5號(hào)線、16號(hào)線沿線的樓盤(pán)，雖然單價(jià)略高，但通勤方便，周邊學(xué)校、超市、醫(yī)院齊全，不管是自住還是后期轉(zhuǎn)手，都更靠譜，別買(mǎi)偏遠(yuǎn)的“遠(yuǎn)郊盤(pán)”，不僅通勤要1個(gè)多小時(shí)，后期配套跟不上，房子很容易貶值；二是盡量選“國(guó)企/央企開(kāi)發(fā)”的樓盤(pán)，相比小開(kāi)發(fā)商，國(guó)企央企資金實(shí)力強(qiáng)，不容易出現(xiàn)爛尾問(wèn)題，比如杭州城投、綠城開(kāi)發(fā)的剛需盤(pán)，口碑都不錯(cuò)；三是戶型優(yōu)先選“南北通透、明廚明衛(wèi)”的小戶型，避免選暗衛(wèi)、狹長(zhǎng)戶型，這類(lèi)戶型居住體驗(yàn)差，后期轉(zhuǎn)手也難。小周原本看中了一套暗衛(wèi)的75㎡房源，聽(tīng)了建議后，換成了同小區(qū)南北通透的80㎡戶型，雖然總價(jià)多了10萬(wàn)，但居住體驗(yàn)和保值能力都更有保障。

二、改善換房：2個(gè)政策“松綁”，換房成本大降，別糾結(jié)“賣(mài)舊買(mǎi)新”順序

同學(xué)老吳在杭州西湖區(qū)有一套60㎡的老破小，孩子明年要上小學(xué)，父母也打算過(guò)來(lái)幫忙帶娃，換一套110-120㎡的改善房成了剛需。之前他一直糾結(jié)“先賣(mài)房還是先買(mǎi)房”，擔(dān)心“先賣(mài)房沒(méi)地方住，先買(mǎi)房資金不夠”，央媽定調(diào)后，這兩個(gè)難題都有了解決方案。

第一個(gè)松綁政策：二套房首付、利率雙下調(diào)，資金壓力減輕。央行明確，合理放寬改善型住房的貸款限制，各城市可下調(diào)二套房首付比例和貸款利率。目前杭州二套房首付比例從之前的40%降至30%，老吳的老破小大概能賣(mài)280萬(wàn)，之前只能湊夠84萬(wàn)首付，現(xiàn)在能湊夠120萬(wàn)首付，貸款金額減少了36萬(wàn)，月供壓力也隨之降低。

利率方面，杭州二套房商業(yè)貸款利率降至3.75%，比之前的4.85%下降了1.1個(gè)百分點(diǎn)。老吳如果買(mǎi)一套總價(jià)400萬(wàn)的改善房，首付30%就是120萬(wàn)，貸款280萬(wàn)，30年等額本息，之前每月要還14628元，現(xiàn)在每月只需12892元，每月少還1736元，一年能省2.0832萬(wàn)元。

第二個(gè)松綁政策：“換房退稅”政策延續(xù)，節(jié)省大額稅費(fèi)。央行支持各地延續(xù)換房相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，杭州明確，在2025年12月31日前，出售自有住房并在出售后1年內(nèi)，在杭州重新購(gòu)買(mǎi)住房的，對(duì)出售住房時(shí)繳納的個(gè)人所得稅，予以全額退還。老吳的老破小如果按280萬(wàn)出售，需要繳納2.8萬(wàn)元個(gè)人所得稅，之后如果在1年內(nèi)買(mǎi)到合適的改善房，這筆錢(qián)就能全額退回，相當(dāng)于節(jié)省了一筆不小的換房成本。

關(guān)于“先賣(mài)房還是先買(mǎi)房”的問(wèn)題，我中介朋友給老吳提了建議：如果手里資金充足，能同時(shí)承擔(dān)兩套房的貸款，可以先買(mǎi)房再賣(mài)房，這樣能慢慢挑選合適的改善房，避免賣(mài)房后沒(méi)地方住；如果資金緊張，建議“先簽賣(mài)房合同，約定3-6個(gè)月的交房期，再去買(mǎi)新房”，這樣既能保證有足夠的時(shí)間選房，又能避免資金斷裂。老吳最終選擇了“先賣(mài)房再買(mǎi)房”，和買(mǎi)家約定6個(gè)月后交房，這段時(shí)間里，他可以安心挑選改善房，不用慌慌張張做決定。

另外，改善換房和剛需買(mǎi)房不同，核心是“居住品質(zhì)和保值能力”，選房時(shí)要注意兩點(diǎn)：一是優(yōu)先選“帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)、物業(yè)服務(wù)好”的小區(qū)，比如杭州西湖區(qū)、濱江區(qū)部分帶名校分校的次新小區(qū)，雖然單價(jià)較高，但學(xué)區(qū)資源稀缺，物業(yè)服務(wù)好的小區(qū)，居住體驗(yàn)更佳，不管是自住還是后期保值，都更有保障；二是盡量選“房齡低于10年的次新房”，避免買(mǎi)房齡超過(guò)20年的老小區(qū)，這類(lèi)小區(qū)不僅戶型設(shè)計(jì)落后，還可能面臨管道老化、電梯故障、沒(méi)有停車(chē)位等問(wèn)題，居住品質(zhì)大打折扣，后期轉(zhuǎn)手也困難。老吳原本考慮過(guò)一套房齡15年的老小區(qū)房源，雖然總價(jià)低，但聽(tīng)了建議后，換成了濱江區(qū)一套房齡5年的次新房，戶型南北通透，還帶優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，雖然總價(jià)多了50萬(wàn)，但居住品質(zhì)和保值能力都更靠譜。

三、二手房賣(mài)房：2個(gè)信號(hào)要認(rèn)清，別抱“高價(jià)賣(mài)房”幻想，定價(jià)、賣(mài)房有技巧

老吳的鄰居張阿姨，在杭州拱墅區(qū)有一套90㎡的二手房，2024年10月掛牌300萬(wàn)，想賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，結(jié)果掛了5個(gè)月，只來(lái)了3組客戶看房，還都?jí)簝r(jià)到270萬(wàn)以下，她一直不愿意降價(jià)，房子遲遲賣(mài)不出去。央媽定調(diào)后，二手房市場(chǎng)的走勢(shì)越來(lái)越清晰，賣(mài)房人必須認(rèn)清現(xiàn)實(shí)，不能再抱著“高價(jià)賣(mài)房”的幻想了。

第一個(gè)信號(hào)：二手房指導(dǎo)價(jià)“精細(xì)化”，定價(jià)不能脫離市場(chǎng)。央行要求，各城市要完善二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，根據(jù)區(qū)域、戶型、房齡、配套等因素，制定更細(xì)化的指導(dǎo)價(jià)，避免二手房?jī)r(jià)格大幅波動(dòng)。今年3月，杭州更新了2025年二手房指導(dǎo)價(jià)，張阿姨所在的拱墅區(qū)小區(qū)，90㎡左右、房齡10年的二手房，指導(dǎo)價(jià)為275萬(wàn)，比她之前掛牌的300萬(wàn)低了25萬(wàn)。我中介朋友說(shuō)，現(xiàn)在杭州二手房實(shí)際成交價(jià)格，大多在指導(dǎo)價(jià)上下5%浮動(dòng)，也就是261.25-288.75萬(wàn)之間，想賣(mài)到300萬(wàn)幾乎不可能。

張阿姨之前覺(jué)得自己的房子裝修好，比同小區(qū)其他房源好，應(yīng)該賣(mài)高價(jià)，但實(shí)際上，二手房買(mǎi)家更看重“性價(jià)比”，裝修只是“加分項(xiàng)”，不能成為“高價(jià)理由”。后來(lái)在中介的建議下，張阿姨把掛牌價(jià)調(diào)整到280萬(wàn)，比指導(dǎo)價(jià)略高一點(diǎn)，既能保證自己的收益，又符合市場(chǎng)行情，調(diào)整價(jià)格后一周，就有6組客戶看房，還收到了2組客戶的誠(chéng)意報(bào)價(jià)。

第二個(gè)信號(hào)：二手房交易流程“簡(jiǎn)化提速”，賣(mài)房效率提高，別拖延。央行要求，各地要優(yōu)化二手房交易流程，實(shí)現(xiàn)“網(wǎng)簽、過(guò)戶、貸款審批”一站式辦理，縮短交易周期。之前杭州二手房交易，從網(wǎng)簽到過(guò)戶再到放款，大概需要1-2個(gè)月，現(xiàn)在通過(guò)“浙里辦”APP的“二手房交易一件事”模塊，就能在線完成網(wǎng)簽、提交過(guò)戶材料，貸款審批也能在3個(gè)工作日內(nèi)完成，整個(gè)交易流程縮短至15個(gè)工作日左右，大大提高了賣(mài)房效率。

不過(guò)賣(mài)房人要注意，交易流程簡(jiǎn)化后，買(mǎi)家的選擇更多，如果房子定價(jià)過(guò)高、稅費(fèi)承擔(dān)方式不合理，買(mǎi)家很容易轉(zhuǎn)向其他房源。我給張阿姨提了兩個(gè)賣(mài)房技巧：一是定價(jià)前，參考同小區(qū)近3個(gè)月的成交價(jià)格，不要盲目抬價(jià)，也可以找2-3家中介公司評(píng)估，綜合給出合理定價(jià)；二是稅費(fèi)方面，可以和買(mǎi)家協(xié)商分擔(dān)，比如賣(mài)家承擔(dān)個(gè)稅，買(mǎi)家承擔(dān)契稅，這樣能吸引更多買(mǎi)家關(guān)注。張阿姨不僅調(diào)整了掛牌價(jià)，還承諾承擔(dān)賣(mài)房產(chǎn)生的3萬(wàn)元個(gè)稅，很快就和一位買(mǎi)家達(dá)成了成交協(xié)議，成交價(jià)278萬(wàn)，雖然比預(yù)期低了一點(diǎn)，但至少順利賣(mài)出，避免了房子長(zhǎng)期掛牌無(wú)人問(wèn)津的尷尬。

四、房產(chǎn)投資：1個(gè)定位“明確”，投資屬性減弱，別再盲目入場(chǎng)

同學(xué)小林手里有500萬(wàn)閑錢(qián)，之前一直想投資房產(chǎn)，覺(jué)得“買(mǎi)房比存銀行靠譜”，但又擔(dān)心“買(mǎi)了不升值，還會(huì)虧損”。央媽定調(diào)后，房產(chǎn)投資的方向已經(jīng)很明確，普通人盡量別再盲目入場(chǎng)了。

央行多次強(qiáng)調(diào)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，同時(shí)加大對(duì)房地產(chǎn)投資投機(jī)行為的打擊力度。目前杭州已經(jīng)出臺(tái)了多項(xiàng)政策，抑制房產(chǎn)投資：一是實(shí)行“限購(gòu)+限貸”政策，非杭州戶籍人員在杭州買(mǎi)房，需要繳納2年社保，二套房貸款利率比首套房高0.6個(gè)百分點(diǎn)，三套房及以上暫停發(fā)放貸款；二是對(duì)“炒房”行為嚴(yán)厲打擊，嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)炒作房?jī)r(jià)、發(fā)布虛假房源，對(duì)囤積房源、哄抬房?jī)r(jià)的開(kāi)發(fā)商和個(gè)人，予以罰款、沒(méi)收違法所得等處罰。

從杭州的市場(chǎng)行情來(lái)看，房產(chǎn)投資的收益空間越來(lái)越小。我中介朋友說(shuō)，2020年之前，杭州部分熱門(mén)區(qū)域的二手房，一年能升值10%-15%，但現(xiàn)在，除了西湖區(qū)、濱江區(qū)等核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)房源，其他區(qū)域的二手房大多處于“平銷(xiāo)”狀態(tài)，甚至部分遠(yuǎn)郊二手房?jī)r(jià)格還在下跌。比如杭州臨安區(qū)的某二手房小區(qū)，2022年單價(jià)能賣(mài)到1.8萬(wàn)元/㎡，現(xiàn)在只能賣(mài)到1.5萬(wàn)元/㎡，兩年時(shí)間下跌了16.7%，如果投資這類(lèi)房源，不僅沒(méi)收益，還會(huì)虧損。

小林聽(tīng)了之后，放棄了投資房產(chǎn)的想法，轉(zhuǎn)而把閑錢(qián)分成了三部分：一部分存銀行定期，保證本金安全；一部分買(mǎi)基金，獲取長(zhǎng)期收益；還有一部分用來(lái)創(chuàng)業(yè)，開(kāi)了一家自己喜歡的咖啡館，比投資房產(chǎn)更靠譜。

央媽定調(diào)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再像以前那樣“迷霧重重”，無(wú)論是剛需買(mǎi)房、改善換房，還是二手房賣(mài)房、房產(chǎn)投資，都有了清晰的方向。對(duì)剛需來(lái)說(shuō)，當(dāng)前利率低、房源足，是不錯(cuò)的出手時(shí)機(jī)，但要優(yōu)先選配套成熟、國(guó)企開(kāi)發(fā)的房源；對(duì)改善換房人來(lái)說(shuō)，貸款限制放寬、換房成本降低，可以趁機(jī)升級(jí)居住品質(zhì)；對(duì)二手房賣(mài)房人來(lái)說(shuō)，要理性定價(jià)，配合簡(jiǎn)化的交易流程，才能順利賣(mài)出房子；對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)投資的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，別再盲目入場(chǎng)，把錢(qián)投入到更靠譜的領(lǐng)域更合適。

最后想問(wèn)問(wèn)大家：你屬于剛需買(mǎi)房、改善換房，還是二手房賣(mài)房、房產(chǎn)投資人群？央媽定調(diào)后，你對(duì)杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有什么看法？如果有買(mǎi)房或賣(mài)房的計(jì)劃，你會(huì)怎么安排？歡迎在評(píng)論區(qū)留言分享！