11月14日，第十六屆財(cái)新峰會(huì)，財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉。圖：財(cái)新。本文來(lái)源：財(cái)新網(wǎng)

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樓繼偉：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型不會(huì)短期完成 需擴(kuò)張性財(cái)政政策配合結(jié)構(gòu)性改革

2021年至今，中國(guó)房地產(chǎn)深度調(diào)整已有四年。財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型也不會(huì)短期完成，需要推進(jìn)戶籍制度、土地制度等結(jié)構(gòu)性改革。有必要保持?jǐn)U張性的財(cái)政政策，并維持一段時(shí)間，不僅拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，也提供一定財(cái)政資金配合結(jié)構(gòu)性改革。

樓繼偉11月14日在第十六屆財(cái)新峰會(huì)大會(huì)演講中發(fā)表上述觀點(diǎn)。他指出，房地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)有兩種，一是系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，二是對(duì)經(jīng)濟(jì)造成長(zhǎng)期拖累的風(fēng)險(xiǎn)。目前看，經(jīng)過保交樓、房地產(chǎn)商違約、區(qū)域中小銀行風(fēng)險(xiǎn)等逐步暴露及化解后，中國(guó)房地產(chǎn)已不太可能出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，主要是對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的拖累風(fēng)險(xiǎn)。

他稱，2021年房地產(chǎn)泡沫破滅，在此之前房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)運(yùn)轉(zhuǎn)20多年，形成高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的“三高”模式，造成高房?jī)r(jià)、高地價(jià)、高債務(wù)，以及地方政府土地收入占比過高等弊病。

債務(wù)方面，目前居民債務(wù)、非金融企業(yè)債務(wù)、政府（法定）債務(wù)占GDP比重分別為62%、170%、68.9%，在2021年泡沫破滅之后基本沒有大幅上漲，居民、企業(yè)、政府部門的債務(wù)率基本穩(wěn)定，可以看出債務(wù)變化與房地產(chǎn)的上漲和泡沫破滅是直接相關(guān)的。樓繼偉介紹，政府的法定債務(wù)之外，隱性債務(wù)也正在逐步消化。2018年中央統(tǒng)計(jì)時(shí)隱性債務(wù)約有28.6萬(wàn)億元，在2021年之前還有上漲，泡沫破滅時(shí)估計(jì)在35萬(wàn)億元以上。泡沫破滅之后，土地出讓收入大幅減少，加上嚴(yán)格控制隱性債務(wù)，據(jù)財(cái)政部最新公布的數(shù)據(jù)到2024年底，隱性債務(wù)還有10.3萬(wàn)億元，估計(jì)三年左右將隱性債務(wù)出清。

從中央提出“房住不炒”開始，房地產(chǎn)模式已在逐步轉(zhuǎn)型。樓繼偉認(rèn)為，過去房地產(chǎn)制度一個(gè)重大缺陷是預(yù)售制，中國(guó)內(nèi)地從香港學(xué)來(lái)這一制度，但跟香港有區(qū)別。香港的預(yù)售制是按照房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度來(lái)向購(gòu)房者收款，內(nèi)地是一開始就收；而且香港收的預(yù)付款只能用于本項(xiàng)目，內(nèi)地房地產(chǎn)商很多將預(yù)付款拿去周轉(zhuǎn)，用于別的項(xiàng)目。這樣的預(yù)售制加重了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，必須改變這一傳統(tǒng)模式。

對(duì)過去四年房地產(chǎn)模式的轉(zhuǎn)型，樓繼偉表示，包括2021年資管新規(guī)三年過渡期結(jié)束、完全落地，將不規(guī)范的房地產(chǎn)非標(biāo)產(chǎn)品全部?jī)糁祷?；提出逐步取消預(yù)售制，不允許把預(yù)付的錢用于別的房地產(chǎn)項(xiàng)目，逐步改為現(xiàn)售制；此外，解決泡沫破滅之后的項(xiàng)目停擺問題，保障預(yù)售制房屋交付。這些已經(jīng)在做的轉(zhuǎn)型“步子還可以加快”，但模式是長(zhǎng)期形成的，轉(zhuǎn)型也不會(huì)短期完成，估計(jì)至少還需五年。

他判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，房子不值錢了，居民預(yù)期減弱，就會(huì)拖累消費(fèi)增長(zhǎng)，增強(qiáng)通縮的趨勢(shì)。因此，在一段時(shí)間內(nèi)保持?jǐn)U張性的財(cái)政政策和貨幣政策是必要的，并且不能僅盯著擴(kuò)大消費(fèi)和投資，要在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)助力結(jié)構(gòu)性改革。

對(duì)房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型來(lái)說(shuō)，最重要的結(jié)構(gòu)性改革就是戶籍和土地制度改革。樓繼偉稱，如果近3億在城市長(zhǎng)期居住的農(nóng)民工能夠自由落戶、購(gòu)房租房，城市居民可以去周邊農(nóng)村購(gòu)房租房，就會(huì)產(chǎn)生大量需求，提振消費(fèi)和投資，提振房地產(chǎn)市場(chǎng)。2013年十八屆三中全會(huì)就提出戶籍制度改革，2016年國(guó)辦發(fā)文明確“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，但推進(jìn)并不順利。

“改革觸動(dòng)多方面利益，改起來(lái)非常難?！睒抢^偉稱，現(xiàn)行制度已造成各方利益固化，包括居民、地方政府等多方面利益，特別是戶籍同住房、居住權(quán)、所有權(quán)以及公共服務(wù)都掛鉤，而大部分公共服務(wù)由當(dāng)?shù)卣峁?，如果放開會(huì)損害當(dāng)?shù)卣睦?。他認(rèn)為，這很大程度上要靠財(cái)稅改革配合推進(jìn)。

樓繼偉指出，財(cái)稅改革的總體方向是提高中央事權(quán)和支出比重，把本來(lái)不該由地方行使的事權(quán)收回中央管理。例如，企業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)在世界范圍內(nèi)基本都是由中央管理，中國(guó)的城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)曾長(zhǎng)期由地方管理，2018年提出逐步由中央統(tǒng)籌，“從中央統(tǒng)籌到中央管理，沒有十年做不完這一件事”，改革也需要一個(gè)比較長(zhǎng)的過渡期。他還指出，房地產(chǎn)稅應(yīng)是最適合作為地方稅的一個(gè)稅種，也應(yīng)該按照2013年十八屆三中全會(huì)明確的方向“適時(shí)推出”。

此外，房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些改革措施，比如由政府出資收回一部分積壓的房產(chǎn)，改造為保障性住房或公租房，提供給進(jìn)城落戶的較低收入人群，也需要一定的財(cái)政資金予以配合，在一段時(shí)間內(nèi)維持?jǐn)U張性的財(cái)政政策?！?/p>

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