房地產市場正在經歷一場靜悄悄的革命，有人恐慌拋售，有人悄然布局，而答案早已寫在國家的頂層設計中。

“十五五”規(guī)劃建議的發(fā)布，為未來五年中國房地產發(fā)展指明了方向。曾經高歌猛進的房地產行業(yè)，如今正站在新舊模式轉換的歷史節(jié)點。

隨著“推動房地產高質量發(fā)展”被明確寫入規(guī)劃，并在“加大保障和改善民生力度”框架下被強調，房地產的民生屬性進一步強化，規(guī)?；瘮U張階段正式宣告結束。

01 規(guī)劃藍圖：未來五年，房地產發(fā)展有這些新方向

“十五五”規(guī)劃建議中，房地產相關內容出現在六大戰(zhàn)略任務中，釋放出明確信號。

房地產的民生屬性被進一步強化。與“十四五”規(guī)劃將房地產放在新型城鎮(zhèn)化框架下不同，“十五五”將其置于“加大保障和改善民生力度”篇章中。

這一變化預示著房地產行業(yè)將全面轉向注重品質與安全的高質量階段。

規(guī)劃提出了推動房地產高質量發(fā)展的五大方向：加快構建房地產發(fā)展新模式、優(yōu)化保障性住房供給、因城施策增加改善性住房供給、建設“好房子”、建立房屋全生命周期安全管理制度。

這是一個涉及全產業(yè)鏈、全產品體系的系統(tǒng)性升級。

房地產風險化解成為重點任務。在“加強重點領域國家安全能力建設”中，明確要“統(tǒng)籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解”。

房地產風險被置于首位，表明未來五年，化解房地產風險仍是關鍵任務。

02 市場真相：當前樓市正在經歷什么？

政策與市場之間，正在上演一場博弈。2025年樓市政策寬松已到歷史極值——首付15%、5年期LPR降至3.5%、北上深優(yōu)化限購、二手房“帶押過戶”全國普及。

但市場表現卻呈現“強分化、高庫存、弱流動”的核心特征。

數據顯示，1-9月全國商品房銷售額同比降7.9%，70個大中城市中90%的城市房價環(huán)比下跌，而二手房掛牌量已突破1200萬套。

這種分化越來越極端：一線城市中，上海連續(xù)12個月房價環(huán)比上漲，庫存去化周期僅6.4-13.1個月，屬于供不應求的健康狀態(tài)。

而三四線城市和縣城的庫存去化周期分別高達34.3個月、47.6個月，部分城市甚至超過48個月，相當于要賣4年才能清空現有庫存。

銀行大規(guī)模拋售房產更是引人注目。近期，四川農信系統(tǒng)掛牌2.48萬套，廣東農信達1.24萬套，遼寧農信超1.1萬套。

這波操作源于不良資產壓力、資金回籠需求和信用鏈條斷裂。

03 抉擇時刻：這三類人賣房，可能是聰明決策

在當前市場環(huán)境下，賣房并非一概而論的錯誤選擇。對部分業(yè)主來說，適時出手反而是規(guī)避風險、鎖定收益的理性行為。

第一類是持有三四線城市/縣城老破小、遠郊房的業(yè)主。這類房子是當前市場的“流動性陷阱”——截至2025年6月，三四線城市庫存占全國總量的70%。

很多小區(qū)同一個戶型十幾套同時在售，想賣掉只能大幅降價。

數據顯示，三四線城市二手房成交價普遍比首次掛牌價低23%-28%，部分遠郊房甚至出現“腰斬”案例。

而且這類房子未來升值空間極小，還可能面臨斷供風險。

第二類是房屋老齡化嚴重、無學區(qū)無配套的“硬傷房”業(yè)主。比如沒有電梯的老樓、離市區(qū)遠且無地鐵規(guī)劃的房子，這類房子的需求群體持續(xù)萎縮。

2025年數據顯示，這類房子的掛牌周期平均長達18個月，且降價幅度是優(yōu)質房源的2倍。

政策寬松期是這類房子最好的出貨窗口。

第三類是有置換需求、想換核心城市優(yōu)質房的房主。當前是“賣差買好”的黃金窗口期。

一方面，你手里的普通房源在政策刺激下能賣出相對好的價格；另一方面，核心城市優(yōu)質房的價格雖穩(wěn)但漲幅放緩，且首付低、利率低，置換成本最低。

04 保持耐心：這些業(yè)主現在賣房，可能會后悔

不是所有人都適合在當前市場環(huán)境下賣房。有些業(yè)主跟風賣房，很可能賣在低點、錯失機會，甚至影響生活質量。

一線城市核心區(qū)、強二線城市優(yōu)質次新房房主應謹慎。上海、杭州、成都等城市的核心區(qū)房源，庫存去化周期短、人口吸附力強。

2025年9月上海新建住房價格環(huán)比仍漲0.3%，杭州環(huán)比漲0.3%，這類房子抗跌性極強。

而且一線城市租金回報率正在修復，租金與國債收益率利差由負轉正，長期持有既能收租又能享受資產增值，現在賣房無異于“割肉”。

只有一套自住房、短期內沒有置換計劃的人不宜跟風。房子的核心功能是居住，除非你有更好的投資渠道（且能穩(wěn)定年化超過5%），否則沒必要跟風賣房。

當前存款利率低，股市、基金波動大，房產仍是普通人最穩(wěn)妥的資產。

而且賣了自住房再買房，不僅要承擔交易稅費，還可能面臨“賣了再買更貴”的情況。

跟風降價、恐慌性賣房的房主往往得不償失。很多房主看到鄰居降價就慌了，盲目下調掛牌價，結果被中介和買家壓價，最后虧了幾十萬。

2025年數據顯示，二手房源平均調價次數達4.2次，但盲目降價的房源，帶看量反而下降40%。

其實政策寬松期的購房者更理性，不會只看價格，而是看性價比。

05 未來已來：“好房子”時代正式開啟

中央已明確將“建設安全舒適綠色智慧的‘好房子’”寫入規(guī)劃，標志著“好房子”上升為國家戰(zhàn)略。

“好房子”建設已按下加速鍵。6月13日召開的國務院常務會議對構建房地產發(fā)展新模式、推進“好房子”建設、推動房地產止跌回穩(wěn)等作出部署。

會議指出要扎實有力推進“好房子”建設，納入城市更新機制加強工作統(tǒng)籌，在規(guī)劃、土地、財政、金融等方面予以政策支持。

“好房子”理念正深入人心。一名成都市民表示：“現在選房子，不僅關注地段、價格等傳統(tǒng)因素，對房屋品質、科技含量也有了更高的期待?！?/p>

市場的積極反饋，印證了“好房子”理念正深入人心。據了解，2025年以來，新規(guī)產品陸續(xù)在成都上市，平均開盤認購率高于80%，受到市場認可。

06 理性抉擇：賣房與否，關鍵看這些因素

面對市場分化和政策定調，業(yè)主們應如何理性決策？

先查自己房子的“流動性等級”。通過當地住建部門官網或中介APP，查所在小區(qū)近3個月的成交套數、掛牌量和成交價，再對比所在城市的庫存去化周期。

如果去化周期超過24個月、小區(qū)掛牌量是月成交量的5倍以上，建議盡快出手；如果去化周期低于18個月、成交活躍，可長期持有。

認清銀行拋售房產的真相。面對銀行拋售的房產，剛需購房者可以謹慎考慮，但必須做好三項核查：產權是否清晰、房屋實際狀況如何、持有成本是否合理。

這些房源普遍比市價低25%至50%，看似誘人，但大多集中在三四線城市和遠郊區(qū)域。

把握政策窗口期。當前政策已處于歷史最寬松階段，但政策效應可能逐步減弱。

想賣房的建議在2025年底前完成交易，尤其是三四線城市，避免后續(xù)庫存壓力加大、政策收緊。

未來五年，房地產業(yè)將立足城市內涵式發(fā)展和城市更新大場景，加快構建房地產發(fā)展新模式，向高質量發(fā)展要效益。

市場的分水嶺已經出現：一邊是上海核心區(qū)優(yōu)質房源掛牌后平均1-2個月就能成交，一邊是三四線城市二手房掛牌量激增、成交困難。

賣房會不會后悔，不取決于市場一時的波動，而取決于你的房子在城市中的位置、本身的品質，以及你是否有清晰的資產規(guī)劃。