變局出現(xiàn)。

如今的天津樓市格局已經(jīng)大不一樣，連市區(qū)都在重新洗牌。

原來河?xùn)|、河北、紅橋的A類地段是“河?xùn)|一條線、河北一條腿、紅橋一條河”。

但隨著原A類板塊開發(fā)殆盡，市區(qū)新A類板塊強(qiáng)勢(shì)崛起。

西站、老工大已然成功。

前10月成交量已趕超之前“流量霸主”新梅江，沖榜市區(qū)前二甲。

馬上，沉默的河北區(qū)也要迎來新A類——小外板塊。

現(xiàn)在樓市新爆點(diǎn)已經(jīng)準(zhǔn)備就緒。

當(dāng)然，不是所有板塊都能成為新A類。

小外板塊之所以能順勢(shì)接棒，成為河北區(qū)第二個(gè)A類板塊，也是因?yàn)樗邆?大優(yōu)質(zhì)條件：

1）區(qū)位能級(jí)高。

拋開位于河北區(qū)老A類衍生區(qū)域不談，小外板塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也出類拔萃。

地處海河上灣處，距離海河直線距離僅約1公里。

若溯源，這可是津門文化的源點(diǎn)。

從三岔河口的古渡帆影到兩岸的洋樓風(fēng)情，海河的每一朵浪花，都承載著天津的記憶。

而今更是天津獨(dú)一無二的城市名片。

特別在上合峰會(huì)的強(qiáng)力賦能下，海河之美已蜚聲海內(nèi)外。

關(guān)鍵，不止海河，小外板塊堪稱“四河三灣”環(huán)抱。

板塊南側(cè)即是新開河，往西還有北運(yùn)河、子牙河，以及海河。

▲示意圖

都知道“倚河為貴”的規(guī)律，如此豐沛的河景濃度，在城市核心區(qū)的價(jià)值不言而喻。

疊加周邊城市地標(biāo)與高端配套云集。

天津之眼、大悲院、古文化街、意風(fēng)區(qū)……

更加劇了板塊的可遇不可求。

▲示意圖

2）與核心區(qū)的通達(dá)性。

要想成為新A類板塊，這一點(diǎn)必不可少。

唯有通達(dá)性足夠出眾，才能將核心區(qū)的客戶“輸送”過來。

而吸納增量，正是破局市場的本質(zhì)密碼。

小外板塊本身就距南開老城廂不遠(yuǎn)，直線距離約2.7公里，與金街、解放北路等也都在5公里范圍內(nèi)。

更重要的是，還有兩條“大動(dòng)脈”。

一條地鐵6號(hào)線，是5號(hào)線與6號(hào)線所圍合的天津地鐵“一環(huán)”的重要組成，輕松串聯(lián)起了西站、水上、文化中心、下瓦房等眾多商圈。

并可與1、2、3、4、5號(hào)線等地鐵線路便捷換乘。

▲“地鐵一環(huán)”示意圖

另一條地鐵7號(hào)線，目前已經(jīng)在建。待投用后，可直達(dá)老城廂、鼓樓等。

屆時(shí)小外板塊與南開的親密度將會(huì)更近。

兩條地鐵交匯于外院附中站。

由此乘坐地鐵，2站到北站，4站到天津西站、南開老城廂……

再加上，南側(cè)緊鄰快速路的通達(dá)性。

▲快速路網(wǎng)示意圖

“雙軌交、一快速”，無論北京通勤還是去大興機(jī)場，抑或承接南開等改善外溢，都得天獨(dú)厚。

也賦予板塊強(qiáng)大的跨區(qū)資源整合力。

可真正做到“離核心區(qū)不遠(yuǎn)，距高端配套很近”。

3）片區(qū)成規(guī)模。

如果說地段是天賦，那么城市更新就是板塊崛起的“后天底氣”。

某些維度，小外板塊跟工大很像。都在中環(huán)線以內(nèi)，都是學(xué)校凈地，自帶人文氣息。

并且還有城更加持，能帶來全新的城市界面。

小外板塊依托的是外院附中片區(qū)城市更新，于今年3月審議通過，目前已進(jìn)入實(shí)體建設(shè)階段。

▲外院附中片區(qū)城市更新效果圖

該城市更新是河北區(qū)城市更新中的重要示范片區(qū)，更新范圍約達(dá)145公頃，相當(dāng)于200個(gè)足球場大小。

這已經(jīng)不是小打小鬧的提升改造，而是一次推倒重來的城市煥新。

共涉及4個(gè)社區(qū)、11個(gè)老舊小區(qū)。

改造建筑面積約41.75萬平米，擬新建建筑面積約15.45萬平米。

建設(shè)規(guī)格很高。

將打造集居住、教育、商業(yè)、休閑于一體的復(fù)合型生活片區(qū)。

現(xiàn)在，作為外院附中城更首發(fā)項(xiàng)目、也是小外板塊“定標(biāo)”之作的——金地·上灣玖峯，已經(jīng)啟動(dòng)。

別看目前河北區(qū)成交不拔尖，但事實(shí)上，河北區(qū)并不是沒有購買力，更不是沒有需求。

相反，它堪稱是市區(qū)改善最“急”的區(qū)。

有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，河北區(qū)既有住宅29.74萬套，其中2000年以前的住宅占比達(dá)49%。

也就是說，將近一半的房子，房齡已超25年。

上下樓沒電梯，戶型狹長、采光差，孩子寫作業(yè)得擠在陽臺(tái)，小區(qū)里沒有園林景觀，每天下班停車也得靠碰運(yùn)氣和搶……

樁樁件件都是生活痛點(diǎn)。

但可惜，區(qū)域內(nèi)沒有符合當(dāng)下改善需求的新產(chǎn)品。

還有為求優(yōu)質(zhì)教育被迫買老破小的，抑或想留在市區(qū)卻找不到合心意低密洋房的……

多樣需求擠成團(tuán)，找不到出口。

金地·上灣玖峯，恰似甘霖降臨，精準(zhǔn)擊中區(qū)域改善以及外溢客群的內(nèi)心渴望。

并且項(xiàng)目一亮相就甩出了四大“殺手锏”。

讓即便閱房無數(shù)的業(yè)內(nèi)人，都忍不住期待住了。

·市區(qū)首個(gè)12年制小外

早在今年4月，河北區(qū)區(qū)長作客《公仆走進(jìn)直播間》時(shí)就已透露：

河北區(qū)將與外大教育集團(tuán)深化合作，在三十五中地塊共建河北區(qū)第一個(gè)高品質(zhì)12年制學(xué)校。

包括九年一貫制+3年高中。

并會(huì)配置高端幼兒園，實(shí)現(xiàn)“12+3”貫通培養(yǎng)。

▲學(xué)校位置示意圖

而這所12年制小外的初中部與高中部，就位于金地·上灣玖峯的西側(cè)。

小學(xué)位于育嬰里四小旁。

小學(xué)畢業(yè)后無需搖號(hào)，即可直升初中。

要知道，對(duì)于望子成龍、望女成鳳的家長來說，優(yōu)質(zhì)教育永遠(yuǎn)是第一位。

金地·上灣玖峯不僅挨著小外本校，還把如此“王炸級(jí)教育資源”直接搬到了“家門口”。

不僅帶動(dòng)區(qū)域教育資源躍升，也助力小業(yè)主們從小學(xué)到高中全齡段領(lǐng)先。

·河北區(qū)少有的低密社區(qū)

當(dāng)下市場，擁抱低密，已成改善置業(yè)的共性追求。

也是居住舒適度的至高表達(dá)。

但放眼河北區(qū)，主力在售新房的容積率大都在2.75、2.9，甚至3以上。

唯有金地·上灣玖峯是個(gè)例外。

在降容紅利的加持下，項(xiàng)目最低容積率僅1.6，首期A地塊容積率2.0。

是目前河北區(qū)最低密的新盤。

▲效果圖

并且還有大體量河北區(qū)難得一見的洋房產(chǎn)品。

項(xiàng)目A地塊共規(guī)劃22棟住宅樓，其中約77%的樓棟都是洋房，6-10層頂；

17-18層小高僅5棟，位于地塊北側(cè)。

▲效果圖

整體形成了全區(qū)無盤能及的低密稟賦。

·板塊首個(gè)4.0架空層社區(qū)

2025年金地品牌全新升級(jí)，發(fā)布「印里峯華」產(chǎn)品系。通過對(duì)城市、土地與居住情感的深刻洞察，以“人生四境”為脈絡(luò)，將居住需求升維為精神共鳴，為不同階段的天津人提供定制化生活解決方案。

金地·上灣玖峯，汲取的便是金地TOP峯系產(chǎn)品理念。

項(xiàng)目突破傳統(tǒng)社區(qū)的設(shè)計(jì)束縛，將小區(qū)“抬高”了約6米，將車輛隔絕在架空層內(nèi)，把地面全部還給生活和景觀。

更顛覆的是，還帶來了系統(tǒng)性的生活方式革新。

包括歸家、休閑、運(yùn)動(dòng)、學(xué)習(xí)等。

社區(qū)主入口前就是約3000平米的金地上灣公園。老人晨練、孩子玩滑梯、嬉戲，甚至年輕人露營、飛盤……根本無需特意走遠(yuǎn)尋地。

不止如此，“先入公園、后歸家”，業(yè)主的回家路亦是與自然相擁的治愈之旅。

▲公園效果圖

穿過公園便是約50米寬、約6米高的精奢門樓，以及靈動(dòng)水景、名貴特選造型樹、藝術(shù)鋪裝等所構(gòu)成的超級(jí)歸家界面。

社區(qū)內(nèi)部，還規(guī)劃打造了約1400平米的下沉庭院和會(huì)所。

這也是目前河北區(qū)最大的業(yè)主專屬私享會(huì)所。

涵蓋咖啡書吧、樂活運(yùn)動(dòng)區(qū)、紳士桌球區(qū)、創(chuàng)意手工坊等。

不僅全方位覆蓋全齡段業(yè)主生活需求，更針對(duì)學(xué)府特色個(gè)性化“定制”了四點(diǎn)半學(xué)堂、音樂教室、小飯桌、景觀書房等。

▲音樂教室效果圖

▲小飯桌效果圖

▲景觀書房效果圖

并且，下沉庭院都做了double。

▲效果圖

會(huì)所圍合的下庭水院，主打觀景、休閑，讓時(shí)光與心境慢下來；

而下沉式多功能運(yùn)動(dòng)場，集合了匹克球、籃球、羽毛球等運(yùn)動(dòng)，是大人、小孩肆意揮灑汗水的室外運(yùn)動(dòng)主場。

▲效果圖

·戶型創(chuàng)新，得房率高

項(xiàng)目小高建面約87-100平米，精巧實(shí)用，可以契合年輕家庭和學(xué)區(qū)需求的置業(yè)選擇。

洋房建面約100-135平米，改善屬性更強(qiáng)。

款款都是雙玄關(guān)設(shè)計(jì)，同時(shí)建面約122、135平米洋房還設(shè)計(jì)了270°轉(zhuǎn)角飄窗和外跨陽臺(tái)。

與光以及自然的占有率，無疑更高。

值得一提的，無論小高、還是洋房，每一款戶型都配備了可拓展空間。

特別是洋房，綜合得房率都在95%左右。

而且洋房一樓帶小院，頂樓帶閣樓、露臺(tái)，實(shí)際得房率無疑更高。

這也是全新一代產(chǎn)品的核心優(yōu)勢(shì)。

不止生活體驗(yàn)越級(jí)升級(jí)，并且還能享受拳拳到肉的實(shí)惠。

必須承認(rèn)，當(dāng)下的天津樓市，早已告別了普漲時(shí)代。

現(xiàn)在外因的助力越來越有限，要想真正打動(dòng)買房人，還是靠“優(yōu)質(zhì)板塊+新產(chǎn)品”的內(nèi)因。

而金地·上灣玖峯，恰好集齊了這兩大“王牌”，后發(fā)優(yōu)勢(shì)巨強(qiáng)。

無論你是河北區(qū)地緣改善，還是渴望在市區(qū)核心地段擁有一套“低密+教育+改善生活”的房子，一定要密切關(guān)注下。

據(jù)悉，金地·上灣玖峯11月15日實(shí)景示范區(qū)正式開放。

百聞不如一見，大家可以前往親鑒。