極目新聞?dòng)浾?王燦

深圳市福田區(qū)一棟房產(chǎn)在法拍平臺(tái)掛拍，曾以839.7萬(wàn)元成交，買(mǎi)房者得知此房曾涉故意殺人案后產(chǎn)生抵觸，請(qǐng)求撤銷交易。10月下旬，該房產(chǎn)由深圳市福田區(qū)人民法院再次掛拍，起拍價(jià)為390.8萬(wàn)元。11月18日，極目新聞?dòng)浾咴诎⒗锓ㄅ钠脚_(tái)看到，該處房產(chǎn)有30人報(bào)名參拍，最后以699.8萬(wàn)元成交。

法拍平臺(tái)截圖

因該房產(chǎn)內(nèi)發(fā)生故意殺人案，10月下旬，在法拍平臺(tái)一掛出，就引起網(wǎng)友關(guān)注。法院公告提示，本案拍賣(mài)的位于深圳市福田區(qū)新洲南路以西、福榮路以北金地海景花園D區(qū)26棟25C房產(chǎn)，曾于2009年發(fā)生故意殺人的非正常死亡事件。此后，涉案房產(chǎn)權(quán)屬經(jīng)流轉(zhuǎn)登記在輝宏機(jī)電工程（深圳）有限公司名下，2016年，簡(jiǎn)某某通過(guò)購(gòu)買(mǎi)方式獲得涉案房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)。此后，浙商銀行股份有限公司深圳分行因與簡(jiǎn)某某等人有借款合同，法院依法強(qiáng)制對(duì)簡(jiǎn)某某上述房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)、變賣(mài)。2023年11月10日，廣東省陽(yáng)春市人民法院依法裁定公開(kāi)拍賣(mài)涉案房產(chǎn)；2024年6月4日該處房產(chǎn)以最高出價(jià)8397600元成交。同年12月5日，該拍賣(mài)交易被廣東省陽(yáng)江市中級(jí)人民法院裁定撤銷。

公告中透露，撤銷2024年6月4日的拍賣(mài)因買(mǎi)受人對(duì)該涉案房屋發(fā)生的殺人事件極其敏感和抵觸，該次殺人事件對(duì)買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)涉案房屋的意愿具有重大影響，陽(yáng)春法院在該次拍賣(mài)公告及拍賣(mài)須知中未披露該房屋曾于2009年5月28日發(fā)生故意殺人的非正常死亡事實(shí)，足以致使買(mǎi)受人產(chǎn)生重大誤解，購(gòu)買(mǎi)目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)受人請(qǐng)求撤銷本次拍賣(mài)，依法有據(jù)，人民法院應(yīng)予以支持。

本次拍賣(mài)系廣東省陽(yáng)江市中級(jí)人民法院撤銷涉案房產(chǎn)前次拍賣(mài)后重新啟動(dòng)的拍賣(mài)。

據(jù)法拍平臺(tái)介紹，該房產(chǎn)建筑面積為130.85平方米，9月10日定向詢價(jià)結(jié)果為558.4萬(wàn)元，這次起拍價(jià)為390.8萬(wàn)元。極目新聞?dòng)浾呖吹剑摲慨a(chǎn)于11月17日10時(shí)正式開(kāi)拍，有30人報(bào)名參加競(jìng)拍，引來(lái)5萬(wàn)人圍觀。拍賣(mài)持續(xù)到11月18日10時(shí)43分45秒結(jié)束。因競(jìng)爭(zhēng)激烈，拍賣(mài)活動(dòng)比預(yù)定時(shí)間延長(zhǎng)43分鐘，最后被一李姓買(mǎi)家以699.8萬(wàn)元拍得，比起拍價(jià)高出309萬(wàn)元。

記者查詢到，目前深圳金地海景花園二手房參考均價(jià)為每平方米5.3萬(wàn)元到7.3萬(wàn)元（具體因樓層和裝修差異浮動(dòng)）?，涉案房產(chǎn)2024年第一次拍賣(mài)價(jià)格達(dá)每平方米6.4萬(wàn)元。本次拍賣(mài)房屋成交單價(jià)達(dá)每平方米5.34萬(wàn)元。

拍賣(mài)房屋信息

此前，深圳市福田區(qū)人民法院一工作人員告訴極目新聞?dòng)浾?，目前該房產(chǎn)還有人居住，買(mǎi)家拍得該房屋后，法院會(huì)協(xié)助辦理交房手續(xù)。

該工作人員稱，上述房產(chǎn)實(shí)際占有人已提交搬離承諾書(shū)，承諾在法院拍賣(mài)、變賣(mài)房產(chǎn)成交后15日內(nèi)自行搬離。

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宣稱26萬(wàn)買(mǎi)近100平米電梯房 成都一套"兇宅"網(wǎng)上開(kāi)賣(mài)

某司法拍賣(mài)平臺(tái)上“兇宅”拍賣(mài)信息26.6萬(wàn)元競(jìng)拍成都萬(wàn)象城附近一套房屋

26萬(wàn)一套，可按揭也可全款，成都成華區(qū)萬(wàn)象城附近90平米套二電梯房過(guò)戶……看到這樣的廣告，或許有不少人好奇，什么房子會(huì)這么便宜？如果在前面打上“兇宅”的標(biāo)簽，你還會(huì)心動(dòng)嗎？

日前，有宣稱“特價(jià)房撿漏”的網(wǎng)絡(luò)賬號(hào)在社交平臺(tái)發(fā)帖，一套位于成都市成華區(qū)雙慶路附近將近100平米的房屋，被以“兇宅”的名義標(biāo)價(jià)26.6萬(wàn)元銷售，一時(shí)間，引來(lái)廣泛關(guān)注。10月15日，記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這套“兇宅”的信息實(shí)際上是資產(chǎn)公司上傳，以拍賣(mài)房的名義來(lái)競(jìng)買(mǎi)，其背后的輔助拍賣(mài)公司宣稱可以確?？蛻簟傲泔L(fēng)險(xiǎn)過(guò)戶”。而類似“兇宅”實(shí)際上在法拍平臺(tái)并不少見(jiàn)，成交價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，但也存在流拍率、信息差和引發(fā)糾紛等風(fēng)險(xiǎn)。

某輔拍公司發(fā)布的26萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)“兇宅”的信息

26萬(wàn)買(mǎi)“兇宅”背后：

市場(chǎng)價(jià)為165萬(wàn)元 熱議者多實(shí)際“下單”者少

兇宅，顧名思義就是發(fā)生過(guò)“非正常死亡”事件的房屋或住宅。而引發(fā)網(wǎng)友關(guān)注的這套“兇宅”，位于成都成華區(qū)雙慶路附近某小區(qū)，據(jù)社交平臺(tái)發(fā)布的信息顯示，其面積有89.7平方米，套二戶型，電梯住宅，可按揭，26萬(wàn)元一套。

記者在司法拍賣(mài)平臺(tái)看到了該房屋的拍賣(mài)信息。標(biāo)的物為該小區(qū)一套位于25樓的房屋，為精裝修，市場(chǎng)價(jià)165萬(wàn)元，起拍價(jià)26.6萬(wàn)元，保證金5萬(wàn)元，每次可加價(jià)一萬(wàn)元，并用紅色字體注明，房屋“存在非正常死亡事故，請(qǐng)謹(jǐn)慎購(gòu)買(mǎi)?！?/p>

在拍賣(mài)頁(yè)面，房屋顯示無(wú)訴訟、無(wú)查封、有抵押、無(wú)經(jīng)營(yíng)情況、無(wú)租賃、無(wú)過(guò)戶、無(wú)共有等情況，11月5日起拍，競(jìng)價(jià)周期為一天。

“這么便宜的價(jià)格，兇宅到底有多兇？”由于被打上了“兇宅”的標(biāo)簽，該房屋在多個(gè)社交平臺(tái)都引發(fā)了關(guān)注。甚至有某房產(chǎn)中介公司將該法拍信息搬運(yùn)至網(wǎng)上后，視頻隨即就迎來(lái)10多萬(wàn)播放量，有網(wǎng)友好奇房屋的價(jià)格為何這么低，也希望了解“非正常死亡”的原因。中介人員回復(fù)稱，“就是兇宅，法拍房，26萬(wàn)元就是總價(jià)?！币灿芯W(wǎng)友提醒，商業(yè)拍賣(mài)+兇宅其中存在很多未知的風(fēng)險(xiǎn)，“存在頂價(jià)和請(qǐng)托競(jìng)價(jià)的可能性?！?/p>

記者注意到，截至10月15日下午一點(diǎn)，該法拍房有9952次圍觀，500人設(shè)置了提醒，但僅有2人報(bào)名。

記者調(diào)查：

買(mǎi)下“兇宅”還需多付5萬(wàn)元 輔拍公司宣稱可“零風(fēng)險(xiǎn)過(guò)戶”

15日上午，記者聯(lián)系到在網(wǎng)上發(fā)布這套“兇宅”拍賣(mài)信息的人員，其公司資料介紹為四川某商務(wù)信息咨詢有限公司，這位工作人員告知，信息發(fā)布后，給他打電話咨詢的人有很多，但是實(shí)際有意向參與拍賣(mài)的人并不多。對(duì)于看房需求，工作人員也表示，目前沒(méi)有辦法看房，因?yàn)榉ㄅ姆坎幌穸址恳粯?，可以和中介還有房東預(yù)約看房。

隨后，記者以咨詢的名義前往該公司了解到了涉及此房屋的一些細(xì)節(jié)。該公司為一家專門(mén)從事法拍房的服務(wù)機(jī)構(gòu)，提供司法拍賣(mài)房產(chǎn)的相關(guān)輔助服務(wù)，能夠處理大成都范圍內(nèi)一萬(wàn)多套拍賣(mài)房，住宅公寓都有，房屋集各大法院和處置機(jī)構(gòu)特價(jià)處理，包過(guò)戶拿證，騰退交房，律師會(huì)把房子安全問(wèn)題處理完善。

對(duì)于成華區(qū)這套即將拍賣(mài)的“兇宅”，該公司一名負(fù)責(zé)人說(shuō)，“兇宅”的價(jià)格肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的，以這套房屋為例，在某二手房屋交易平臺(tái)上，同小區(qū)同戶型房屋的實(shí)際成交價(jià)在140萬(wàn)——160萬(wàn)元之間，而這套房屋之所以以26.6萬(wàn)元的價(jià)格拍賣(mài)，就是因?yàn)樵诜课輧?nèi)發(fā)生過(guò)非正常死亡事故，屬于“兇宅”。

而該公司能做的，不僅僅是輔助客戶參與競(jìng)買(mǎi)，也能做好詳盡的盡職調(diào)查、協(xié)助貸款、公證委托和騰退清場(chǎng)等流程。這名負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為，以法拍房為例，起拍價(jià)60萬(wàn)元以內(nèi)的房屋，收取3萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)，60萬(wàn)元以上的房屋，收取房屋實(shí)際成交價(jià)3%—5%的服務(wù)費(fèi)用，也就是說(shuō)，這套26.6萬(wàn)元的法拍房，如果通過(guò)該公司輔助拍賣(mài)最終成交，需要支付房款26.6萬(wàn)，服務(wù)費(fèi)、傭金、稅費(fèi)、工本費(fèi)和公證費(fèi)、平臺(tái)費(fèi)用等，拿下來(lái)可能需要30多萬(wàn)元。

這位負(fù)責(zé)人介紹，他們公司可以做到幫助客戶“零風(fēng)險(xiǎn)過(guò)戶”。這里的零風(fēng)險(xiǎn)是指，客戶簽訂委托服務(wù)合同后，由該公司專門(mén)的人員來(lái)進(jìn)行前期的調(diào)查、看樣、協(xié)助參拍、騰退、法律服務(wù)等環(huán)節(jié)，而往往看重“兇宅”的客戶，實(shí)際上最需要介意的問(wèn)題已經(jīng)解決了，“最多是有人需要了解兇宅的死亡程度等問(wèn)題，但有些信息在平臺(tái)上雖然注明了，但不一定那么準(zhǔn)確和詳盡?！?/p>

據(jù)他了解，該房屋之所以價(jià)格這么低，是因?yàn)樵谶@之前有租客在屋內(nèi)出現(xiàn)糾紛，其中一名租客非正常死亡，而經(jīng)過(guò)法院拍賣(mài)流程后，“法院可以直接下文書(shū)，然后就是更名過(guò)戶，和以往的二手房交易模式還不同。”

律師解讀：

“兇宅”并非法律概念 普通人購(gòu)買(mǎi)需注意多重風(fēng)險(xiǎn)

記者梳理發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上類似的“兇宅”拍賣(mài)，在這之前也并非少數(shù)，因?yàn)槠溥h(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的拍賣(mài)價(jià)格，常常引發(fā)關(guān)注，而圍繞“兇宅”以及法拍房引發(fā)的糾紛，也偶有熱議。

一位在成都有著多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的房產(chǎn)中介小于告訴記者，目前普通購(gòu)房者熟悉的線上拍賣(mài)平臺(tái)，幾乎就是那兩三家，但在業(yè)內(nèi)，其實(shí)還有很多類似的拍賣(mài)平臺(tái)和機(jī)構(gòu)，并擁有專業(yè)代拍、輔拍機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，“法拍房，就是法院通過(guò)司法強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行的標(biāo)的物拍賣(mài)，主導(dǎo)方為法院，部分打上‘兇宅’標(biāo)簽的房屋，也屬于法拍房，價(jià)格往往很低，但是其中的流程也比較復(fù)雜?！?/p>

小于告訴記者，目前法拍房實(shí)行的是“現(xiàn)狀拍賣(mài)”，即，競(jìng)買(mǎi)人需自行承擔(dān)房屋瑕疵（如欠費(fèi)、租賃、戶口占用等），盡調(diào)責(zé)任在買(mǎi)方，要求短期內(nèi)（通常7-15天）付清全款，雖然可申請(qǐng)法拍貸，但流程更緊促，還存在原來(lái)的住戶拒不搬離的“清場(chǎng)”難題，“很多機(jī)構(gòu)就為提供幫助騰退的服務(wù)，但總體說(shuō)來(lái)，大多數(shù)人對(duì)于購(gòu)買(mǎi)法拍房，還是持觀望狀態(tài)?！?/p>

小于說(shuō)，他之前也接到過(guò)咨詢“兇宅”的客戶，有些客戶的需求是低價(jià)購(gòu)買(mǎi)“兇宅”后，用作投資和改擴(kuò)建，“比如套二套三的房屋，改成民宿或者更多的居室出租，但是對(duì)外這些信息是不會(huì)展示出去的?！蓖瑫r(shí)，他也承認(rèn)，不少客戶還是比較介意房屋是否屬于“兇宅”，會(huì)導(dǎo)致心理不適，還有整體的房屋資產(chǎn)貶值和轉(zhuǎn)售困難。

律師提醒：普通人購(gòu)買(mǎi)“兇宅”需注意多重風(fēng)險(xiǎn)，圖為房產(chǎn)證（資料圖）

購(gòu)買(mǎi)“兇宅”存在哪些爭(zhēng)議？河南澤槿律師事務(wù)所主任付建律師告訴記者，“兇宅”非物理瑕疵，但法院普遍認(rèn)為屬于影響合同訂立的重大事實(shí)，若賣(mài)方故意隱瞞，買(mǎi)方可能有權(quán)申請(qǐng)撤銷合同或索賠。在他看來(lái)，兇宅一般以“非正常死亡”作為核心標(biāo)準(zhǔn)，常見(jiàn)的如自殺、兇殺等人為因素導(dǎo)致的死亡，或其他非因個(gè)人身體原因?qū)е碌囊馔馑劳?。同時(shí)，死亡事件需發(fā)生在房屋專有部分內(nèi)，若發(fā)生在房屋外公共區(qū)域，通常不認(rèn)定為兇宅。此外，若死亡事件已過(guò)去較長(zhǎng)時(shí)間，法院可能認(rèn)為其對(duì)房屋價(jià)值和購(gòu)房者心理影響已消失，不構(gòu)成重大瑕疵，不認(rèn)定為兇宅。

根據(jù)《民法典》誠(chéng)實(shí)信用原則，出賣(mài)人若明知房屋為“兇宅”且該信息可能影響交易，負(fù)有主動(dòng)披露義務(wù)。但若買(mǎi)方購(gòu)房時(shí)已知房屋為兇宅，仍選擇購(gòu)買(mǎi)，且合同中未對(duì)此有特別約定，那么之后一般不能以兇宅為由解除合同。若賣(mài)方隱瞞兇宅事實(shí)，構(gòu)成欺詐，買(mǎi)方不僅可以依據(jù)《民法典》第五百八十條請(qǐng)求解除合同，還可根據(jù)《民法典》第五百八十七條請(qǐng)求損害賠償，要求賣(mài)方返還購(gòu)房款并支付利息等，以彌補(bǔ)因欺詐遭受的經(jīng)濟(jì)損失。此外，中介若未盡職調(diào)查并如實(shí)報(bào)告房屋為兇宅的情況，違反《民法典》第九百六十二條規(guī)定，給買(mǎi)方造成損失的，也需承擔(dān)賠償責(zé)任。